市场上：2011年，保障性住房投资已达到1.4亿元，达到全国房 地产投资五分之一左右，可见保障性住房建设市场巨大，放宽保 障性住房申请范围可行性高。
我看到了希望！
解决夹心层住房问题的方案 2.加大公租房的配比数量
（1）加大公租房配比数量的原因 廉租房申请门槛高，一般是城市低收入、低保家庭才能申请，经 济适用房次之，一般是城市低收入或中低收入家庭，公租房门槛最低， 一般是城市中等收入家庭。
四、方案的分析比较
方案 优势 劣势（问题） 可行性 评价
优势突出，可 行性强。从长 远来说，利于 解决夹心层住 房问题。 由政府统一规划、统筹，1.保障房易出现以下问题： 提供给特定的人群使用，设计滞后、质量隐患、资1.国家政策支持。 1.放宽保障房 并且对该类住房的建造标金短板、政策不周、法制2.保障性住房投资市场巨大 的申请范围 准和销售价格或租金标准不全。2.门槛较高，房源较可行性高。 给予限定，价格低 少
南宁市保障性住房研究
——“夹心层”住房问题
小组成员介绍
陆 东 丽 罗 彩 霞
李 国 成
黄 颖
赵 伟 锦
包金叶
黄 舒 瑜
李 冰
关 翠 珊
本讲内容
一、“夹心层”的概述 二、南宁市住房“夹心层”需求规模测算
三、解决“夹心层”住房问题的方案 四、方案的分析比较
一、“夹心层”的概述
（1）夹心层的定义 “夹心层”，是游离在保障与市场之外的无能力购房群体的 代名词。这群人中，有的够不着廉租房条件、又没钱买经 适房，有的没资格买经适房、又买不起商品房。
二、南宁市住房“夹心层”需求规模测算
据统计，南宁市常住户籍总户数201.16万户，总人口691.69万，其 中市区人口263.89万，外来人口约62万。 按南宁市市区人口263.89万，户均3.4人测算，约78.33万户。低收入 群体需要政府帮他们以低廉的成本解决住房问题，按20%的家庭需政 府提供保障房计算，需求量约为15.66万套，剔除已解决的7万多户 （含目前已提供的经适房、廉租房总和），还需提供8.66万套租赁住 房。
（3）加大公租房配比数量的可行性分析
A、政策上：国家对公租房建设用地及建成后占地免征城镇土地使用税， 同时免征公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税。公租房所取得的租 金收入，免征营业税、房产税。这些优惠政策将会加大公租房的配置。 B、资金上：政府的财政支持有力促进公租房开发建设。 C、市场上：公租房面向无房的大学毕业生、引进人才和其他住房困难群体 出租的住房，因此公租房市场广大。
截至2013年底，南宁保障性安居工程完成量达46619套，按照规划，2014年 ~2015年，南宁计划开工建设约3万套保障房，到“十二五”末，南宁市的保障 性住房覆盖率将达20%。其中，2014年，南宁市保障性安居工程建设任务是：新 开工16475套；基本建成18980套；新增发放廉租住房租赁补贴1000户；分配入 住8760套。
邕宁区
3259元/㎡
同比上月↓12%
解决夹心层住房问题的方案 保障房—2014年南宁市限价房价
项目名称 项目位置 房价（元/㎡） 周边房价（元/㎡）
龙凤首缘
青秀区
4100（均价）
8100
盛和佳园
西乡塘区（待售）
4500（最高价）
6000—6800
大都家园
西乡塘区
4600（最高价）
6000-6800
1.公租房利于解决夹心层“住 有所居”的民心问题，得到政 1.多数地方的公租房仍然只 可行性、灵活 府政策支持。 1.公租房具有以下优势： 保障本地户籍人口 性强，能更好 规划合理、交通方便、配 2.南宁市城市人口膨胀，住房 2.加大公租房 2.单套建筑面积以40平方米 地适应当下。 套完善、环境宜居、户型 资源紧缺，市场需求大，公租 的配比 数量 合理、租售并举 为主，只能适应人口较少 是短期内解决 房能适应市场需求。 的家庭居住 夹心层住房问 2.国家政策支持 3.公租房保障范围更广，能更 题的首选 3.市场价的70％的仍较高。 大限度地保障中低收入人群， 受市民欢迎。
大配置。在产业聚集区或住宅区也将加大配置。南宁
市也将跟随这些大城市的脚步。
解决夹心层住房问题的方案 （3）放宽保障性住房申请范围的可行性分析
政策上：广西南宁市将加大保障房项目的建设力度，尤其是公共 租赁住房和廉租住房等租赁型保障房建设力度，“十二五”期末 力争全市的保障房覆盖率达到20%。国家政策的支持将有利于保 障性住房范围的放宽，满足更多夹心层的住房需求。
昌泰尊府
西乡塘区（已开盘）
5000
6000-6800
解决夹心层住房问题的方案
（3)控制高房价上涨势头的可行性分析
• 南宁2013年5月-2014年4月房价走势图
从2013年5月—2014年4月，南宁市房价均价由6916元/平方米上升到7213元/ 平方米，增长了42.94%，而相同时期，人均可支配收入由2012年的22516元/ 年增加到2014年初24817元/年，增长了10.02%，收入远远赶不上房价的速度， 也远远超出了住房价格为家庭年收入的5-7倍的合理范围。同时房价的不断上 涨也引起了租赁价格的联动上涨，超出了部分人群的支付能力。因此，近年来 房价的持续上涨造成“外夹心层”群体日益庞大。因此，通过抑制高房价解决 夹心层住房问题依旧面临很大挑战。
公共 租赁 房
解决夹心层住房问题的方案 （2）目前南宁市保障性住房建设状况
全国保障房大力推进，南宁市保障房建设2013年取得突破性进展。 截至2013年12月底，南宁市2013年保障性安居工程建设任务全部超额完 成，总完成量46619套（户），完成 率114.21%。 其中新开工建设各类 保 障性住房19900套，完成率102.47%.基本建成各类保障性住房17856套,, 完成率122.30%；分配入住保障性住 房6295套，完成率131.15%。
房价根源----土地问题一时 中国的土地属于政府所有，土 理想化，但目 控制了高房价能从根本上难以解决。可实施性较差。地税费等数额庞大，政府需要 前没有很好的 其作为财政收入，控制高房价 实施方案，实 3.控制高房价 解决全民的住房问题 很难从源头解决，可行性低。 践性较低。
限价房

解决夹心层住房问题的方案
类型 申请条件 （1）本市中等偏下收入住房困难家庭 家庭人均年收入低于或等于上年度公布的上年度城市居民人均可支配收入 （2014年标准为22561元）；家庭成员拥有的财产之和低于上年度城市居民 人均可支配收入的8倍（2014年标准为180488元） （2）新就业大中专毕业生 在本市城区范围内实际居住生活并取得居住证明 持有大中专院校毕业证，自毕业次月起计算不满五年 家庭人均年收入低于或等于上年度公布的上年度城市居民人均可支配收入 的1.5倍（2014年标准为33841元）；家庭成员拥有的财产之和低于上年度城 市居民人均可支配收入的8倍（2014年标准为180488元） （3）外来务工人员 在本市城区范围内实际居住生活3年 在本市城区范围内无自有住房且未承租公有住房及其他保障性住房 家庭人均年收入低于或等于上年度公布的上年度城市居民人均可支配收入 （2014年标准为22561元）；家庭成员拥有的财产之和低于上年度城市居民 人均可支配收入的8倍（2014年标准为180488元）
解决夹心层住房问题的方案
3.控制高房价上涨势头
(1)两个推动高房价上涨因素：
第一个是低利率。由于对存贷款利率的管制，中国最近 20年来的实际利率大约就在平均1%左右。对于一个年均经 济增长大约10%的经济体来说，这样的实际利率意味着资 金成本非常低。于是，不妨先借钱买房。 第二个是土地供给收紧。2003年以来，中国一方面在土 地的一级市场上实施了更为严格的招拍挂制度；另一方面 开始减缓供地的速度，特别是相对减少了在东部城市的建 设用地供给。结果是，在大量人口流入的东部，土地供给 却相对收紧，于是东部的地价和房价被更快地推高。
解决夹心层住房问题的方案
(4)发展前景
A.在南宁市今年新开工的保障性安居工程中，公共租 赁住房将建设1万套，越来越多“夹心层”可在不久 的将来圆住房梦。南宁市市长黄方方强调，公共租赁 住房建设为保障性住房建设重点。 B.做好住房保障和房产管理工作，是改善民生、促进 社会和谐的要求，也是拉动内需、保持经济平稳较快 增长的有力手段。所以公租房前景尚好。 B.趋势：在大城市如北京、上海、广州等公租房将加
解决夹心层住房问题的方案
类型 申请条件
廉租房
（1）家庭人均年收入低于低收入标准（2013年公布的低收入标准为 家庭年收入低于13536元。） （2）家庭人均现有住房面积低于住房困难标准 （3）家庭成员均具有本市城区城镇非农业常住户口满一年 （4）家庭成员需在本市城区范围内实际居住生活 （5）家庭没有违法生育行为或者违法生育行为已按照相关法律处理 完毕
（1）家庭人口两人（含两人）以上，其中主申请人具有本市城区范 围内户籍，家庭无自有住房或现有人均住房面积低于20平方米。 （2）具有本市城区范围内户籍，年满25周岁无自有住房的单身人员。 （3）家庭人均年收入低于上年度居民可支配收入的两倍（2014年标 准为家庭人均年收入应低于45122元。） （满足条件之一均可申请）
解决夹心层住房问题的方案 (2) 南宁市公租房现状
仙葫大道南侧公租房项目
按照规划将提供4456套公租房 （廉租住房）保利城将有一栋 33层高层提供200套的公租房； 康岭花城有3栋高层将提供1903 套公租房；凤岭佳园3栋公租房 中，1栋在建，将提供544套公 租房。
风岭北区公租房
解决夹心层住房问题的方案
解决夹心层住房问题的方案
（2）南宁市目前房价状况
2014-04月南宁房价、同比
地区
南宁市 青秀区 西乡塘区 兴宁区 良庆区 江南区
房价（月均价）
7213元/㎡ 8136元/㎡ 6108元/㎡ 6583元/㎡ 5378元/㎡ 5745元/㎡