（二）商圈外部环境因素
家庭与人口 产业结构 交通地理状况
商圈外部 环境因素
城市商贸网点布局 商店聚集状况 消费者的购物方式
该因素直接影响规模、人气和业绩。
二、影响商圈设定的因素
（三）商圈内部环境因素
零售商店业态 营销手段和 信誉 商品结构
商店规模
思考：
如何看待超市的免费班车？ 老年人是“一次购足”还是“多次购足”？
•一个饱和的商 圈，商店数目 恰好满足商圈 内人口对特定 产品与服务的 需要。
举例
一家经营食品和日用品的小型超市需测定所在地区商业圈 饱和度，假设该地区购买食品及日用品的潜在顾客是4万 人，每人每周平均购买额是50元，该地区现有经营食品及 日用品的营业面积为50000平方米，则商圈饱和指数计算 为：
（一）人口特点
人口密度
客流量
家庭人口 及收入水平
购买力
人流量大小需 白天人口 测该地上下车 = 户籍-幼儿人 人数。 口数+上班上学 人口-外地上班 重点：上下车 上学人口。 人数历年变化。 人口密度高， 根据出站人年 购物频率增加。 龄结构可了解 顾客需求。
家庭状况是影 响消费需求的 基本因素。
包括：人口、 家庭成员年龄、 家庭人均收入 可通过入户抽 收入状况等。 样调查获取。
资料卡
二、影响商圈设定的因素
（一）商圈的顾客来源
顾客来源
居住人口
•居住在零售店 附近的常住人 口
工作人口
•工作地点在零 售店附近的人 口 •是次级商圈中 主要的顾客来 源
流动人口
•在交通要道、 公共场所等过 往的人 •是边缘商圈中 顾客的主要来 源
•是核心商圈内
基本顾客的主 要来源
二、影响商圈设定的因素
商圈的层次
核心商圈
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一、商圈及商圈分析
（三）商圈的层次
商圈构成 主商圈 次级商圈 第三商圈 商圈类型 核心商圈 次级商圈 边缘商圈 距离 500M 1000M 1500M 时间 7~8分钟 15分钟左右 20分钟左右 人流率 50%~70% 20%~30% 10%~20%
一、商圈及商圈分析
（四）商圈的生命周期
40000×50 ─────── ＝ 40 50000
四、商圈特点的调查与分析
（六）商圈的投资回报Байду номын сангаас分析
商圈分析的核心部分 最原始
1、购买力估算法
销 售 额 预 测
第一，划定商圈。 第二，调查商圈内人口数或居民户数。 第三，计算出商圈内相关商品的总支出额。 第四，估计新商店所能实现的销售额。
2、商店业绩类比法
（一）商圈和商圈分析的概念
一、商圈及商圈分析
1、商圈：店铺对顾客的吸引力所能达到的范围。 2、商圈分析：经营者对商圈的构成情况、特点、 范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查 和分析，为选择店址、制定和调整经营方针和策 略提供依据。
一、商圈及商圈分析
（二）商圈形态
商圈形态
商业区
住宅区
文教区
办公区
3、自然形成的商业中心
中心商业区CBD
次级商业区
邻里商业区 商业街
三、零售店选址方法
（二）区域位置选择
1、日常生活必需品 2、周期性需求的商品 3、耐用消费品及特殊需求的商品
（三）地点选择
1、分析交通条件 2、分析客流规律 3、分析竞争对手 4、分析地形特点 5、分析城市建设规划
三、零售店选址方法
第一，确定相似的店铺。 第二，分析样品店铺的商圈。 第三，类比新店铺。
3、卖场面积比较法
样本店的面积比例/新店市场占有率 =新店的面积比例/新店市场占有率
任务二 零售店选址
案例导入
课本P35页：OK便利店落地广州的首批旗舰标志之一，该便利 店分店的选址可谓独具匠心。 思考：你认为应该如何选址？
一、选址的重要性和原则
案例：肯德基快餐店选址分析
• 肯德基，简称KFC，是美国跨国连锁餐厅之一，同时也是 世界第二大速食及最大炸鸡连锁企业。 • 截至2014年5月底，肯德基已在超过950个城市和乡镇开 设了超过4600家连锁餐厅，遍及中国大陆除西藏以外的所 有省、自治区和直辖市，是中国目前规模最大、发展最快 的快餐连锁企业。
潜在固定顾客
•分析当地人口 总数、人口密 度分布等。 •人口最多的区 域产生最多的 潜在顾客。
过往行人特点
•了解行人的年 龄结构、来往 的 尖峰时间、 来往的目的和 停留时间。
•客流分为三种
类型：分享客 流、派生客流、 本身客流。
二、影响选址的因素
（二）地理因素
地理因素
城市规划
区域规划
位置
可见度 形象特征
商圈内家庭和 人口的消费水 平由其收入水 平决定。
四、商圈特点的调查与分析
（二）交通状况
1、从企业 经营的角度对交通条件的评估
一是城市规划。 二是开设地点或附近，是否有足够停车场可以利用。
停车场所：售 货场所 =4:1
三是商品运至商店是否容易。
2、从方便顾客购买的角度对交通条件的评估
分析开设地点与车站、码头的 距离和方向；
• 上海 优势：中国最大的市场，中国最繁荣的商业中心。工业总产值占全国的 11%，外贸出口占全国的17%，是直辖市之一；上海与西方的交历史悠久； 上海的明显优势是在这里容易获得合乎质量的充足的肉鸡供应。 弱点：它的噪音和污染却令旅游者感到沮丧。 • 深圳 优势：是经济特区，在批准外资项目、减免税收和鼓励技术开发方面被 授予更多的自主权；西方商人经常光顾，同时也是旅游者从香港出发作 一日游的好地方。 弱点：离内地远。 • 北京 优势：是中国政治文化中心。北京的外来人口数量非常多，有潜在的顾 客群体；北京还是中国的教育中心，是高等学府聚集地。所有这些因素 都造成人口大量涌入和人民智力启蒙，这对肯德基人民币销售部分是极 为重要的；是旅游圣地，将会有一个稳定的外汇收入；如果从北京搞起， 无疑将更大地吸引人们的注意力，并且不言而喻地表明当权人的赞同态 度。这将有助于今后往其他城市的进一步发展； 弱点：选择北京可能比选择其他几处城市更具有冒险性。一个成功的惹 人注目的买卖会增加政府干预的可能性
三、零售店选址方法
（五）选址评估
1、选址的战略层面
（1）整体市场评估 （2）选址及商圈调查 （3）消费者研究 （4）商圈人流检测 （5）竞争者经营情况研究
2、店址具体评价
（1）新店营业潜力 （2）开店投资与经营费用测算
三、零售店选址方法
新开超级市场的商圈有三层，第一层主要商圈内的居民户 数2000户，第二层即次要商圈内的居民户为4000户，第 三层边际商圈内居民户数为6000户，假定平均每户居民每 月去商店购买食品和日用品为500元。
（五）选址评估
首先计算居民支出总额 主要商圈居民支出总额＝500×2000 ＝100万元 次要商圈居民支出总额＝500×4000 ＝200万元 边缘商圈居民支出总额＝500×6000 ＝300万元
三、零售店选址方法
（五）选址评估
根据调查分析，新开超级市场的市场占有率在主要商圈为 30％，在次要商圈为10％，在边际商圈为5％，则： 主要商圈购买力＝100×30％＝30万元 次要商圈购买力＝200×10％＝20万元 边际商圈购买力＝300×5％＝15万元 该新开店营业潜力估计额＝30＋20＋15 ＝65万元
衰退期
• 原核心商圈衰退，次商圈取而代之。 • 影响力急剧下降，蜕变为次商圈或更 小商圈。
成熟期
• 核心商圈相对衰落、次商圈相对兴旺。 • 核心商圈与次商圈的影响力互相竞争、互 为补充。
发展期
• 商业网点数目增加，集中度更高。 • 功能单一化发展，影响力开始快速增加。
起步期
• 商业网点数目少，分布相对集中。 • 向城市边缘区延伸时，影响力减少。
四、商圈特点的调查与分析
（四）竞争状况（同一地区内竞争店的竞争状况）
综合调查
• 包括选地、用地、店铺 构造、商品策略等。
店铺运营管理调查
• 包括促销、补货、陈 列及清扫等方面的调 查。
商店能力调查
竞争状况
商品综合能力调查 A类商品能力调查
店址环境调查 店铺设计调查 店铺陈列布局
店铺调查 ABC分析法
三、商圈设定的方法
（一）商圈设定的概念 划定零售店商圈的范围，是零售商圈分析中最基础的工作。
（二）设定商圈范围的方法 1、根据业态设定商圈范围 2、根据零售店所处位置设定商圈范围 3、根据零售店市场规模设定商圈范围 4、根据顾客购物出行方式设定商圈范围 5、根据顾客购买频率设定商圈范围，成反比
四、商圈特点的调查与分析
四、商圈特点的调查与分析
（五）商圈饱和度
IRS=C*RE÷ RF
IRS-商圈的零 售饱和指数； C-商圈的潜在 顾客数目； RE-商圈内消费 者人均零售支 出； RF-商圈内商店 的营业面积。
•饱和指数表明 一个商圈所能 支持的商店不 可能超过一个 固定数量。
•IRS越大，则 意味着该商圈 内的饱和度越 低；IRS越小， 则意味着该商 圈内的饱和度 越高。
（四）选址步骤
确定区域
划分商圈
选择地点
先通过有关部门 或专业调查公司 收集这个地区的 资料，如人口资 料、交通状况等 。 把资料凑齐后， 就开始规划商圈 。
采取计分方法： 营业额？公交线 ？地铁线？通过 打分把商圈分成 几大类。
努力争取在最聚 客的地方和其附 近开店。 还要考虑人流的 主要动线会不会 被竞争对手截住 。
一是设在边缘区商业中心的商店。
考虑客流来去方向；
选邻近市内公共车站的位置。
二是市内公共汽车站附近的商店。
四、商圈特点的调查与分析
（三）经济基础特点
购买力指数=A*50%+B*30%+C*20%