不同发展阶段城市化特征 发展次序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 发展阶段 初步城市化 高速发展期 调整发展期 城市化率 30% 30%—50% 50%—75% 工业基础比较雄厚， 工业产业成为城市绝对 工农业生产水平 经济实力明显增强， 的经济支柱，城市经济 城市发展特 较低，工业提供 工业产业快速扩大， 的乘数效应迅速刺激第 征 的就业机会有限， 工业吸引大批农业人 三产业的发展，城市经 农业人口缓慢释。 口。 济进入高速发展阶段。
本案
项目基础认知
经济指标
项目 用地总面积 总建筑面积 规划用地性质 指标 8315㎡ 约25000㎡ 商业用地
容积率
建筑密度 绿地率 出让年限 建筑要求
≤3.0
≤40% ≥30% 40年 主体建筑高度不得低于11层， 集中商业面积不得小于4千平 方。
项目界定：
初看项目，项目作为商业地块不利条件较多，深 挖项目，项目尚有较多资源未被挖掘？
芜湖县城南地块规划建议方案
南京和普置业 2010.07.23
目 录
Part.1 Part.2
项目基础认知
芜湖县地产宏观经济调研精要
项目商业市场分析 项目业态定位及规划布局
Part.3
Part.4
一、项目基础认知
项目基础认知
项目区位
从项目地理位置来看，项目处于芜湖县湾沚镇城南，离老城区大约 1.5公里，属于县政府向南跨越皖赣铁路发展规划的新城区范围内。 （芜湖县城市发展方向：向南跨越皖赣铁路继续发展和完善新城区， 向东跨越芜宣高速发展机械工业开发区，向北跨越东湖发展居住区） 老城及滨河居 住功能片区
机械工业园片区
老城商业中心
东部工业园片区
行政文化中心
本案
行政文化功能片区
区位价值发现
项目属于城南新区，目前尚属城市边缘地带，周边商业配套匮乏，仅 能满足附近区居民基础生活需求，但因项目属于政府大力发展的行政 文化功能片区，芜湖县的行政中心正向南延，因此该区域的发展潜力 较大。
项目基础认知
地图位置
项目位于湾址镇城南电信机房以西，南 湖路以北。处于芜湖南路与南湖路的交 叉口地带，周边湾沚镇政府、芜湖县政 府等行政机构林立，毗邻惠民医院、市 民广场、芜湖县一中、芜湖双语学校等。 周边小区有：云森国际（在建）、书香 名门、现代家园以及部分安置房小区。
城市经济
芜湖县2006-09年人均GDP增长情况（元） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
2006
2007
2008
2009
至2009 年芜湖县全县可实现地区生产总值 80.5 亿元，比上年增长 19.5%。完成全社会国定资产投 资 120.0 亿元，比上年增长42.O%。全年城镇在岗职工年平均工资 35737 元，比上年增长 10.0%；农 村居民人均纯收入 7366 元，比上年增长15.0%；年末居民储蓄存款余额 38.08 亿元，比上年增长 18.2%。 规模工业量增速高，招商工作成效显著。全年实际利用外资 5291 万美元，比上年增长 30.8%；实 际利用内资 105.3 亿元，比上年增长 35.9%。实现招商固定资产投资 103.7 亿元，比上年增长 31%， 开发区建设加速推进。 开发区大力推动大项目建设，优化产业结构，促进泰德光伏、富山重工、全兴机械等优质企业开工建 设和投产。在汽车部件、数控机床、成套设备、电子电器的基础上，发展了太阳能、风能等新能源产业； 优化了装备制造业产业结构。全年新增开工企业 68 家，累计在建企业 158 家；新增投产企业 78 家，累 计投产企业 278家；实现工业总产值66.5亿元，比上年增长 61.8%；全年规模以上工业可实现增加值 38.0亿元，比上年增长 53.1%。
酒店
好
好
好
一般
好
项目定位思路
总体定位原则
把握城市规划发展方向，寻找市场空白点，满足区域消费市场需求。
项目定位思路
城市发展定位：行政文化中心
城南新区城市商业副中心
周边现有消费群体 区域商业市场空白点
城市化进程
同比安徽其他县城，芜湖县城市化速度明显较快
芜湖县坚持以”工业向园区集中、农民向城市集中、 土地向能人集中“的发展理念，初步实现了由农业大县逐 步向工业强县的转变，连续6年荣登全省县域经济综合实力 “十强县”，多次跻身全省县域经济动态“十佳县”。工 业化的演进导致产业结构的转变，必然带动城市化程度的 提高，而城市化所提供的聚集效应又必将反过来促进工业 化发展。 近年来，芜湖县社会消费需求不断高涨，随着房地产 市场的持续升温，居民教育、旅游、汽车等消费支出的明 显增加，2009年内消费需求一直较为旺盛。全年可实现社 会消费品零售总额 22.40 亿元，比上年增长 23.3%。
芜湖县
随着经济的发展，目前芜湖县正按照 “芜湖市的新城区，皖江城市带的先进装备 制造业基地，长江三角洲地区的重要旅游休 闲地”的城市战略定位高速发展。
城市概述
人文之乡，旅游胜地，皖江城市带先进装备业制造基地
芜湖县人文景观底蕴丰厚，历史文化源远流长。 旅游资源类型有：融城镇建设、商务和会展之趋向 的经贸旅游；集自然、农业观光为一体的生态旅游； 独具开发潜质的文物古迹景点旅游，正在发展建设 中的工业、科技旅游等。 芜湖县以“芜湖市的新城区，皖江城市带的先 进装备制造业基地，长江三角洲地区的重要旅游休 闲地”的城市发展战略定位。力求将芜湖县打造成 为：芜湖市副中心；滨江园林城市；现代装备制造 业基地；现代商贸物流基地；汽摩配出口基地；休 闲旅游度假基地。 芜湖县产业导向：机械装备及电子电器制造业； 现代自然、文化一体式旅游业；现代物流商贸业； 园林艺术及花卉、苗木种植业；现代金融、文化、 教育、居住等服务业。
一层
3005.4
32
2.5-2.9
已售17套
品牌服装， 音像数码、 珠宝首饰等
男女服装、 饰品鞋帽等
全部出售， 开发商不自 持物业经营
二层
4823.9
23
1.6-1.8
已售19套
重点案例研究
时代广场
一层商铺面积（红色为已售）
二层商铺面积（蓝色为未售）
40 54 55 41
从目前销售情况来看，二层商铺明显好于一层，主要销售面积集中在50-80㎡；其中一层主 力套型销售总价约为150-210万，二层主力套型销售总价约为87-154万。 时代广场位处芜湖中路老城商业核心地段，为芜湖县重点在售商业项目，其业态规划及销售 状况走向对本案具有参照意义。而且由于其商业类型与本案部分相似，则意味着本案未来潜 在客户有被分流的威胁，因此需作为本案重点竞争项目持续观察研究。
重点案例研究
时代广场
开发商：芜湖晟鑫房地产开发有限公司 总用地面积：12451㎡ 总建筑面积：33620 ㎡ 商业建筑面积：约17000平米 商业共四层，1、2层为百货商场；3、4 层计划引进超市；肯德基已与其签订进 驻协议。 1层与3、4层由商场统一管理，2层为业 主自营区。
总建面（㎡） 套数 均价（万） 销售情况 业态布局 销售政策
小结
城市经济快速发展，虽然受到金融危机的冲击，其发展速 度并未减缓。宏观环境良好。 固定资产投资持续增加，城市发展动力十足。房地产投资 额占比增加，行业发展处于较快时期，未来商业地产市场竞 争加剧。
产业结构不断优化中，第二产业的壮大为城市发展奠定了
基础，第三产业的发展为城市经济发展注入活力。 城镇居民收入不断增加，生活水平不断提高，购买力加强， 需求较为旺盛。 城市化进程的不断进行，带来了大量新的城市人口，城市 住房需求将不断扩大。 随着城市“两个中心”的发展趋势，城市行政文化中心向 南发展，城南片区将成为未来重点发展区域。
项目突破点：
通过对市场的研究，寻找项目发展出路！
市场分析要回答的核心问题 Q1：芜湖县房地产市场未来的发展趋势？ Q2：在所处市场竞争中寻找到突破口!
趋势研究
二、芜湖县地产 宏观经济调研精要
1、城市发展
2、土地市场
3、小结
城市概述
长江三角洲的中心腹地
芜湖县区位独特，交通便捷。地处泛长 三角腹地，承东启西，连南接北，通江达海。 境内青弋江直通长江黄金水道，皖赣铁路、 宁安城际高速铁路、 104省道、205国道在 境内交汇而过，沪渝高速、宁芜高速以及正 在建设的铜芜宣高速、溧芜高速在县域均设 有出入口，构成了芜湖县到江浙地区3小时高 速公路网。
区域板块商业发展方向
芜湖县老城商业中心是目前城区档次 最高、人气最旺、租金最高的商圈，规 划中为保留的城区主要商业中心。 城南新区为规划中的行政文化中心， 虽然目前商业氛围较淡，但由于具备众 多行政服务机构，而且随着县一中的迁 入，以及云森国际等社区的建成，其已 具备发展成为芜湖县商业副中心的条件。 本案位处城南新区，因此我们力求将 本项目打造成符合新区发展的集餐饮、 购物、文化娱乐、休闲观光为一体的城 市商业副中心带。
湾址镇快速通道以东，皖赣铁路以南
湾址镇世纪大道以北，规划中火龙岗路以西
53235
1号地25470 2号地10000
商业金融业（汽车修理市场）
居住 商业、服务业 居住兼容商业 商业金融业（家装市场）
湾址镇世纪大道以西，皖赣铁路以北 湾址镇快速通道以东，南湖路以北
9516 105965
2010年上半年芜湖县湾沚镇土地出让6宗，出让土地面积24.65万㎡，其中商业 用地17.75万㎡，占总出让面积的72%； 由此可见，芜湖县商业土地集中放量，未来商业地产市场竞争激烈； 芜湖县商业市场开始向集中化、规模化、专业化方向转变； 土地出让均价1054.36元/㎡，土地出让楼面地价为506.09元/㎡，容积率2.1； 由此可见，政府鼓励高层建设，未来高层将会成为芜湖县市场主流。
四、项目业态定位及 规划布局
1、项目定位思路 2、项目业态定位