57
60
33 14
45
43 41 40
17
20
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
成交均价
月均速度
Correlations
月均 速度 成交 均价
月均速度 成交均价
Pearson C orrelation
1
-.824**
Sig. (2-tailed)
.
.001
消化套数 套均面积
全年套均成交面积最高的是卓锦城和恒大绿洲，其次是三千城和魅力之城
全年消化套数在700－900的热点板块楼盘中，魅力之城的全年套均成交面积最高， 销售难度最大，为105平米
2008年城东品牌开发商各月销售走势图分析
250
200
150
100
50
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
2008年城东品牌开发商各月成交套均面积走势图分析
140 120 100
80 60 40 20
0
1月
2月 3月
恒大绿洲 翡翠城
4月
5月
6月
二十四城 橡树林
7月 8月 9月 10月 11月
金域蓝湾 魅力之城
三千城
我们可以看到魅力之城的单月套均成交面积除1季度外，2－4季度基本稳居城东之首， 并且有逐月递增的趋势。综合以上数据分析，以及魅力全年的成交面积，成交套数等因素， 我们可以得出以下结论：
恒大绿洲 翡翠城
二十四城 橡树林
金域蓝湾 魅力之城
三千城
各盘年消化的总体趋势基本一致，2月由于春节的影响，各盘销量均较为低 迷；5月受地震的影响，各盘进入销售低谷阶段；随后销售情况渐渐复苏；9月底 的春交会给低迷中的城东楼市注入一剂小高朝，销量有小幅度上扬；11月受国际 金融危机和市场不景气的影响，成交量进一步萎缩，略高于地震后的销量。
600000000 500000000 400000000 300000000 200000000 100000000
0
0
富丽东 方
国际城
卓锦城
蓝谷地
优品尚 东
四海逸 家
恒大绿 洲
二十四 城
金域蓝 湾
三千城
翡翠城
橡树林
魅力之 城
签约面积 150168 6660 9271 44377 37250 3306 73763 76891 77842 30343 77353 88379 79086 签约金额 6590565 2818340 4925123 2205131 1667578 3522777 3551928 5170551 6226550 2392931 5439195 6056731 4116209
月均速度与套均面积关系
月均速度与套均面积关系
200
180
182
Correlations
160
140 120 100
80
月均速度 套均面积
90
9919
94 75
112 96
114
116
107
120
123
130
122 117 月 均 速 度 Pearson C orrelation Sig. (2-tailed)
17328.2
1
20307.4
0.0
8000.0
16000.0
24000.0
32000.0
数据来源：成都市房管局
37271.8 40000.0
2008年1-11月，城东代表项目成交价格均呈现持续大幅缩水，年内单价平均下调近 1500元/㎡，最高达到2500元/㎡；平均降幅为22%，最高达到29%。
08年度套均面积为104m2； 总体上年度套均面积呈逐月上升趋势，由年初的88m2逐步增加到年末的 120m2左右
成交均价
08成交均价走势
6000
5889
5500
5000 4871
4500
4000 1月
认购均价
4871
环比变动情况
2月 5053 4%
3月 5197 3%
4月 5096 -2%
5月 5147 1%
总纲回顾
•基于目标，市场，产品，客户的战略思考
•我们的整体定位—城市中最宜居的栖息地
•基于目标的策略总纲—片区、竞争、体验和客户
•项目的行动纲领—巧打片区 后发制人 体验营销 渠道致胜
•基于目标和市场的推售建议
2 魅力全年面临的市
场竞争格局及表现
以下数据分析： 来源于易居房产研究机构的统计数据和魅力之城台帐 所有数据口径均为签约口径
2000
120
100 1500
80
1000
60
40 500
20
0
0
富国 卓蓝优 四恒二金 三翡橡 魅
丽际 锦谷品 海大十域 千翠树 力
东城 城地尚 逸绿四蓝 城城林 之
消化套数 1605 88 86 444 412 33 681 798 858 287 865 904 756 套均面积 94 76 108 100 90 100 108 96 91 106 89 98 105
锦江城市花园 5044 4713 4737 4695 4642 4571 4500 4505 4455 4123 4105
富丽东方
5022 4474 4464 4455 4722 4315 4344 4359 4115 3997 3736
金域蓝湾
8307 7706 8241 8043 7564 7552 7848 8416 8140 8291 7387
签约面积 签约金额
魅力之城的年度签约面积在整个城东板块排名第3，仅次于富丽东方和望江橡树林
城东热点板块的签约面积主要集中在7－8万方，签约金额主要集中在5－6亿
魅力之城地处三环外，受区域价值的影响，魅力之城年度签约金额为4个亿，略低于 热点板块的4个楼盘。
2008年全年城东整体市场签约套数和套均面积交叉分析
800 600 400 200
0 富丽 东方
消化套数 1605 成交均价 4389
国际 城
88 4232
卓锦 城
86 5312
蓝谷 地
444 4969
优品 四海 恒大 尚东 逸家 绿洲
412 33 681 4477 10655 4815
二十 四城
798 6725
金域 蓝湾
858 7999
三千 城
287 7886
150
130m2
100 90m2
50
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 月月 月月 月月 月月月 月月 月
0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 -0.05 -0.1
套均面积 90 91 94 112 114116 107120123 130122 117 增涨幅度 1% 2% 19 2% 2% -8 12 3% 6% -6 -4
OPI-1:魅力一直有销售无形象
Q1：如何以4期的入市为契机，让魅力形象深入人心， 并成为置业者的不二选择？
OPI-2:魅力产品线并没有以纯“大户型”组
团 Q2：如何让魅力之城最后的盛宴形成华丽的转身？
OPI-3:土地属性、产品、客户群的改变
Q3：新旗帜下如何“舞蹈”？
2008全年计划销售任务
０８年全年要完成１２万余方的销售面积，就 需要我们从各方面进行整体的战略思考．
6月 5246 2%
7月 5689 8%
8月 5456 -4%
9月 5249 -4%
10月 5521 5%
11月 5266 -5%
12月 5328 1%
10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6%
年度认购均价为5204元/m2，月认购均价全年变化幅度约1000元；
均价曲线略微呈凸型走势，从整体上划分为2个阶段，以7月份（挪威 森林开盘）为界；7月前价格呈缓慢上升趋势，至7月达到最高峰，7月 后价格逐步回落。
2008.1-11城东代表项目月度销售均价走势（单位：元/㎡） 10500
9500 8500 7500 6500 5500 4500 3500
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
望江.橡树林
7069 7101 7070 7100 7056 6911 6699 6287 5810
万科魅力之城2008年营销总结
2009－1－5
报告纲要：
08年魅力年度营销总纲回顾 08年魅力各月面临的市场竞争格局及表现 08年魅力项目自身销售分析 08年魅力营销推广及活动回顾分析 08年魅力客户分析 08魅力大事件回顾及策略总结
1
08年年度营销 总纲回顾
魅力08年初必须回答的问题
43
3.2
1.1
0.5
1.9
2.5
1.5
0.6
1.4
魅力之城08年月均消化速度65套，全年认购情况呈波浪式延展，总体销量呈下降趋势；在12月份的青年置业计划中达到最高，月最高认购186套；在地震阶段的6月达到年度最低值14套； 08年的日成交速度2.2套/天。
套均面积
08套均面积变化走势图
套均面积 增长幅度
翡翠 城
865 7032
橡树 林
904 6853
魅力 之城
756 5205
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
消化套数 成交均价
城东08年销售冠军当属年成交均价最低的富丽东方，年成交均价仅为4389
从08年各板块的销售情况来看，建设路板块和海蓉厂板块无疑属于城东的最 热点的板块，区域价值和品牌效应赢得了消费者的认同。