第三编 房地产交易 摘要
? 第十一章 商品房买卖基础 ? 第十二章 商品房买卖合同 ? 第十三章 个人住房按揭贷款 ? 第十四章 商品房买卖合同的履行 ? 第十五章 其他类型房屋的买卖 ? 第十六章 房屋租赁 ? 第十七章 房地产抵押 ? 第十八章 房地产中介 ? 第十九章 房地产市场监管和税收
第十一章 商品房买卖基础 摘要
? 商品房预售的特点
? 交易标的不确定 ? 开发商与买受人地位相对不平等
商品房预售许可制度
? 预售许可
? 符合法定条件的可取得商品房预售许可证
? 预售登记
? 程序性记载
? 预售许可签发人的责任和买受人的义务
? 行政机关应审查开发商是否具备预售条件 ? 买受人应查验开发商是否有预售许可证
? 预售许可证与预售合同的关系
? 预售许可证是预售合同的生效要件 ? 开发商责任：行政责任和民事责任
? 商品房预售款的监管：担保公司监管预售合同Leabharlann 备案? 现行预售合同的备案制度
? 预售合同的登记机关 ? 预售人的法定义务 ? 应在预售登记的基础上进行
? 预售合同备案的效力
? 改造：备案不影响合同效力，但可产生对抗效力
? 预售合同备案改造：预告登记
? 商品房买卖：预售和现售
? 预售：房屋未建成之前与买受人签署房屋买卖合同 ? 现售：竣工验收合格后与买受人签署房屋买卖合同
商品房买卖的条件及其行政监管
? 签订房屋买卖合同的条件
? 不以现实拥有房屋为条件
? 我国对商品房销售的管制
? 商品房买卖的条件
? 须符合《销售办法》规定的条件
? 销售方式监管
? 第一节 商品房买卖概述
? 商品房买卖 ? 商品房买卖的条件及其行政监管 ? 商品房买卖的一般流程
? 第二节 期房买卖：商品房预售
? 商品房预售及其特点 ? 商品房预售许可制度 ? 预售合同的备案 ? 买受人对预售合同权利的处分
第一节 商品房买卖概述
商品房买卖
? 商品房与非商品房买卖
? 商品房：仅指房地产开发商开发出来的用于租售的房屋 ? 划分的意义：适用的法律不完全一样
? 不得采返本销售或变相返本销售的方式 ? 不得采售后包租或变相售后包租的方式
? 房屋销售合同的网络备案和登记
? 上海、南京、青岛相继实行 ? 网络备案和登记仅是行政管理措施，还是会对合同的效力产生影
响？
商品房买卖的一般流程
? 选定房屋
? 现房选定：实地查验房屋 ? 期房的选定：查看所购买房屋的图纸 ? 选定房屋的判断：总体设计图纸中成套房屋的编号
? 签署买卖合同
? 标准合同文本 ? 当事人协商的补充条款 ? 认购书具有合同效力
? 签署抵押或按揭贷款合同
? 按揭借款与抵押贷款
? 交付房屋：买受人负验收义务 ? 办理登记：取得法律上所有权
第二节 期房买卖：商品房预售
商品房预售及其特点
? 商品房预售
? 标的：未建成的房屋（期房或楼花 ） ? 条件：开发商须取得预售许可证
? 使我国的预售合同备案等同于预告登记的途径
? 建立预售合同登记“底簿”制度 ? 预售合同的备案登记应为买受人的权利，而非预售人的义务
买受人对预售合同权利的处分
? 预购人的权利
? 预售合同备案（预告登记）使买受人享有具有对抗效力的债权
? 预购商品房合同权利的转让（炒楼花）
? 订立债权转让合同 ? 变更预告登记 ? 转让的效果
? 预购商品房设定担保
? 限于以所购房屋的期待权作抵押以获得银行购房贷款（按揭） ? 用于如担保其他债务的履行或融资贷款未被现行法接受