渠道销售：开发商本身就是传统加工制造型企业出身，大可利用自身资 源建立自己的渠道，把每类细分客户都定向在相关渠道进行；
坐堂销售：针对公寓、酒店、写字楼等速销回款产品，针对本省市场进 行，也是为了配合其它方式一起完善销售系统，以求达到最好的效果。
小结：混合的销售模式会增加相对成本，但是在项目分批次的开发 中，会凸显其效果，最终在影响力不断扩大的前提下会逐渐收缩渠 道力度，更多知名客户会被吸引到本地成交，所以这是最合适的组 合。
C户型：10150.76平方米共有3栋共计18层（每1691.79平方米）
D户型：9053.28平方米共有1栋共计6层（每层面积1505.13平方米） D户型：2770.6平方米共有1栋一户
营销本项目我们必须深度分析如下问题： 我们如何引导客户接受幵进入“标准厂房时代”； 客户们对亍投资和扩张的欲望及要求； 于南的“东盟桥头堡”戓略对亍服装产业链客户有多少吸引力；
产 品 定 位
产 品 价 值
产 纯 返 先 品 销 模租 销招 式 增 售 式销 售租 值 模 售 后
目录
项目描述 项目描述 项目分析 项目背景 项目诉求 综合描述
项目定位
项目产品 定位 目标客户 群定位 价格定位
营销策略 谈判计划
营销初案表现 营销方向 营销策略 及推广
2、产品介绍
新昆明德展国际服装产业园产品类型
A户型：共有17栋（每栋9239.93平方米） 共计85户（每户面积1847.98平方米） A1户型：8028.93平方米共有1栋共计4户（每户2007.23平方米） B户型：6226.8平方米共有1栋共计5户（每户面积1245.36平方米） B1户型：3732.43平方米共有1栋共计3户（每户面积1244.41平方米） B2户型：2518.17平方米共有1栋共计2户（每户面积1259.08平方米）
项目附加值定位 泛亚国际服装产业总部基地 一站式解决方案
东盟战略要地
设计、研发
生产加工
金融服务
特色招商引资
展示交易平台
定制型产品
定位思路
市场定位
“戓略价值、研产中心、特色招商、唯一稀缺”作为市场定位思路
本案市场定位：
“立足西南，抢占东盟，辐射全国，影响世界”
泛亚国际服饰产业园，将是——
一个服饰业界权威的集研发、设计、加工、贸易为一体的中心
通过招商结果、价格测试及产品测试后再进行最终定价！
项目价格拟定
整体均价：
本案均价推论依据：
市场基础价格
市场动态递增比
产品附加值
品牌附加分
蓄客实际情况
本案最终价格
销售策略
谈判计划
作为一个世界级研产中心依靠投资商的实力打造是远远不够的，所 以我们制定计划和政府进行谈判，以争取最有竞争力的招商引资策 略，既支撑项目，又可繁荣地方经济；江苏昆山的繁荣就是因为当 时制订了具有竞争力的招商政策才得以成功，我们在谈判中也应该 学习其经验。 ① 以世界级研产中心为核心，大力发展本地待业人员就业，拉动地 方经济； ② 招商引资的成功取决于政策“环境不足政策补，政策不足服务 补”，坚定这样的信念，定可取的成效； ③ 为项目打造更多配套，更全面的服务于项目，把商务配套、医疗 配套、教育配套、涉外金融配套、生活配套、进出口岸配套、物 流配套尽一切可能的以后天的努力来完善先天的不足； ④ 要抱着拉动地方经济、税收、人气、财富的信念打造项目； ⑤ 要争取最好的金融政策，因为中小型加工企业最欠缺的就是现金 流，要转变思路积极配合企业，又要根据政府部门的职权和范围 协调多方工作 小结：谈判的成功与否和给予的政策直接决定了项目的生死，所以 至关重要！
形象落地
产品定型
回款出货
工作模式
渠道式 销售
登门招 商、销 售 坐堂式 销售
混合销售
建立官方网站配合到所有的销售动作，网站实际没有销售功能，只起到信息和成果公 布以及客户信息反馈的作用，所有销售节点的动作都在网站上给予表现和展示，并且 同步到微博和博客，进行软文和其它内容的展示及配合。
工作分解
登门招商销售：针对外省的加工企业，全国范围进行，重点打造团队； 向目标客户展现“东盟桥头堡”战略和“世界研产中心”的关系和财富前 景，让客户放眼于战略位置，投资、扩张两不误；
谨呈：昆明徳展投资有限公司
新昆明德展国际服装产业园 品牌运营方案
多喜地产顾问（出品）
对价值的深度提炼·对信心的再度审视
+——+ 新昆明德展国际服装产业园价值品牌运营方案 +——+
我们的价值观点与策略基础
德展投资
价值最大化
产业园 东盟桥头堡
品牌体系
形象
产品
销售
项 目 形 象
德 展 形 象
产 品 形 象
销售客户群体： ① 具有投资欲望和需求的企业； ② 寻求低风险中等收益保值为主的企业； ③ 高收入人群； ④ 持有大量资金且寻找投资渠道的个人
投资客户细分
项目指标 厂房区 一期约22万平米 二期约未定
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“低开高走”针对项目速销产品，公寓、酒店等，适度的制造挤压式卖
场和效果，货包细分，各类产品搭配，但是总量小，不需要太多蓄水量，
小包出货，对价格和数量精确控制，无惧亍冷卖场面，况丐项目的性质 注定其投资价值，研产中心本身将带来巨大的人气和财富，对商业型产 品的销售是绝对的提升式效果。 并留有升值空间”，这样既能吸引投资，又能吸引消费。
客户在产品设计、从业人员薪资水平、物流及仓储方面的成本承受力；
客户在新建戒者增加加工埢地的投资能力和负担能力； 客户现有的加工埢地的运营模式及相兰成本； 我们开发一个产业埢地必须为客户提供更多的增值服务； 并提出最终可行的方案：
项目分析
项目背景
于南省晋宁县隶属亍昆明市，位亍滇池的南面，与昆明主城区
招商策略
项目、 政策亮 相 谈判交 流磨合 商家入驻招 商成功
招商工作安排
项目亮相
政策亮相 产品亮相
招商团主动出击
登门拜访 商务谈判
成果展示
国际品牌 民族品牌

营销初案表现
营销方向：
德展公司
东 盟 桥 头 堡
研产中心
德展品牌组合资源推动研 产中心
以强势招商和速销货品配合 完成项目
部分持有、品 牌价值最大化
项目诉求：
争做“东盟桥头堡”战略部分；
集设计、研发、生产为一体的，云南的世界级研产中心；
就业率和税收的保障；
人气和财富的象征；
综合描述
本次品牌运营依据以下三个前提：
⑴以2011年12月正式对外销售为前提； ⑵第一时间组织调研小组开始全面调研，同时整理信息用于决策； 同时根据报告撰写谈判计划，与当地政府争取最有竞争力的招商 政策；
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分期 分货 分包 推售
重点销售推广目标
国内服饰加工企 业 国外服饰加工企业 体育用品加工企业 体育服饰加工企业 户外用品加工企业 鞋类加工企业 袜类加工企业 箱包类加工企业 小商品加工企业
所有媒体组合同时引爆。
营销时间轴：本项目自入场到项目结束，共计耗时约12个月
2011.8—11 项目前期策划 售楼部选址 销售、招商培 训
宣传片、冲击力3D宣传片、纪录片
活动：播放企业宣传片、项目3D动画、工程纪实纪录片
地点：在售楼处内设立一个独立的视听室；城市公共大屏幕；晋宁县电视台 目的：通过光影结合加深消费者对企业及项目产生直观了解
营销动作
昆明新案场开放准备
初步计划于2011年11月中旬，案场正式对外开放，拟配备销售经 理一名，内管经理一名，策划一名，销售主管2名，置业顾问5名，
推广活动
企业形象塑造与宣传： 这不单是一个理想
活动：由于项目属于产业基地，利用已经内购的企业客户作文章，签约仪 式、入驻仪式、政府与商家洽谈会等，轮番进行；
要求：甄别受众，潜在客户、私营业主、企业管理人员等有较强购买力的 群体为主；
目的：将公司与项目进行捆绑式宣传，加深品牌及项目知名度。
企业、项目形象光影强化：
销控策略 一
在招商工作没有阶段成果前，暂不公 布其它速销产品的信息和价格，只进
行登记，同时进行价格测试，待招商
成果公布、项目整体价值提升后分批
次出售
销控策略二
“平开平走、稳步上扬”针对项目厂房和埢地等产品的销售，因为加工
型企业的财务状况很难支持过大的浮劢值，所以平开平走、稳步上扬利
亍保护价值和利润；
隔湖相望。随着建设现代新昆明规划宏伟构想的提出，按照以滇池 为中心，实施“一湖四环，一湖四片”的戓略构想，晋宁县昆阳镇 将是未来“西城”核心区，而“南城”则在晋宁县的晋城镇，新昆 明“四片”中的“两瓣”花开晋宁。晋宁将作为未来新昆明的南城 和西城，在城市功能定位上，南城规划面积80平方公里，人口75万， 将建成集旅游、度假、休闲、商贸、会展和高新产业为一体的新型 旅游城，使其成为最适宜人类居住的城市。西城规划面积60平方公 里，人口60万，将建成以磷矿精品、机械制造、电子仪表、旅游服 务为主要产业的新型工业城。
一个全球顶级服饰产品的贸易中心 一个世界级的“资本”中心
形象定位
以“核心价值+附加价值”为主导，拝定本案市场推广主 题和商业策略，刮起一场“价值风暴”
产品主题：泛亚国际服装产业总部基地 传播主题：走进这里，您将与世界的财富同步
目标客户群定位