2020年08月08日
一、房地产行业主要税收政策 二、房地产行业主要税收风险
●《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通 知》（国税发[2009]31号） ● 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》 （国税函[2010]201号） ● 《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务 总局公告2014年第35号） ● 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有 关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号） ● 《关于调整我省房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告》 （海南省国家税务局 海南省地方税务局公告2011年第1号） ● 《海南省国家税务局 海南省地方税务局关于调整房地产开发企业销售未完工 开发产品计税毛利率的公告》（海南省国家税务局 海南省地方税务局公告2016年 第20号）
税务机关作出专项报告？ 开发产品已完工是否存在未及时结转收入或成本？
（二）完工结算
完工年度的确认是否正确？是否存在提前或滞后？
骏工备案
开始投入使用
初始产权证
开始办理开发产品交付手
续（包括入住手续）、或 已开始实际投入使用时
（二）完工结算
开发产品完工当年汇算清缴时是否就项目的开发情况向税务机关作出专项报告？ 文件依据：国家税务总局公告第2014年35号 专项报告内容：开发产品以本对象确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，
成本、成本与费用混淆等）
开发产品成本的结转
① 开发产品成本对象的确认是否正确？
可否销售原则
定价差异原则
分类归集原则
成本差异原则
功能区分原则
权益区分原则
开发产品成本的结转 ② 开发产品计税成本分摊的方法是否正确？
占地面积法
建筑面积法
直接成本法
其他合理方法
预算造价法
开发产品成本的结转
③ 开发产品成本是否真实发生？是否取得合法有效凭证？ （是否重复列支或虚列成本、不符合或超标预提费用、成本与费用混 淆等）
费用支出是否真实发生？ 是否存在税前超标准列支？是否税前列支违法的支 出？是否税前列支与收入无关的支出？ 是否取得合法有效凭证？ 例如：利息支出
① 是否真实发生？ ② 是否与生产经营有关？ ③ 是否高于金融机构同期同类贷款利率? ④ 是否高息进低息或无息贷出? ⑤ 投资是否到位（认缴出资额）（国税函[2009]312号） ⑥ 是否超债资比（5：1； 2：1）（财税[2008]121号 ；国家税务总局公告
2009年第2号；国家税务总局公告2017年第6号）
销售费用（佣金和手续）：
① 真实发生； ② 与生产经营有关 ③ 签订书面合同或协议 ④ 委托单位或个人应有“中介机构”的经营范围以及中介服务资格 证书（不包括交易双方及其雇员、代理人和代表人） ⑤ 支付金额不超过协议或合同确认的收入额 5%或10%（委托境外 机构） ⑥ 转账支付（除委托个人代理外）
人、抵偿债务、换取其他（近期、最近月份、市场公允、成本利润率）？ ④ 出售给关联方的开发产品未按独立交易原则确认收入 ⑤ 固定资产出租未确认租金收入
开发产品成本的结转
① 开发产品计税成本对象的确认是否正确？ ② 开发产品计税成本分配是否正确？ ③ 开发成本是否真实发生？是否取得合法有效凭证？（是否重复列支
以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税 年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。
① 是否未按纳税义务发生时间确认收入 ② 是否收取价外费用未并入收入申报纳税（纳入价内或企业开具发票） ③ 是否将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资
（一）预售期间
➢ 是否取得预收房款未申报？
① 预售收入是否按预计毛利率计算申报？(25%、20%、5%） ② 预售收入申报是否存在滞后申报？（纳税义务发生时间） ③ 收入金额确认是否正确？
（二）完工结算
完工年度的确认是否正确？是否存在提前或滞后？ 开发产品完工当年汇算清缴时是否就项目的开发情况向