是农业生产中不可或缺且无法替代的生产资料
是增值的经济资产或生产性资本
是最基本的自然生态环境要素
源自于农用地固有的自然和社会经济特性
社会稳定价值功能 关系我国经济和社会可持续发展的全局性战略问题
其他条件 下，相对估价期日，依据农用 地的自然因素、社会经济因素 和特殊因素等，农用地所能够 实现的价格。
确定农用地开发费

农用地开发费是为使土地达到一定的农业利用条件而进 行的各种投人的客观费用
确定各项税费

主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中 所应支付的有关税费
3、成本逼近法
确定农用地开发利息

土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所 经历的时间计算利息，利息率按评估期日的中国人民银 行公布的贷款利息率来确定。
1、耕地地价评估
耕地地价的评估方法

耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件， 可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和 基准地价修正法等；如果是新开发整理的耕地， 可采用成本逼近法；如果是待开发的耕地，可采 用剩余法。

1、收益还原法
年总费用
年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中 所支付的年平均客观总费用。 ★待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产 农副产品的费用之和作为总费用。 ★ 待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年 平均费用作为年总费用。

1、收益还原法
土地还原率的确定
★ 租价比方法 ★ 安全利率加风险调整值法 ★ 投资风险与投资收益率综合排序插人法
所有权价格、使用权价格、承包经营权价格
农用地内部流通价格 、农用地内部转用价格 和农用地征用价格
农用地价格构成
农用地价格一般是以其收益能力为构成基础。 目前，就农用地价格构成有三种观点：




——经济价值、社会价值和生态价值。 ——经济收益价格 、生态收益价格和社会收 益价格 ——使用价值与非使用价值。 ——市场价值与非市场价值。
适用范围：市场比较法适用于农用地市场交易
比较活跃的地区。
2、市场比较法
评估程序

收集和选择比较交易实例; 建立价格可比基础; 进行交易情况修正; 进行交易期日修正; 进行影响因素修正; 进行年期修正; 计算比准价格。
2、市场比较法
收集与选择比较交易实例




首选与评估对象处于同一地区的实例，次选处 于近邻地区或类似地区的实例; 用途应相同; 价格类型应相同或可比; 成交日期与估价期日应接近，不宜超过3年; 应尽量为正常交易; 应至少选择3个可比较实例。
农用地价格的基本特点
1
2 3 4
受自然因素影响大
趋升性缓慢
具有很强的地域性
以其收益能力作为价格基础
农用地价格种类
表达形式
未来规划用途 使用目的 权利类型 所转向经营 主体的差异
农用地基准地价和农用地宗地地价
农用地农用价格和农用地转用价格
农用地征用价格 、农用地承包价格 、农用地转包 价格 、农用地租金 、农用地拍卖底价、农用地 抵押价格 、农用地转让价格
三、农用地估价基本理论
农用地价格评估的意义


促进土地合理地配置、流动和补偿，促进土地产权 制度改革 为实施耕地占补平衡制度和农田保护提供依据 促进社会和生态效益的提高

帮助国家调节土地级差收益
三、农用地估价基本理论
1 农 用 地 估 价 的 理 论 基 础 2 3 4 5 6 7 8
地租与地价理论 土地肥力理论 生产力理论 区位理论 市场理论 生态经济理论 土地报酬理论 土地外部经济理论
三、农用地估价基本理论
农用地价格评估原则
预期收益原则 替代原则 报酬递增递减原则 贡献原则
在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益
以类似地区功能相同、条件相似、交易方式一致 农用地交易实例为参考
在农业生产经营中普遍存在
农用地总收益是由各种投人要素共同作用结果 持续的使用、有效的使用、合法的使用 由各种价格影响因素互相作用而形成 以农用地市场供需决定农用地价格为依据
农用地价格内涵

土地平整程度。指田块内的土地平整状况。 灌排设施完善程度。指农用地农田水利设施的配套程 度。 田间道路配套程度。指农用地田间道、生产路、桥梁 等田间道路系统能否很好地满足农业生产需要。 供电设施完善程度。指农用地内输电、变电设施是否 完备，能否满足农业生产用电需要。 农田防护设施完善程度。指农用地内围堤等防洪排涝 设施和农田防护林网建设情况。
农用地宗地价格评估


农用地 农用地价格 农用地估价基本理论 不同类型农用地价格评估 农用地基准地价评估
农用地
按照《农用地估价规程》规定， 农用地是指直接用于农业生产的土 地，包括耕地、林地、草地、农田 水利用地、养殖水面等。
农用地特点
农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料
估。
4、剩余法
评估步骤

调查待估农用地的基本情况; 确定待估农用地的最有效利用方式; 估计开发周期和投资进度安排; 估算开发完成后的农用地总价格; 估算开发成本和开发者合理利润; 确定待估农用地价格。
4、剩余法



估算开发完成后的农用地价格，可以采用市场比较法进 行，也采用收益还原法确定。 开发成本是项目开发期间所发生的一切费用的总和，主 要包括开发建设投资成本、有关专业费用、投资利息和 税收等。 开发项目的正常利润一般以农用地总价格或全部预付资 本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似农用 地开发项目的平均利润率进行确定。 确定待估宗地的价格。利用剩余法的基本公式求出待估 宗地的价格。
确定农用地开发利润

利润率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用 地的利用类型(行业特点)和开发周期等方面确定。 农用地增值收益率根据开发农用地所处地区的经济环境、 开发农用地的利用类型(行业特点)等方面确定。
确定农用地增值收益

3、成本逼近法
计算农用地价格 P=Ea+Ed+T+ R1+R2+R3 对农用地价格进行年期修正
市场比较法
成本逼近法
剩余法
基准地价 系数修正法
只适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。
四、不同类型农用地价格评估
耕地地价的评估 园地地价的评估 林地地价的评估 牧草地地价的评估 养殖水面地价的评估


1、耕地地价评估
耕地地价的影响因素的选择
水田地价的影响因素 在确定水田的地价影响因素时，要注意保水能力、水源 条件、灾害性气候等因素对地价的影响。 旱地地价的影响因素 在确定旱地的地价影响因素时，要注意地块形状、地形 坡度、灌溉条件、灾害性气候等因素对地价的影响。
三、农用地估价基本理论
基准地价系数修正法 概念：它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评
估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别 条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系 数表选取相应的修正系数，对基准地价进行修正，进而 求取待估宗地在估价期日价格的方法。
适用范围：基准地价系数修正法适用于有基准地价
2、市场比较法
建立价格可比基础



统一地价内涵; 统一付款方式; 统一采用单位面积地价; 统一币种和货币单位。
2、市场比较法

交易情况修正 期日修正


影响因素修正
土地使用年期修正
Kn Ioi / I bi

2、市场比较法
确定待估农用地价格



简单算术平均法; 加权算术平均法; 中位数法; 众数法。
合理有效利用原则
变动原则 供需原则
三、农用地估价基本理论
农用地评估方法概述



收益还原法 市场比较法 成本逼近法 剩余法 基准地价系数修正法
三、农用地估价基本理论
收益还原法 概念： 收益还原法是将待估农用地未来各期正常年
纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出 待估农用地价格的一种方法。
影响农用地价格的主要因素
自然因素 是土地自身的特性和土地的自然环境 ， 主要包括四个因子： 气候条件 、地形地貌 、土壤条件 、水文状况
社会经济 因素
主要包括四个因子： 社会经济发展条件 、土地制度 、交通条件 、 农田基本设施状况
特殊因素
指农用地所独有的特性与条件。主要包括三个因子： 特殊气候条件 、特殊土壤条件 、特殊的环境条件
三、农用地估价基本理论
成本逼近法 概念： 成本逼近法是指以新开垦农用地或土地整
理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再 加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值 收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。
适用范围： 成本逼近法适用于经过未利用土地开
发或土地整理后的农用地价格评估 。
3、成本逼近法
1、收益还原法
计算农用地价格
★ 基本公式
P=a/r
★ 有限年期基本公式
★土地纯收益每年有变化的计算公式
三、农用地估价基本理论
市场比较法 概念：市场比较法是根据替代原理，将待估农
用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行 比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正， 以此估算待估农用地价格的方法。
评估程序


判断评估对象是否适用成本逼近法; 搜集资料; 求取土地取得费、农用地开发费及相关的税费、 利息、利润; 确定农用地增值收益; 求取待估农用地的价格; 确定已开发土地的修正因素，并进行修正; 确定待估农用地的最终地价。