房地产法学复习参考第一章我国建设用地制度土地分类：（1）农用地：指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；（2）建设用地：指直接用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；（3）未利用地：指农用地和建设用地以外的土地，包括荒地。

补充：农用地转用审批权在国务院和省政府之间的标准界限？35公顷以上的报国务院审批，以下的报省政府审批。

（换算：1公顷=15亩）第二章建设用地使用权的出让取得出让方式创设土地使用权，必须具备两个条件：其一，必须是国有土地；其二，必须获得政府批准。

（补充：建设用地出让的特点：平等、自愿、有偿）建设用地使用权出让合同包括以下内容：（1）当事人的名称和住所；（2）土地界址、面积等；（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（4）土地用途；（5）使用期限；（6）出让金等费用及其支付方法；（7）解决争议的方法。

2002版《招拍挂规定》第一次明确了经营性用地必须实行招拍挂出让，确立了市场配置土地资源、确定土地使用权人的制度。

根据《招拍挂规定》，招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府土地资源行政主管部门，根据投标结果确定国有建设用地使用权者的行为。

补充：《城市规划法》第36条：在城市规划区内进行挖去砂石、土方等活动，须经有关主管部门批准，不得破坏城市环境，影响城市规划的实施。

第三章建设用地使用权的其他取得方式下列建设用地才可以适用划拨方式取得建设用地使用权：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。

第五章房地产登记制度异议登记的一般要件：（1）权利人或利害关系人的申请；（2）异议登记不需要经原权利人同意；（3）登记机关只要做形式审查，当事人提供的证据只要形式上成立即可。

《物权法》第14条规定：“房地产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当等级的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

”补充：房地产合同自双方盖章、签字之日起生效。

第六章房地产开发基础房地产开发是一项高风险的商业活动，它的投资周期较长，市场波动大，既可能有巨额的利润，也可能出现亏损。

为提高房地产开发投资的回报率和安全性，除了从投资经济学的角度做好项目评估、科学管理等工作外，还需要严格按照法律的规定来操作房地产开发的全过程，减少或避免房地产开发的法律风险。

（理解）股权式融资：是指项目所有人为吸引投资者，通过设立新项目公司进行融资的方式，其特点是将投资者的资产与项目资产分割开来，彼此独立，没有追索权。

项目转让必须具备以下三个条件：（1）转让的项目依法获得批准，一切手续合法；（2）转让人已经依法取得建设用地使用权且已经交付土地出让金；（3）办理必要的等级和变更手续，建设用地使用权的变更登记手续和项目开发主体的变更。

第七章房地产开发中的行政监督基本农田：是为了保证主要农产品基本需求而划定并严加保护的耕作区域。

《城乡规划法》第36条规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。

”有下列行为之一使用城市土地者，属违章用地：（1）未领取建设用地规划许可证而使用土地的；（2）擅自改变用地位置或扩大用地范围的；（3）擅自改变规划用地性质的；（4）擅自出让、转让、买卖、交换、租赁土地的；（5）持非城市规划行政主管部门批准用地证件而使用土地的；（6）擅自改变经批准的总平面图而使用土地的。

第八章建设工程施工合同建筑施工：是指施工单位依照施工图进行建设项目的施工；建设监理单位按照委托监理合同和法律的规定对建设工程的进度、投资和质量进行控制；建设单位委派管理人员（实践中称为甲方代表）进驻施工现场，处理工程建设过程中的问题。

建设工程发包：是指建设单位（或总承包单位）将建筑工程任务（勘察、设计、施工等）的全部或部分通过招标或其他方式，交付给具有从事建筑活动资质的单位完成，并按约支付报酬的行为。

建设工程发包方式可分为招标发包和直接发包两种。

《建筑法》第28条规定：“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。

”第九章房屋建筑质量管理（理解）《工程质量条例》明确必须实行工程建设监理的工程项目范围是：（1）国家重点建设工程；（2）大中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。

现行立法对房屋（工程）质量责任的规定（简答题：适当展开）P155-156补充：房屋买卖质量纠纷解决问题——因房屋质量问题造成的损失指赔偿损失。

第十一章商品房买卖基础《城市房地产管理法》第（45）条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。

”第十二章商品房买卖合同预约合同：预约，是指为将来订立一定合同而签订的合同，预约以发生将来订立一定合同的债务为目的，属于债权合同，应适用关于债权合同的一般原则。

（课本内容）认购书违约责任的承担方式：（1）违反认购书应承担的违约责任的主要形式为适用定金罚则；（2）如果认购书约定了违约金条款的，守约方可以向违约方主张违约金；（3）赔偿损失；（4）不能强求确认本约合同已经成立生效。

最高人民法院《商品房解释》第3条对售楼广告和宣传资料的效力作了明确规定。

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请．．．．，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约．．．．．．。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第十三章个人住房按揭贷款现房按揭：指购房人（借款人）以所购房屋作为抵押，从贷款人获得一定数额的款项，用于支付房款，而贷款人取得房屋抵押权的行为。

在我国，期房按揭是开发商、银行和购买人三方之间的一种契约安排。

期房抵押合同的条款P217第十四章商品房买卖合同的履行补充：开发商在交付房屋的时候必须要向业主交付的材料：住宅质量保障书、住宅质量使用说明书。

可以适用惩罚性赔偿的具体情形：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的；（3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的；（4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的；（5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的。

第十五章其他类型房屋的买卖公房：作为我国特定历史条件下的产物，在目前住房市场中仍占有一定的比重。

在我国，存在许多政策性住房，除了传统的公有房屋外，还有经济适用房（包括廉租房），这些政策性住房因享受特殊优惠政策，其交易受到一定限制。

第十六章房屋租赁房屋租赁：是指房屋所有人或管理人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

房屋租赁属于使用权交易，所有权人让渡房屋的占有、使用权，获得收益——租金。

《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁．．．．．．．。

”（理解）买卖不破租赁原则：《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”第十七章房地产抵押在抵押关系中，享有抵押权的债权人为抵押权人；提供抵押物（房地产）的债务人或第三人为抵押人；抵押人提供担保的物，为抵押物。

房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

依据物权变动原则，抵押权设定涉及两个法律事实：抵押合同和抵押登记。

补充：房地产抵押合同从双方签字盖章之日起生效。

第十八章房地产中介房地产中介业成为房地产市场发展的重要组成部分，房产中介活动贯穿于房地产从开发到交易的全过程。

包销：出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

第十九章房地产市场监管和税收房地产交易监管是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门通过法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。

目前，我国对房地产价格实行的管理，主要表现为政府对房地产交易价格的管理和交易价格申报制度。

第二十章区分所有制度一个独立的居住区用地至少包括住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四种土地。

第二十一章物业管理的法律基础：业主自治物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护伟业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

业主基于区分所有权而产生的物业管理权应当覆盖专有部分以及共有部分。

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，应当同时告知相关的居民委员会；业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。