需求视角下的保障性住房研究[摘要]住房问题是现代城市的主要社会问题之一，保障性住房是为了解决现代城市中中低收入家庭和最低收入家庭的住房问题而产生的。

本文拟分三部分研究我国保障性住房需求研究：第一部分是保障性住房的现状分析，本文认为我国现阶段的保障性住房的政策还不算完善，部分居民的住房问题还没有得到解决，需求还是存在；第二部分是我国保障性住房的需求层次研究，多种因素使得居民对住房的需求层次不同，而保障性住房的需求也受到一定的影响，利益的驱动，让保障性住房没能很好的向预期的方向发展；第三部分从两个方面提出完善我国保障房建设的对策建议，通过对需求视角下的保障性住房研究，对保障住房理论与保障房合理供给的实践有着重要的现实与理论意义，对完善我国住房保障政策制定提供参考。

[关键词]保障性住房住房需求保障体系目录引言4一、保障性住房的现状分析5（一）问题的提出5（二）我国保障性住房体系的发展阶段51、理论研究阶段52、初步尝试阶段53、高速建设阶段 (6)4、综合治理阶段 (6)（三）我国保障性住房的发展现状61、保障性住房的种类 (6)2、保障性住房目前存在的问题 (7)二、保障性住房的需求层次研究8（一）住房消费能力与需求层次分析8（二）保障性住房需求产生的驱动因素91、建设初期的误区92、经济增长的压力驱动93、住房与房地产的利益混淆10三、我国保障房建设的对策建议10（一）保障性住房选址原则111、分散布局的原则 (11)2、交通便利的原则 (11)3、配套完善的原则 (11)4、便于开发的原则 (11)（二）加快建立收入及住房的统计制度和提升制度12（三）完善保障性住房建设体系 (12)1、住房保障基金体系建设 (12)2、强化管理 (12)3、法律支持 (13)4、市场建设 (13)（四）在商品房和保障房之间建立起清晰的“防火墙”………………………………..结论致谢词 (15)参考文献 (16)引言由于工业和人口在城市高度集中，对城市居住土地和住房供应产生了巨大的需求，从而推动土地价格和商品住房价格快速上涨，超越了低中收入和最低收入居民家庭的住房支付能力。

在不少国家的工业化加速时期，大批低收入居民由于无力支付城市住房费用，拥挤在城市边缘地带，形成了大量的贫民窟，同时产生了一系列的社会问题。

为缓解住房矛盾，保持社会安定，许多国家制定了多样化的住房保障制度，通过政府干预来解决低中收入家庭的住房问题，实现“居者有其屋”的目标。

居者有其屋是中国未来的美好愿望，也是腾飞中国最大的和谐。

正是这种对住房执着的心理，才形成了一定的需求，需要一个可以安身立命的地方。

而保障性住房的条件，不再让中低收入人群觉得遥不可及，这又造成了这一需求的提升，本文认为这是一个循环的结果。

本文将以需求为视角，探讨有效进行保障房建设的对策建议。

完善我国住房保障体系，在保障性住房的建设分配更加合理，也为未来的保障房发展提供一些参考。

一、保障性住房的现状分析（一）问题的提出住房问题是重要的民生问题。

党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。

但也要看到，在城市商品住房价格不断上涨的背景下，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

因为缺少，所以需要，这是不变的道理，这也就形成了对保障性住房的需求。

保障性住房是为了解决现代城市中中低收入家庭和最低收入家庭的住房问题而产生的，这种类型的住房有别于通过市场形成价格的商品房，它是政府专门针对中低收入和最低收入家庭建设的具有社会保障性质的特殊住房，也是社会收入再分配的重要方式。

不同于有住房，但是还要购买房子的人，这些低于市场指导价格的住房，更是低收入家庭所需要的。

因此，本文将以中低收入家庭的需求为视角，进行保障性住房供给的研究。

（二）我国保障性住房体系的发展阶段保障性住房不是一开始就有的，从意识到人们的需求开始，保障性住房便从最开始的构想到逐步的发展，一步步的完善。

1、1978-1997年———理论研究阶段早在1978 年我国就提出要建设保障性住房，但此后一直处于理论研究状态。

直至1994 年《城镇经济适用住房建设管理办法》的出台，第一次以正式文件的形式对经济适用房建设进行了规划才标志着我国保障性住房体系的建设已由理论走向实践。

2、1998-2006年———初步尝试阶段1998 年随着《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的颁布，我国明确提出建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系新目标。

2002、2003、2004 年相继颁布的《经济适用住房价格管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》、《经济适用住房管理办法》为此后的全面发展奠定了政策基础。

3、2007年至今———高速建设阶段2007 年新《经济适用住房管理办法》和新《廉租住房保障办法》的颁布标志着新时期的到来。

2009 年建设部提出了三年9000 亿元的保障性住房建设计划，标志着保障性住房建设进入了高速建设时期。

根据国外保障性住房建设和发展的经验来看，在保障性住房大规模建设之后必将迎来大规模的综合治理阶段。

4、未来———综合治理阶段目前我国对于保障性住房体系政策的构建主要还是集中在建设和扩大方面，而较少关注对于保障性住房体系政策施政的治理。

因此许多地方在保障性住房政策实施中也出现了两限房违规出租、经济适用房分配不公、廉租房“廉租不廉住”等问题。

本文认为在目前我国保障性住房体系的建设中，相关政策的局部调整和已建成保障性住房区域的治理刻不容缓。

随着保障性住房体系的不断完善，保障性住房的需求越来越大，从最开始的一家一房，到一人一房，再到一人多房，再加上现在的体系还不完善，很多保障性住房落入不需要被保障的人手中，造成了分配不公，这都使得保障性住房的需求在加大。

（三）我国保障性住房的发展现状何为保障性住房，保障性住房是为何产生的，在保障性住房体系产生后，人们的住房需求还是没有完全满足的情况下，我们的制度该如何完善来满足人们的需求。

1、保障性住房的种类（1）经济适用住房：指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

（2）社会保障性商品房：指由政府向本市无住房家庭提供的，限定套型面积和销售价格，具有保障性质的政策性住房。

（3）社会保障性租赁房：指政府向本市低收入住房困难家庭提供的，限定户型面积、租金标准和租金补助标准，用于租赁的具有保障性质的政策性住房。

其中，廉租住房的保障方式实行实物配租和货币补贴相结合，并对低保家庭承租公房实行租金核减政策。

2、我国保障性住房目前存在的问题我国业已形成的经济适用房贵族化、广大中低收入和低收入户住房难的现象,而廉租住房的供给短缺又导致最低收入阶层的住房保障严重不足。

其根本原因就是：（1）供给对象定位过宽,造成中低收入和低收入户遭受排挤；建设标准控制不利,中低收入和低收入户无力消费；价格调控不利,中低收入和低收入户消费不起。

广大中低收入和低收入户的住房问题还是没有得到有效解决。

（2）政府的重视程度不够，政府投入保障性住房的建设资金投入不足，政府投向保障性住房的土地放量过少。

因此造成保障性住房的市场供应严重不足，特别是解决低收入家庭的廉租房建设无法满足众多特别困难的家庭需要。

（3）保障房类型体现不清。

有些地方为了回笼资金，廉租房也公开向社会出售，成了事实上的“廉售房”。

而各类型保障房之间的衔接关系不能很好地覆盖不同收入家庭的住房需求。

出现了“租不到、买不起”或“买不到也买不起”的夹心层家庭。

这主要是因为保障房类型体系设计不合理造成。

缺乏满足不同收入层次家庭需要的差别化保障住房体系的详细设计，对各种房型的保障功能定位不清、保障层次的不明确。

从目前各省市公布的保障房覆盖范围看，仍然主要针对户籍人口，而非城市常住人口。

然而，我国城乡二元分割的户籍制度格局决定了城镇范围内、应享受统一基本住房保障的居民并不都拥有城市户籍。

城市化的方向决定了非户籍人口同样是城市经济发展的人力资源，为城市发展做出贡献的不仅仅是户籍人口，也包括范围更广泛的城镇常住人口。

因此，基本住房保障同样也应将这部分非户籍常住人口纳入到保障房范围。

2010年中国城市化率为47.5%，城市人口共计63698万。

目前，国家统计局对城市人口的统计口径为居住在城镇范围的全部常住人口，即居住在城市半年以上，统计上即被计入常住人口。

进一步细化，目前中国城镇常住人口可分为本地农村人口、本地非农户籍人口、外地农村户籍人口和外地非农户籍人口四类，占比分别为27%、49%、13%和10%。

按照这种分类，本地农村人口通常拥有自己的住宅，不应纳入保障房的覆盖范围；本地非农户籍即城市户籍人口中不具备商品房支付能力或无力承担房租的家庭则应在保障房范围之内；外地农村户籍人口主要为农民工，这部分迁移人口通常主要居住在廉价的城中村住宅中，居住条件较为恶劣，外地非农户籍人口主要为大学毕业生，这部分人群是城市“夹心层”的来源之一，这两类占比为24%左右的外地迁移人口应纳入保障房范围。

二、保障性住房的需求层次研究（一）住房消费能力与需求层次分析保障性住房的出现，就是人们消费能力的划分，正式因为消费能力的不同，才不能统一的消费中高端住房，购房是因为有需求，但是购什么房，就是能力的体现了。

当能力只能满足生理需求的时候，就不能考虑精神需求。

住房的消费能力取决于家庭收入。

我国城镇家庭收入阶层化特征明显, 按国家统计局分组方法, 依户人均可支配收入分成七组, 并且各阶层的贫富差距逐年大的趋势。

而住房需求可划分为五个层次:一是遮蔽需求, 要求有起码的遮风挡雨的生活空间；二是功能需求,要求有一套功能齐全的住房；三是环境需求, 要求较好的内部环境( 装修、布局等) 和外部环境( 小区环境、配套设施、交通等) ；四是服务需求, 要求小区有完善的配套服务;五是品位需求, 要求通过住房来反映个人的生活和文化品位。

这五个住房需求层次与上述的收入层次有很大的关联度。

合理分层是住房保障合理供给目标实现的基础和前提。

政府只为最需要的人提供住房保障, 保障性住房的标准为满足基本住房需求。

住房的商品属性决定了住房保障水平受我国经济发展水平的限制, 住房的福利成分不可能太高。

依据国外住房保障经验及中国的实际, 中等收入及以上的群体( 占60% 左右) 的住房改善需要依靠市场解决( 见表1 ) 。

表1 住房需求层次与住房合理供给按照2010年的平均房价计算其房价收入比及按揭收入比大致测算，前三类家庭的按揭收入比已经接近1，甚至远远大于1。