1）区位因素
• A.城镇影响度
– 计算方法是直线距离衰减法 某市各级城镇影响权重分值表
城镇级别 一级城镇影响度 二级城镇影响度 三级城镇影响度 因素个 数 1 3 25 权重 0.43 0.32 0.25 功能分 单级分 100 75 60 分割分 25 15 60 影响距离 （km） 50 30 6
4、因素法定级
• • • • • • （1）定级因素选择及其权重确定 （2）因素质量分关系 （3）编制定级因素分值图 （4）读取单元因素分值 （5） 定级指数计算 （6）初步划分级别
一级因素
权重
二级因素 地形状况
权重 0.15
（5）计算定级指数
H i Gi K ij
H i Yi Kij
H i Ri Kij
（6）初步划分级别
• 根据农用地分等指数修正，计算得单元定级指数， 采用总分频率曲线法划分农用地级别。 • 修正法定级分值界定与面积表
土地级别 分值区间 面积（公顷） 1级 >1900 1807.13 2级 1300-1900 4830.84 3级 970-1300 5155.75 4级 ≤970 3570.05
不同点：
1、对象：农用地；建设用地
2、范围：农地区域；城镇内部 3、方法：增设修正法和样地法；因素法 4、因素：自然差异大；基质单一
四、定级过程
• • • • • （一）前期工作准备 （二）资料收集调查 （三）分等数据处理 （四）农用地定级 （五）级别检验分析确定
（一）前期工作准备阶段
• • • • 1、制定农用地定级工作方案和技术方案 2、整理分等研究成果 3、准备工作底图（1∶1万缩成1∶5万） 4、编பைடு நூலகம்调查需要的各种表格
农用地定级估价
2016,10,28，石家庄
主要内容
• 第一部分、概述 • 第二部分、农用地定级 • 第三部分、农用地估价
第一部分、概述
一、概念 二、意义 三、进展
一、概念
一、农用地分等定级估 价概念与区别 二、与建设用地分等定 级估价的区别与联系
二、意义
一、培育市场 二、显化资产 三、规范交易
100
标 准 样 地 分 值 20
68
比 照 样 地 分 值
2
3 标准样地
1
4
7
5
比照样地
8 9
6
样地法基本原理
二、定级原理—3：程序
农用地定级方案制定 资料初步调查
农用地分等指数 农用地定级因素选取
定级资料调查 划分定级单元
划分定级单元
专家打分、确定定级因素及权重 定级资料调查与整理
选定修正因素 区位因素 耕作便利因素
（二）资料收集调查阶段
• 收集土壤、气象、水文、地形、地质、农 经、统计、社会保障、教育费用等自然、 经济各类资料和土地利用现状图、土壤图、 地形图等多种图件。拉出资料清单。
（三）分等数据处理阶段
• 对分等数据进行整理，按照定级的工作需 要，逐项分析分等评价单元的各项因素指 标及分值。如果分等底图比例尺较小，图 斑较大，还需要比较分等和定级图斑，补 充分等因素分值，以避免分等和定级结果 出现大的偏差。
0.6-0.7 0.5-0.6 0.4-0.5 0.3-0.4 0.2-0.3
≤0.2
分值
100
90
80
70
60
50
40
30
20
2）耕作便利条件
• B.耕作距离：直线衰减计算 • C.农田路网密度：指某一单元内农田路网总 面积与该单元总面积的比率。按照最大最小 值法计算该单元的作用分值。
– 均可在计算机中直接生成
二、定级原理
1、定级概念 2、主要方法 3、定级程序 4、技术路线
二、定级原理—1：概念
在行政区内，依据构成土地质量的自 然因素和社会经济因素，根据地方土 地管理和实际情况需要，按照规定的 方法和程序进行的农用地质量综合评 定，并划分出的农用地级别。 对象：耕地、园地、林地、牧草地？
二、定级原理—2：方法
• a） 叠置法 • b） 地块法 • c） 网格法 • d） 多边形法
a） 叠置法
• 将同比例的土地利用现状图与地形图、土 壤图叠加，形成的封闭图斑即为有一定地 形特征、土壤性质和耕地类型的定级单元。 若图斑小于最小上图面积（6mm2）则应进 行归并。叠置法适用于土地利用现状类型 多、地貌类型较复杂的地区。
划分定级单元适用于定级因素空间变化不 明显地区。
d）多边形法
• 将所有定级因素分值图进行叠加，最终生 成的封闭多边形即为定级单元。多边形法 适用于所有定级类型和地区。
3、修正法定级
• • • • • • （1）查算分等指数 （2）确定修正因素及权重 （3）修正因素定位及分值计算 （4）修正系数计算 （5）计算定级指数 （6）初步划分级别
编制自然因素记分规则表
编制自然因素分值图
社会经济因素分级与定位 社会经济因素作用分值图
读取单元因素分值 土地区位系数修正 耕作便利度修正 各因素分值叠加，计算单元总分值 计算定级指数 初步划分农用地级别 初步划分农用地级别 级差收益检验 级别检验 级别调整与确定，并量算面积 级别确定，量算面积 成果汇报 提交验收 成果应用 提交验收 成果应用 级别实地校合
• B.农贸市场影响度
– 直线衰减计算
某市各级农贸市场影响权重分值表
市场级别 一级农贸市场 二级农贸市场 三级农贸市场 因素 个数 3 8 128 权重 0.45 0.35 0.2 功能分 单级分 100 75 45 分割分 25 30 45 影响距离（km） 12 7 2
• C.交通条件影响度
（1）查选分等指数
• 在分等结果综合数据库内，查出定级所需 的单元分等指数。根据需要可以选用自然 等、利用等、经济等指数。
（2）确定修正因素及因子权重
• 区位条件修正系数、耕作便利条件修正系数、土 地利用状况修正系数、以及其他修正系数 • 修正法中的因素权重是指因素的因子权重 • 区位因素包括中心城镇、农贸市场和交通条件 • 耕作便利因素包括田块形状、耕作距离、路网密 度等 • 在土地利用状况因素，选取人均耕地、利用现状、 利用方式和经营效益。 • 计算方式采取距离衰减、指标计分和区域赋值法
• • • • • •
分等定级估价相结合？ 分类定级分类估价，级与价相结合？ 综合定级分类估价？ 单地类定级？ 先估价后定级？ 全域覆盖？分图斑进行？
三、农用地定级与城镇土地定级的比较
相同点：
1、目标：对土地质量进行定级划分 2、层次：都是单层次的对象，内部排序分级
3、方法：因素法相同 4、对象：均非涵盖全部分类



式中：Hi 为第i个定级单元的定级指数；i 为定级单元编号；j 为定级因素因子编号；Wj 为第j个定级因素因子的权重；fij 为第i个 定级单元内第j个定级因素因子的分值。k——非限制性定级因素因子 编号；Fj——第j个强限制性定级因素因子分值；fik——第i个定级 单元内第k个非限制性定级因素因子的分值；Wk——第k个非限制性定 级因素因子的权重；m ——强限制性定级因素因子个数；p ——定级 单元总数；
（四）农用地定级阶段
• • • • • 1、整理分析调查资料 2、确定定级单元 3、修正法定级 4、因素法定级 5、样地法定级
1、整理分析调查资料
• 对外业调查数据进行核实分析和统计检验， 对各单位调查资料进行现势性分析和图上 定位，对不符合要求的资料予与剔除。
2、确定定级单元
• （1）主要方法有：
（1）修正法定级工作流程图
（2）因素法定级流程图
（二）定级原理—3：程序
准备工作 农用地定级单元的划分
设置农用地定级县级标准样地
确定农用地定级的因素
编制定级因素分级与加（减）分规则表
计算定级指数 确定定级标准 农用地级别划分
定级结果是否符合 实际？
成果验收
（3）农用地样地法定级工作流程图
（二）定级原理—4：技术路线
某市交通条件影响权重分值表
一级因子
一级权重
二级因子 主干道
二级权重 0.35 100
功能分 单级分 分割分 25
影响距离 （km） 4
道路
高速路口 港口
0.8
0.1 0.1
次干道
支路 高速路口 港口
0.25
0.2 0.1 0.1
70
50 100 100
20
50 10 10
2
1.5 20 40
2）耕作便利条件
三、进展
一、规程出台前后 二、第一轮工作情况 三、新一轮试点及应用
第二部分、农用地定级
一、规程介绍 二、定级原理 三、与城镇定级的比较 四、定级过程 五、定级成果
一、农用地定级规程介绍
1.科学量化区域（县）内农用地质量和分布，为 土地整理、耕地占补平衡的实施提供依据，为 农用地估价及征地价格制定提供支持。 2.提出了因素法、修正法和样地法三种定级技术 方法； 3.定级和分等目标有所区别；定级在县内可比， 分等在国内可比；定级根据应用目的不同可以 强化区位因素、自然质量因素或经济因素。
• A.田块形状系数K
– –
k=4s1/2/L
式中：S为田块的面积；L为田块的周长。 此系数表示田块形状与正方形田块形状的差距。当K为1时，田块形状为正方形，K值越小，形 状越零碎；K值越大，形状越近于圆。方形视为最易于耕种。
• 可以直接根据地块形状判读，也可采用其他算法
形状系数
＞0.9
0.8-0.9 0.7-0.8
3）土地利用状况因素
应按照农田水利设施状况确定 分值，但可用地类条件代替
（3）修正因素定位及分值计算
• 在定级底图上分点状、线状和面状分别定 位各修正因素，按规程要求计算各因素作 用分值和单元分值。