本章课堂练习
一、单项选择题
3.房地产评估中的基准地价是（ B ）。 3.房地产评估中的基准地价是（ 房地产评估中的基准地价是
政府出让土地的成交价格 B. 政府制定的土地标准价格 C. 评估人员制定的土地标准价格 D. 评估人员修正后的土地评估价值
本章课堂练习
一、单项选择题
4.下列房地产评估项目是，最适用于采用成本法 4.下列房地产评估项目是， 下列房地产评估项目是 评估的是（ 评估的是（ A ）。
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三、判断题
1. 我国土地的评估价值一般是指土地的所有权 价值。（ 价值。（ × ） 2. 市场租金倍数法是将房地产的年收益乘以市 场租金倍数，属于收益途径。（ 场租金倍数，属于收益途径。（ ×） 3. 利用收益途径评估房地产价值，其纯收益为 利用收益途径评估房地产价值， 实际取得的净收益。（ 实际取得的净收益。（ ×） 4. 在利用成本法对房地产进行评估时，房地产只 在利用成本法对房地产进行评估时， 存在实体性贬值不存在功能性贬值和经济性贬 值。（ × ）
（一）路线价法的基本思路
2.路线价法的适用范围 2.路线价法的适用范围 路线价法对于城市土地价格评估具有普遍 的适用性。它特别适用于土地课税、 的适用性。它特别适用于土地课税、征地 拆迁、土地重划或其他需要在大范围内对 拆迁、 大量土地进行评估的情况。 大量土地进行评估的情况。该方法具有公 平合理、简便易行的特点。 平合理、简便易行的特点。
本章小结
房地产评估 市场法 收益法 成本法 其他方法 根据房地产的重 置成本减各种贬 值，计算评估价 值。
本章小结
房地产评估 市场法 收益法 成本法 其他方法 剩余法 路线价法
本章课堂练习
一、单项选择题
1．国有土地使用权最高出让年限规定，居住用地 国有土地使用权最高出让年限规定， 为（ D ）。 A．40年 40年
（一）路线价法的基本思路
3.路线价法的评估计算公式 3.路线价法的评估计算公式 土地单价=路线价×深度价格修正率× 土地单价=路线价×深度价格修正率×其他 价格修正率 土地总价 =土地单价×土地面积 土地单价×
（二）路线价法举例
例5-18 某路线价区段，标准深度为18米，路 某路线价区段，标准深度为18米 线价为1000元 线价为1000元/平方米
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五、计算题
项目 参照A 参照A 参照B 参照B 参照C 参照C 参照D 参照D 成交价 交易情 交易日 区域因 格 况 期 素 +2% 800 +3% 95 850 760 780 +1% 0 -2% 0 +1% +2% 100 105 90 个别因 素 0 +1% -2% -1% 权重 0.3 0.2 0.4 0.1
本章课堂练习
二、多项选择题
2. 在运用市场售价类比法评估房地产价值时，需 在运用市场售价类比法评估房地产价值时， 要对参照房地产交易价格进行修正的可能因素 包括（ 包括（ ）。 A. 交易情况是否正常 B. 所处区域是否有差异 C. 因交易时间不同价格是否有变化 D. 原始购置成本是否有差异 E. 建造成本是否有差异 答案： 答案： ABC
C A．80万元 80万元 C．120万元 120万元 B．100万元 100万元 D．180万元 180万元
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二、多项选择题
1.房地产评估对象包括（ 房地产评估对象包括（ 房地产评估对象包括 ）。
A. 土地 B. 地上建筑物 C. 地上机器设备 D. 土地与地上建筑物合一 E. 土地与地上机器设备合一 答案： ABD 答案：
第五章
第五节
房地产评估
其他评估技术方法
主要内容
• 剩余法 假设开发法 剩余法/假设开发法 • 路线价法
剩余法的含义
剩余法又称假设开发法，它是将评估 剩余法又称假设开发法， 对象预期开发完成后的价值，减去未来 对象预期开发完成后的价值， 正常的开发成本利润和税费等， 正常的开发成本利润和税费等，以此确 定评估对象价值的方法。 定评估对象价值的方法。
A
6×17.5
B
6×13.5
C
6× 3
D
6× 7
E
6×11
路线价1000元 路线价1000元
二、路线价法在土地评估中的应用
1000×1.10× 13.5× 1000×1.10×（13.5×6） （三）路线价法举例 =89100元 =89100元 某路线价区段，标准深度为18米 例5-18 某路线价区段，标准深度为18米， 路线价为1000元 路线价为1000元/平方米
A
6×17.5
B
6×13.5
C
6× 3
D
6× 7
E
6×11
路线价1000元 路线价1000元
本章小结
房地产评估 市场法 收益法 成本法 其他方法 市场售价类比法 基准地价修正法 市场租金倍数法
本章小结
房地产评估 市场法 收益法 成本法 其他方法 根据土地、建筑 根据土地、 物、房地产合一 的纯收益， 的纯收益，计算 现值。 现值。
本章课堂练习
二、多项选择题
3. 利用收益途径评估房地产价值，其适用对象一 利用收益途径评估房地产价值， 般不包括（ 般不包括（ ）。
A. 商业用房地产 B. 政府用房地产 C. 娱乐用房地产 D. 公益用房地产 E. 教育用房地产
答案： BDE 答案：
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二、多项选择题 4. 房地产的重置成本构成内容包括（ ）。 房地产的重置成本构成内容包括（ A. 取得成本 B. 开发成本 C. 投资利息 D. 开发利润 E. 管理费用及各种税金 答案： ABCDE 答案：
二、路线价法在土地评估中的应用
（一）路线价法的基本思路 1. 路线价法的含义
街道 土地价值高低随距街道距离增大递减
（一）路线价法的基本思路
1. 路线价法的含义 路线价：是对面临特定街道接近的土地， 路线价：是对面临特定街道接近的土地， 设定标准深度， 设定标准深度，在该深度上数宗地块的平 均单价。 均单价。 路线价法：根据路线价， 路线价法：根据路线价，再配合深度价格 修正率表， 修正率表，计算出临街该街道的其他土地 地价的一种估价方法。 地价的一种估价方法。
A
6×17.5
B
6×13.5
C
6× 3
D
6× 7
E
6×11
路线价1000元 路线价1000元
二、路线价法在土地评估中的应 用
1000× 0× 17.5× 1000×1. 0×（17.5×6） （三）路线价法举例 =105000元 =105000元 某路线价区段，标准深度为18米 例5-18 某路线价区段，标准深度为18米， 路线价为1000元 路线价为1000元/平方米
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四、简答题 1.房地产评估前期工作内容。 （P89） 1.房地产评估前期工作内容。 P89） 房地产评估前期工作内容
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五、计算题 1.有一土地需要评估，经过调查该类土地 1.有一土地需要评估， 有一土地需要评估 有较多的交易实例， 有较多的交易实例，拟采用市场售价类比 法进行评估。经现场勘察土地面积为1000 法进行评估。经现场勘察土地面积为1000 平米。现搜集到与待估宗地条件类似的4 平米。现搜集到与待估宗地条件类似的4 块宗地A 块宗地A、B、C、D，其成交价格和需要 修正的具体情况如下表。 修正的具体情况如下表。要求计算各参照 土地的比准价值，并计算其评估价值。 土地的比准价值，并计算其评估价值。
B．50年 50年 C．60年 60年 D．70年 70年
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一、单项选择题
2.在运用市场售价类比法评估房地产价值时，交 2.在运用市场售价类比法评估房地产价值时， 在运用市场售价类比法评估房地产价值时 易日期修正的是（ 易日期修正的是（ C ）。
A．交易价格偏差 B．地域因素偏差 C．价格因素偏差 D．土地年限偏差
剩余法的评估步骤
调查待开发房地产的基本情况 选择最佳的开发利用方式 估计建设期
预测开发完成后房地产价值
估测开发成本
估测管理费用
估测投资利息
估测销售税费
估测开发利润
估测和确定折现率 计算并确定待开发房地产价值
剩余法的应用案例
例 5 - 17 1 ． 估价对象概况 评估对象土地为七通一平的空地，面积为1000 平方米， 1000平方米 评估对象土地为七通一平的空地 ， 面积为 1000 平方米 ， 且土地形 状规则，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7 状规则 ， 允许用途为商住混合 ， 允许建筑容积率为 7 ， 覆盖率为 50% 土地使用年限为50 50年 出售时间为2005 10月 2005年 ≤ 50 % ， 土地使用年限为 50 年 。 出售时间为 2005 年 10 月 。 2 ． 评估要求 需要评估出该地块2005 10月出售时的市场价值 2005年 月出售时的市场价值。 需要评估出该地块 2005 年 10 月出售时的市场价值 。 3 ． 评估过程 确定评估方法。该地块为待开发土地， （ 1 ） 确定评估方法 。 该地块为待开发土地 ， 可采用剩余法评 估。 选取最佳开发方式。根据规划的要求和市场调查， （ 2 ） 选取最佳开发方式 。 根据规划的要求和市场调查 ， 该地块 最佳开发方式为：建筑覆盖率适宜为50 50% 最佳开发方式为 ： 建筑覆盖率适宜为 50 % ， 建造商业居住混合 该建筑为框架结构，总建筑面积为7000 平方米， 7000平方米 楼 。 该建筑为框架结构 ， 总建筑面积为 7000 平方米 ， 单层建筑面 积均为500 平方米， 14层 其中1 500平方米 层为商业用房， 1000平 积均为 500 平方米 ， 共 14 层 ， 其中 1 ～ 2 层为商业用房 ， 共 1000 平 方米， 14层为住宅 层为住宅， 6000平方米 平方米。 方米 ， 3 ～ 14 层为住宅 ， 共 6000 平方米 。 预计建设期。预计共2 年完成， 2007年10月完成 月完成。 （ 3 ） 预计建设期 。 预计共 2 年完成 ， 即 2007 年 10 月完成 。