竞争：年底前区域竞品将密集推盘，竞争激烈
奥林匹克花园
10月
3#高层18层以下 1#高层复式东单元
11月
1#高层复式西单元 小独栋，叠加别墅
12月
3#高层19楼以上 小独栋，叠加别墅
复地公园城 融创理想城市
10月底前推出别墅；
套数未定；
单价13000-14000，单套 400-450万。
11月底推出别墅组团，均价12000-13000，单套总 价约300-350万； 后期公寓地块尚未动迁。
3、区域内与区域外客户将受到不同层面的冲击
但由于惠山本地人较为富裕，多数拥有多套物业，因此新政的限贷政策对惠山区的公寓客户将产生一定影响； 区域外客户多为价格挤压而来的刚需客户，受限贷政策影响较小，但新政将动摇市场信心，很可能使这部分客 户的购买计划有所推迟；投资型客户短时间内将全面撤退。
竞争：面临区域外多板块价格拦截
政策：政策调控，年底市场趋于悲观
重提房产税试点和推进工作，房产税出台大势所趋 本次新政中再度提到了房产税，要求“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”，此前房产税政策 的实施一直处于各方争论，迟迟无法推广，而这次的重申也更多地被看成是政府的“一种姿态与警示”，如果 楼市调控继续不见明显效果，房产税的推广将成为政府的重要选择。首提地方政府“问责制” 此次新政中要求各地政府“要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区， 要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善”，“严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不 得力的，要进行约谈，直至追究责任”，措辞严格，给予地方政府政策落实以较大的压力。
北塘 2 4 2 1 2 11
崇安 4 2 2 0 0 8
新区 11 14 14 7 10 56
锡山 3 4 9 1 4 21
总计 86 146 97 35 66 430
120 100
80 60 40 20
0 惠山 滨1 10.2 10.3 10.4
政策：政策对项目可能产生的影响
11月底推出小高层3栋高层3栋共计300多套； 70-130平米主力户型；报价6600（开盘另有折扣）。 黄金周已开始排号，售楼处信息称排号已至100多号。
9月29日晚，相关部委出台“国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”
首付款比例一律提升至30% 原“国十条” 首次购房者或者购买90平方米以下户型者首付可以在20%。但此次明确规定无论是否首次购房或 者是否购买90平方米以下户型，首付款比例均调整到30%及以上，提高了贷款购房的门槛。 全面暂停第三套及以上住房贷款 原“国十条”提出了三套房限贷政策，但只是针对“房价过高、上涨过快的城市”。实际操作中，大多数城市 第三套住房贷款并未停止，只是首付比例和利率上调而已。最新的政策则是明令要求“各商业银行暂停发放居 民家庭购买第三套及以上住房贷款”，三套房贷政策全国推行，力度更大，目标更广。 首次提出限定家庭购房套数政策 通知要求，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。但限购政策尚留 有余地，预计主要是针对一线城市。
政策对本案的影响：
1、进入价格战已不可避免。
由于政策在第四季度出台，开发商面临年度资金回笼指标的压力，将不可避免地进入新一轮的降价潮，随着其 他区域价格的回落，惠山区作为传统价格低洼区域的性价比优势将逐渐减弱，进入价格战不可避免；
2、对别墅的影响大于公寓
此次新政对第三套房提出了明确的贷款限制甚至限购政策，将对本案的别墅销售产生较大影响；此次新政将首 付比例由20%提高到30%，对一部分刚性需求产生影响，但由于本案公寓多为90平米以上户型，新政前后差别 不大。
公寓：6000-7000元/平米 别墅：11000-13000元/平米
公寓：6500-7500元/平米
公寓：6000-7000元/平米 公寓：7500-8000元/平米
公寓：8500-12000元/平米
市中心
西樟、钱桥、山北、黄巷板块对 惠山新城板块形成多重的价格拦 截，尤其西樟板块及钱桥板块， 尤其距离市区更近，分流掉大量 市区客户。
营销策划执行计划
2010年10月
思考
新政之后如何突破限购令 降价声中如何解决价格认同
快跑令下如何成交提速
思考
必需坚持做第一 必需加强运动作战 必需做好持久战准备
作战行进图 2010年四季度营销作战行进图
战前分析
市场与营销
战略制定
策略方向
战术操作
执行计划
战前分析
市场情况
二大关注重点
政策＋竞争
政策：政策调控，年底市场趋于悲观
政策：新政第一周市场反应
10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 总计
惠山 54 105 64 16 37 276
滨湖 8 10 5 10 8 41
南长 4 7 1 0 5 17
与新政前每日300-400套的成交量 相比，黄金周成交量锐减。虽然 绝对值与09年相比差别不大，但 各项目的新增认购量均有大幅下 降。
竞争：面临区域内项目双向拦截
复地公园城 公寓：余房高层6400，小高层6500 别墅：报价12000-13000（未开盘）
沿政和大道 乡镇客户拦截
绿地波士顿公馆 公寓：高层6000元/平米（折后）
小高层6500元/平米（售罄）
沿惠山大道 市区客户拦截
百大春城 公寓：小高层约6500元/平米（折后）
多层6800-7000元/平米
奥林匹克花园 公寓：高层约6700元/平米（折后） 别墅：约11000元/平米
理想城市 公寓：小高层约6400元/平米（折后） 别墅：报价约13000元/平米
单套约400-500万（未开盘）
项目地处惠山大道与政和大道交界处， 南向沿惠山大道项目拦截了大量市区 客户，西向沿政和大道项目拦截了大 量乡镇客户。
政策：政策调控，年底市场趋于悲观
10月7日上海房地产调控细则出台《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推 进住房保障工作的若干意见》。更加明确政府打击决心
严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求 在一定时期内限定居民家庭购房套数 发挥税收在房地产市场调控中的作用 动迁安置房提前上市交易 提高商品住房预售门槛 着力推进住房保障工作 进一步规范房地产开发经营行为，加强交易秩序监管 继续增加居住用地供应总量