本项目周边，以鲁能星城为例，临街商铺建筑面积 30-269 ㎡，建面价格 14000-45000 元/㎡，建面均价约 2.3 万元/㎡。本案地理位置较鲁能星城要好， 再根据江北嘴 CBD 的建面均价约 2.5 万元/㎡，可参考鲁能星城、江北嘴 CBD 的 销售价位。
四、经济测算
项目
项目总额（万 元）
南方集团旗下的五星级南方君临酒店、南方花园酒店、南方恋湖酒店，在重 庆市酒店行业确立了自己的品牌地位。集团将布局全国，在多地打造系列超五星 级酒店。 1.2.4 农牧养殖
南方集团在畜牧业方面获得了跨越式发展。2008 年以来，相继在涪陵、酉 阳成立重庆南方金山谷农牧有限公司、重庆南方菁华农牧有限公司、重庆菁禾饲 料有限公司，并获得“农业产业化国家重点企业”称号，为实现南方集团“万人 万元增收计划”、带动当地农民迈进小康，推动城乡统筹发展和创建和谐社会作 出贡献。 1.3 社会责任
G17-1/02 号宗地
江北区观音桥（溉澜溪南部片区）组 居住兼
4 团 G 标准分区 G18/04、G20-1/04、 容商业 198.75
G26-1/05 号宗地
江北区江北城组团 B 分区 B10-1/03、 商业金
5
46793
B10-2/03、B10-3/03、B08-2/03、B24
融
江北区江北城组团 B 分区 B19-2/03 号 商业金
项目
47,198 1.24
11.95% 19.05% 12.70% 13.26% 31.69% 104,959 99,123 67,707 13,921
销售价格假设条件
商业 类物 业
写字楼 配套商业
现价(元/M2)
本项目售价 年均增幅
(%)
15000
8%
25000
8%
恒大
94208
1342.38
9062
2012/12/1 金泰国有
0
资产
70500 4314.56 8090 2011/12/8 国华人寿
目前本项目所在区域内配套已基本成熟，土地也已基本供应完，目前该区域
内楼面价相对较高，金泰国有资产在 2012 年取得本案周边地块的楼面价已达
9062 元/m²，国华人寿在 2011 年取得本案周边地块的楼面价已达 8090 元/m²。
单方成本（按 总建面积，元/
平方米）
其中：可售物业 总额（万元）
单方成本（按 可售面积，元/
平方米）
土地成本
33,466
4,569
33,466
6,917
前期费
4,006
547
2,646
547
基础设施费
1,116
152
737
152
主体建筑工程费
15,283
2,087
15,173
3,136
主体安装工程费
在取得经济发展成就的同时，南方集团更注重社会效益和社会责任。成立以 来，先后建立教育基金、向洪旱地震灾区和绿化长江捐款以及参加光彩事业扶贫 项目贡献等社会公益事业捐赠共计 1.04 亿元，先后获得“中华慈善突出贡献单 位（企业）奖”、“首届重庆十大慈善企业”等殊荣。体现了民营企业和民营企 业家致富思源、富而思进的强烈社会责任感。
3.2 周边房地产市场情况
项目名称
项目名称
物业形态
建筑面积
在售面积（㎡）
成交价格（元/㎡）
五里店 溉澜溪
庆业九寨印象 鲁能星城 保利观澜 万科御澜道
中维都市美邻
高层 高层 高层 高层、洋房
高层
37 万㎡ ——
68 万㎡ 65 万㎡
9.3 万㎡
70-88 77-167 37-88 高层待售
公寓 27
8173 9810 9751 待售
总建筑面积计算 ㎡
值(计容)
48378.65
一、按功能性质划分
1）公建建筑面积
㎡
54080.08 73.84%
2）其他建筑面积
（地下车库及设
㎡
备用房等）
3）物管用房
㎡
二、按地上地下划分
1）地上建筑面积
㎡
2）地下建筑面积
㎡
配套用房
㎡
地下车库及设备
㎡
用房
停车泊位
个
1）地面
2）地下
建筑占地面积
㎡
容积率
建筑密度
2.4项目的设计 项目建筑高度从一层楼地面算起，地上层数为29F,其中建筑裙房层数5F。建
筑高度126.9米，属一类高层。地上29层为写字楼，地下层数为4层，为车库、设 备及服务用房。
2.5 项目的技术指标
项目
计量单 规划要求
所占比
位
指标
方案设计
重
备注
规划用地面积
㎡
建设用地面积
㎡
总建筑面积
㎡
9676 9676 73241.05
营业税
5,836
797
5,572
1,152
土地增值税
6,101
833
收入
104,959
14,331
税前利润
19,941
2,723
所得税
6,020
822
税后利润
13,921
1,901
毛利率
31.69%
投资利润率（综合）Biblioteka 19.05%投资收益率(年化)
12.70%
6,101
1,261
100,224
20,717
南方·江北嘴综合体
项目情况介绍
1、项目业主情况
1.1集团简介 重庆南方集团有限公司始建于1989年，注册资金1亿元人民币，为建设部资
质一级开发企业，是集房地产开发、文化教育、现代畜牧业、酒店旅游、物业管 理、建筑建材等为一体的大型综合性民营企业集团，下辖精匠置地、菁华地产、 港龙实业、花园实业、川外重庆南方翻译学院、重庆民族艺术学校、南方金山谷 农牧、南方菁华农牧、南方菁禾饲料、南方綦山资产管理公司、南方君临酒店（五 星级）、南方花园酒店、南方物管公司（国家一级）、万康建司、海南百莱玛等15 家控股公司及4个集团成员单位，总资产48亿元。现有员工2915余人，其中，大 专及以上学历员工为85％，中级及以上专业技术职称员工为72％。南方集团组织 机构完善，设置合理，具有先进的现代企业管理理念和丰富的管理实战经验。
1.2 旗下产业及战略发展 1.2.1 房地产开发
地产是南方集团战略发展的支柱性产业。集团秉承“精致管理·名匠精神” 的核心理念，努力为大众提供精致产品与服务，先后成功开发了南方花园品牌十 大系列住宅小区、南方上格林八大阳光住宅组团、南方新城七大精美住宅楼盘、 南方碧水康桥欧陆风情花园洋房以及以南方君临酒店、南方翻译学院为代表的商 业地产和教育地产共计 400 余万方的几十个项目。获第一、三届中国房地产开发 企业 200 强，历届重庆市房地产开发企业 50 强及民营企业 50 强、中国建设银行 AAA 级信用企业。
6
10893
宗地
融
123720 8
505265
102894 9
103955 .6 87144
4.38 2.34 7.77 2.2 8.0
537221 1268
4342
2013.6
保利、万科 联合
245482
756
4858 2014.11
新鸥鹏
413436
2080.16
4018.0 4
2015 年 1 月8日
2.3项目相关优势 项目塑造亲切、自然、柔和的氛围。首先考虑到建筑与周边其他建筑，以及
周围环境的关系，追求建筑与环境的相互交融，以及形式与社会功能的统一。 从
周边资源出发,地块区域条件优越，处于黄花园大桥北桥头附近，应起到城市沿 江景观标志性建筑效应，同时也是迎宾主题展示最重要的环节。创造完善合理的 交通系统，考虑各类人群活动性，便于休闲、会议、活动，尽量做到人车分流。 合理布置各种配套服务设施。
位计
三、项目周边市场情况
3.1 项目周边土地市场情况
序 土地位置
号
用地性 质
土地面 积
建筑规 模
容积率
成交价
土地单 价
楼面价
竞得时间
房企备注
渝 北 区 观 音 桥 组 团 F 标 准 分 区 居住兼
1
容商业 100.79 194866 2.90
70000
694
F17-4-1/03 号宗地
3592 2010.10
﹪
绿地率
﹪
18927.69 25.84%
233.28
大于总建筑面积的千 0.32%
分之三
48378.65 24862.4
66.05% 33.95%
5934.71
≤5 ≤40 ≥30
18927.69
381 30
351
3610.65 5.00 37.3% 30.20%
7.87% 92.13%
残疾人停车位地上 2 个，地下 6 个，大于 2%；大客车位地面 8 个，大于 2%，每个大 客车位按 2 个标准车
9200
北滨路
中亿阳明山水 御龙天峰
金融街融景城
高层 高层 高层
40 万㎡ 140 万㎡ 170 万㎡
63-120 87-132 43-144
9331 10821 9665
紫御江山
高层、洋房
88 万㎡
63-188
9990
本项目临近的周边项目中，住宅物业以高层产品为主，主力面积 80-120 ㎡的
2 房和 3 房居多，价格范围在套内 8200-10800 元/㎡之间，去除最高最低后取区 域房价平均值约为套内 9500 元/㎡左右。