乙方案：投资60000元，使用寿命5年，有8000 元残值，5年中每年销售收入为40000元，付现成本 第一年为14000元，以后随着设备陈旧每年增加修 理费2000元，另需垫支流动资金15000元。
两方案均采用直线折旧法计提折旧。设公司所 得税率为40%。试分别计算两方案的现金净流量。
年度 甲方案
➢ 固定资产变价收入。主要是指对原有固定资产进行更新 时变卖旧的固定资产所取得的收入。
其中，固定资产变价收入为简便起见可以不用考虑。所 以期初现金流量主要是现金流出量，而且主要流出的是项
目（固定资产）原始投资。
（2）营业现金流量。期中现金流量是指自项目投产运营
至项目有效期满为止所发生的现金流量，因此也称营业现 金流量。具体内容如下：
期中现金净流量即营业现金净流量的计算公式如 下： 营业现金净流量 =营业收入-（营业成本-折旧）-所得税 =营业收入一付现成本-所得税
或者： 营业现金净流量 =(营业收入-营业成本)+折旧-所得税 =税后利润+折旧
（3）终结现金流量。期末现金流量是指投资项目有
效期满后所发生的现金流量。主要是现金流入量——固 定资产变价收入以及原来垫支的流动资金的回收。如果 期末固定资产变现价值与清理费用相抵，则不存在固定 资产变价收入。所以期末现金净流量有可能为零。这时 就有：
第五章 房地产投资项目经济评价
第一节 经济评价概述 第二节 现金流量及资金时间价值和风险价值 第三节 投资项目投资与收入估算 第四节 投资项目财务评价 第五节 投资风险分析 第六节 投资项目的国民经济评价
第一节 房地产项目经济评价概述
一、经济评价的含义和基本要求 二、经济评价的主要参数 三、经济评价的程序
这里的现金不只指货币资金，更不仅仅指库存现 金，而是指货币资金以及投资项目收入和支出的非货 币性资源的变现价值。例如一个项目需要投入企业原 有的厂房、设备、材料，这些资产投入时的变现价值 也是该项目的现金流量。
现金流量包括现金流入量、现金流出量和现金净 流量三个具体概念：
➢ 现金流入量是指由投资项目所引起的现金收入 的数量；
一、经济评价的含义和基本要求
（一）含义
1.经济评价是开发企业在做好房地产市场需求 预测及技术研究的基础上，通过对收入和支 出的比较来判断投资方案优劣，用市场价格 等参数分析投资方案的费用与收益，以考察 项目的经济效益。
2.经济评价分为财务评价和综合评价（国民经济评 价）。财务评价反映微观经济效益和对抗风险的能 力；国民经济评价则从宏观经济角度考察项目的效 益和费用。对于一般的房地产项目只需进行财务评 价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响 的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目， 在作出决策前应进行综合评价。
二、经济评价的主要参数
（一）含义
经济评价参数是按照一定的经济评价理论和 评价方法要求测定的，用以计算、衡量投资 费用效益的经济数值。
（二）作用
1.作为折现率； 2.作为衡量、判断标准。
（三）房地产投资项目经济评价的主要参 数
1.基准收益率：是行业或部门投资项目获 利能力的基准值。
2.基准投资回收期：是行业或部门投资项 目投资回收能力的基准值。
三、经济评价程序
市场调查和预测 项目策划
（数据）
（方案）
项目财务数据测算
投资来源和支出测算 销售收入和税金测算 产品成本测算
利润测算
投 资 项计 目算 经部 济分 评） 价工 （作 主程 要序 定图 量
财务分析、经济效益评价 静态分析
投资利润率 投资利税率 投资回收期 动态分析
现金流量表
NPV值计算 IRR值计算 TA值计算
3.关注的问题：
投资方案是否合理；
如何在不同方案之间进行比较和取舍；
项目投资应如何对待风险。
（二）基本要求
1.以经济效益为中心，把提高经济效益作为评 价投资方案优劣的主要目标，综合考虑工程、 技术、环境、社会等多方面的因素；
2.考虑资金的时间价值； 3.注意不同方案的可比性；
指标和指标口径
4.做好风险分析； 5.承担单位要坚持严谨、科学的态度。
固定资产投资 营业现金净流量 全部现金净流量 乙方案 固定资产投资 垫支流动资金 营业现金净流量 残值 回收流动资金 全部现金流量
➢ 营业收入。包括产品销售收入和其他销售收入。
➢ 营业成本及费用。包括直接材料费用、直接人工费用、 其他直接费用、间接费用和期间费用以及营业税金及附 加(如增值税、消费税、营业税、资源税、城市维护建设 税、教育费附加等)。
➢ 所得税。
其中：营业收入属于现金流入量； 除固定资产折旧费 之外的营业成本费用、所得税属于现金流出量（因为折旧 费并不增加企业的现金流出）。
整个投资项目现金净流量=营业现金流量-原始投资。
3、现金流量的计算
为了正确的评价投资项目的优劣，必须正确 地计算现金流量。
例：某公司准备购入一设备扩充生产能力。现有甲、 乙两个方案供选择：
甲方案：投资50000元，使用寿命5年，无残值， 5年中每年销售收入为30000元，付现成本为10000 元；
➢ 现金流出量是指由投资项目所引起的现金支出 的数量；
➢ 现金净流量则是指现金流入量与现金流出量的 差额。
2、现金流量的构成
现金流量分为初始现金流量（期初现金流量) 、营业现金流量(期中现金流量)、和终结现 金流量(期末现金流量)三个组成部分。
现金流 入
项目期 间
现金流 出
建设期 建设投资
经营期年净现金流量＝净利润＋折旧 经营收入、销售收入 变价收入
投产期和达产期
终止期
经营费用、销售费用
清算支出
（1）初始现金流量。期初现金流量是指自开始投资起至
项目投产为止所发生的现金流量。具体内容如下：
➢ 固定资产投资。包括固定资产购建成本、运输成本、安 装成本等。
➢ 垫支的流动资金。包括对材料、在产品、产成品和现金 等流动资产的投资。
➢ 其他投资费用。指与长期投资有关的职工风险分析
敏感性分析 盈亏平衡分析 概率分析
价成 格本
产价 量格 平平 衡衡 点点
期偏 望差 值值
评价结果 国民经济评价
第一节 现金流量和资金时间价值
一、现金流量 二、资金时间价值 三、风险价值(第四章补充）
一、现金流量
1、现金流量的概念
现金流量是指由投资项目所引起的现金流入 和现金流出的数量。