3房2厅 2卫
144.0 4
两梯四户
6.4
10
16.4
29
35. 60%
26
34.70%
600 0
864240
538 7
5
14栋 03/04
32
3房2厅 2卫
114.8 1
两梯四户
5
5
10
31
31
600 0
688860
551 9
6
14栋 05
32
洋 房
2房2厅 1卫
82.12
两梯四户
2.5
3.5
6
29
佳兆业·中央豪门
踩盘报告
策划二部：夏海强
项目基本信息
中央豪门
中央豪门共分三期开发，一期和
二期已经售罄；三期（天鹅湖） 共有10-15这六栋，10、11、12 的对外口径是已经售完，目前主 要在售的是13、14、15栋，面 积段为118㎡-165㎡，户型主要 是三房和四房；。
占地面积 期数 绿化率
开盘时间 开发商 代理商
29
600 0
492720
559 1
7
14栋 06
32
8
15栋 01/02
32
2+1房2 厅1卫
103.2 7
两梯四户
4
5.5
3+1房2 厅2卫
118.5 8.
两梯四户
3.4
4.2
9.5
29
29
600 0
619620
549 5
7.6
31
36. 90%
24
24.80%
600 0
711480
563 9
9
2卫
6
户
7
4
6.7 62
31
占总套数 比例
23.60%
34.70%
24.80%
均价
6600 6600 6600 6600 6600 6600 6600 6600 6600
6600
总价 （元）
均摊
662040 56 556260 54 792660 54 864240 53 688860 55 492720 55 619620 54 711480 56
8.28
4 30
正 、式
推 三出 栋
、
开购 启房
赢 欧 洲 之 旅 活 动
一豪 季门 正健 式康 启运 动动
第
项目户型分析
户型优势： 功能分区合理 动静、干湿
分布，私密性好
户型劣势： 入户既能看
到客厅布局且客厅 稍显狭窄
走道偏多， 浪费较多
项目户型分析
户型优势： 赠送面积较多 动静、干湿
分布，私密性好
31
23.60%
600 0
662040
564 2
2
13栋 03
32
2+1房2 厅1卫
92.71
两梯三户
4.5
4.5
9
31
18
600 0
556260
546 9
3
13栋 04/05
32
3房2厅 2卫
132.1 1
两梯三户
5.6
6.8
12.4 29
29
600 0
792660
548 5
4
14栋 01/02
32
993240 53
741360 56
项目销售情况
序 号
房号
层 数
1
13栋 01/02
32
产
品 类
户型
面积 （㎡）
几梯几户
型
3+1房2 厅2卫
110.3 4
两梯三户
赠送面积（㎡）
阳 台
空中庭院 +入户花 园
合计
3
4
7
套数 31
占
总 数 比
未售套 占总套 数 数比例
均 价
总价（元）
均 摊 价
例
27. 50%
项目周边配套
龙升路 工商银
行
龙升路商 业街
教育配套：石龙第二 中学、爱联学校 、 国际幼儿园
综合商场：华润超级 市场、华鑫百货、联 合广场、金沙湾广场
金融配套：中国邮政、 中国银行、中国农业 银行 、 工商银行
医院：石龙镇人民医 院
项目自身配套
中央豪门的自身配套十分齐全：一期有超五星级会所、酒楼、国际商业街区、室 内与室外双游泳池，其中室内恒温泳池可比肩五星级酒店配置。会所配套有SPA 馆、咖啡厅茶室、桌球室、图书阅览室、乒乓球室、桑拿、健身训练室、中西餐 厅、麻将房等。
15栋 03/04
32
4+1房2 厅2卫
165.5 4
两梯四户
6
13
19
29
27
600 0
993240
538 2
15栋
1 05/06 0 /07/0
32
3+1房2 厅2卫
123.5 6
两梯四户
2.7
4
6.7
62
31
8
600 0
741360
569 1
项目房价走势
上图显示在3月份的均价为6300/㎡，但对外口径是6600/㎡;
项目营销节点
2011.03.15
Hale Waihona Puke 2011.04.07三期13、14、15节点
2012.03.12 2011.08.23 2011.07
2012.03.1 2
活启三 动动期
宝天 贝鹅 快湖 乐即 大将 冲推
人 看
月
房 团 报 名 中
日 搜 房 网 千
集 中
放 心 房 看 房 团
关出
召
，
13 14 15
82000㎡ 当期第三期
35% 2011.07
建筑面积 容积率 户数 车位
佳兆业地产 中原地产
360000㎡ 4.39
总2000户 1800
项目区位交通
项目位于石龙镇新城区龙升路，石龙政府旁；附近有L2、1、2、6路等几路公交 经过，附近站点是龙升花园站、博运客运站；龙升路也是过沙河大桥通往石湾的 必经道路；
儿童乐园
桌球室
健身房
项目建筑园林
整个项目的园林和外立面都是采用的欧式风格； 项目还打造了近万平米的人工湖，水域宽阔， 加上欧式皇家风情园林，很好的提升了项目的 格调与品质，让业主在闲暇之时能享受到别样 的欧式风情。
项目楼栋分布
项目户型分布
房号
13栋 01/02 13栋03
产 层品 数类
型
3 2
客户职业分析：私营个体约70%，公务员约10%，企业中高层 管理人员约20%；
项目优劣分析
优势：交通优势：项目位于石龙及东莞的交通枢纽，有多条交通
网贯穿其中； 配套优势：项目本身及周边配套十分齐全； 园林景观：项目打造的欧式皇家风情园林，别具一格，提
升了项目的品质； 户型设计合理，入户花园面积大且赠送面积较多；
3 2
2+1房2厅 103.2 两梯四
1卫
7
户
4
5.5
9.5 29
29
15栋
3
01/02 2
3+1房2厅 118.5 两梯四 3.
2卫
8.
户
4
4.2
7.6 31 36.90%
24
15栋
3
03/04 2
4+1房2厅 165.5 两梯四
2卫
4
户
6
13
19 29
27
15栋 05/06/07
/08
3 2
3+1房2厅 123.5 两梯四 2.
卫
1
户
6
6.8
12. 4
29
29
14栋
3
01/02 2
3房2厅2 144.0 两梯四 6.
卫
4
户
4
10
16. 4
29 35.60%
26
14栋
3
03/04 2
3房2厅2 114.8 两梯四
卫
1
户
5
5
10 31
31
14栋05
3 2
洋 房
2房2厅1 卫
82.12
两梯四 户
2. 5
3.5
6 29
29
14栋06
3 2
户型
面积 几梯几 （㎡） 户
3+1房2厅 2卫
2+1房2厅 1卫
110.3 4
92.71
两梯三 户
两梯三 户
赠送面积（㎡）
阳 台
空中庭院 +入户花 园
合 计
3
4
7
4. 5
4.5
9
套 占总数 未售套
数 比例
数
31 27.50%
31
31
18
13栋 3 04/05 2
3房2厅2 132.1 两梯三 5.
户型劣势： 南北不通透，
通风采光较差 过道浪费面
积过多
项目户型分析
户型优势： 超大入户花
园且景观、生活阳 台多
动静、干湿 分区，私密性好
户型劣势： 过道略显狭长 进深大，通风
采光也差
项目客户分析
客户年龄分析：25-35约30%，35-45约65%；其他约5%；
客户来源：石龙约60%，石湾约10%，周边镇区约30%；
劣势：围合式布局虽然使得小区户户有景，彰显人性化，但会