酒店名称 价格构成 标准套间388 家庭标准套488 配套设施 中餐厅、西餐厅、 自助餐厅、室外泳 池、康体中心、室 外露天停车场、商 务中心 备注 配套硬件勉强达到 4星标准，但其服 务品牌却是得到市 场认可的；价格无 折扣，会员卡可享 88折
嘉莱酒店
第二部分：北海酒店市场分析
二、北海高端市场简述
第二部分：北海酒店市场分析
一、北海市场简述
1、北海酒店现状简析 d、北海酒店入住率估算（以下数据来源于网络）：
第二部分：北海酒店市场分析
一、北海市场简述
2、北海酒店市场客群简析 a、旅游度假类：是北海酒店市场的主要客群类型，但受季节影响很大， 淡旺季差异十分明显。而游客基本以性价比高为选择酒店最重要的因素。 b、商务差旅类：随着北部湾经济圈的大力发展，北海引进大量重大企 业，商业氛围得到高速发展，外地客商已经成为北海酒店市场不可或缺 的部分。此类型客户基本会选择品质较高的酒店。 c、会议类：会议一般兼顾工作和度假两种功能，特别是北海随便着北 部湾经济圈风生水起的这两年，其主要客群来源于政府机关、社会团体、 大小企业团体等。因此，此类型客群基本会选择高端酒店。 d、本地消费类：本地客群以餐饮、休闲娱乐包房消费为主，多在节假 日和周未。高端酒店消费以喜宴、企业机关单位招待为主，低端酒店以 酒后、麻将包房消费为主。
第二部分：北海酒店市场分析
一、北海市场简述
1、北海酒店现状简析 2、北海酒店市场客群简析 3、小结
二、北海高端酒店市场简述
1、北海高端酒店现状简析 2、北海高端酒店个案对比简析 3、小结
三、区域酒店市场简析 四、结论
第二部分：北海酒店市场分析
一、北海市场简述
第二部分：北海酒店市场分析
二、北海高端市场简述
2、北海高端酒店个案对比简析 b、价格与配套设施对比：
酒店名称 价格构成 配套设施 备注
曼哈顿酒店
标准单间（无窗） 康体中心、夜总会、酒店按四星建造， 268 中西餐厅、商务中 但硬件配套未达到 心 四星标准；价格在 豪华单间398 淡季时折扣约在5 豪华标间398 折 康乐套房（元窗） 638 豪华套房838 行政套房1038
第二部分：北海酒店市场分析
一、北海市场简述
3、小结 a、从酒店分布来看，海景类型的酒店较为有优势。 b、北海酒店市场的主要收入以旅游旺季的游客为主要客源，淡季期间 的如何解决市场淡旺季差异化明显的问题将是项目定位和酒店经营的关 键性问题之一
c、北海酒店市场因为城市商业金融发展潜力空间巨大，未来同样有着 不可估量的潜力。将会有越来越多的商务会议型客群被吸引而来。
不低于40间套房、康体中心、中西餐厅、大型会议室、商务中心、娱 乐休闲中心、室外泳池、前台服务人员必需精通中英文、系统的员工 培训系统、中央空调、完善的计算机管理系统……
第一部分：项目概况
三、项目SWOT分析
1、优势分析（Strength） 旅游氛围浓厚——地处北海市旅游主线路，毗邻四星级旅游景点，距离五星 级旅游胜地北海银滩也仅4公里的路程。 商务配套完善——距离北部湾广场商业圈仅1.5公里，遥望可及；北海最大的 商场大润发超市总店及其分店围绕项目南北两边；地处高铁商圈；毗邻北海 第一娱乐会所——一代佳人；商务、购物、休闲娱乐配套完善。 交通便利——地处北海东西与南北主干道交叉口，多条公交路线直达，甚至 公交车站就在门口。 配套完善——项目配套严格按照国际四星级高端酒店配臵。
康体中心、商务中 旺季无折扣，淡季 心、室外泳池、夜 45折 总会、中西餐厅、 大型会议室
第二部分：北海酒店市场分析
二、北海高端市场简述
2、北海高端酒店个案对比简析 c、综上所述，北海高端酒店硬件配套设施普遍低于与其对应的星级标 准，而且每到淡季时期，普遍存在低折扣的房价，以价换量维持酒店 营业额。因此，在目前北海的酒店行业状态里，所谓的高端酒店不可 否认的只能算是中高端酒店。
1、北海酒店现状简析 a、北海市酒店分布状况：北海市酒店多分布于南北两岸靠海区域，而 高端酒店因其配套标准较高，也多数分布在南北两岸。而多数三星以下 的酒店宾馆即分布于北部湾广场商圈以及北京路、四川路。
一、北海市场简述
1、北海酒店现状简析
b、北海酒店分布图：
第二部分：北海酒店市场分析
第一部分：项目概况
四、项目定位愿景
项目地理位臵以及周边旅游气息浓厚，商务发展潜力巨大，且交通便利。 项目配套设备设施严格按国际四星级酒店标准配备。 项目是由实力雄厚的广西嘉鹏集团投资兴建并且参与运营，是嘉鹏集团扩展品 牌影响力的又一呕心力作。 因此，项目应该定位概况
二、项目属性
1、由广西南宁嘉鹏集团开发项 目，位处北海市中心城区商业 圈且正处于北海市旅游线路— —四川路，毗邻北海高铁站 （火车站），旅游与商务资源 丰富。 2、项目主体是1栋椭圆形30层 高层现代时尚建筑，配备269间 客房、床位465个，大型多功能 宴会厅、大型会议室各1个，康 体娱乐中心、商务中心各1个， 自助餐厅、中、西餐厅各1个， 366平米游泳池1个。
第一部分：项目概况
三、项目SWOT分析
2、劣势分析（Weakness） 项目是后海酒店类型，非一线海景酒店； 项目占地较小，整体规模偏小，外在形象难以突显尊贵大气； 较高档次的酒店经营将提高经营成本，并且会流失部分客户； 项目内部梁柱过多，空间略显窄小，门口太小，难以达到高端品质形象；
二、北海高端酒店市场简述
1、北海高端酒店现状简析
b、北海高端酒店分布图：
第二部分：北海酒店市场分析
第二部分：北海酒店市场分析
二、北海高端市场简述
1、北海高端酒店现状简析 c、北海市高端酒店经营概况：北海高端酒店因经营成本高，客户面窄， 基本处于亏损状态。亏损原因主要为三大方面：首先，客户面窄，不管 是客房服务还是餐饮服务，在北海这种三、四线城市高端客户太少，在 旅游旺季情况较好，淡季却是较为致命的；其次专业水准（即专业管理 水平、员工专业技能等）跟不上其硬件水准；再次，经营成本和设备设 施耗损远远高于营业额。
5、小结 项目优势与机会点都可以大加利用，并且使之成为项目建造经营酒店的最大依托。 项目的威胁点与部分劣势是可以规避的，对项目酒店经营影响也并不大。 但是，项目自身的建筑设计结构、建筑外立面却大大的限制着项目发展高端酒店 的原景，难以规避。所以，如何解决这一冲突问题，将是项目定位与后期经营的 关键性问题之一。
第二部分：北海酒店市场分析
二、北海高端市场简述
1、北海高端酒店现状简析 d、北海市高端酒店入住率估算：（曼哈顿为新开不足3个月的酒店， 因此没有数据，以下数据来源网络）
第二部分：北海酒店市场分析
二、北海高端市场简述
2、北海高端酒店个案对比简析 a、个案构成：
第二部分：北海酒店市场分析
第二部分：北海酒店市场分析
一、北海市场简述
1、北海酒店现状简析 c、北海市酒店经营概况：目前市内酒店的经营类型并没有界定得很明 显，基本都是混合着商务、旅游度假这两大主要功能性。所有的酒店在 旅游旺季都是以旅游度假客源为主要收入来源，高端酒店的经营模式基 本是旺季时靠游客，淡季时靠外地客商、大型会议、各类喜宴，而低端 酒店由于客户群体较大，不管旺季与淡季，入住率都较高。从利益角度 来看，高端酒店由于运营成本较高以及客户群体的面较窄，基本处于亏 损状态；适好低端酒店由于运营成本较低以及客户群体的面较宽，大部 分都处于盈利状态。
香格里拉
高级城景双人房644
高级海景单人房748 高级海景双人房782 豪华城景单人房748 豪华城景双人房782 豪华海景单人房920 豪华海景双人房955 豪华阁城景单人932 豪华阁城景双人966
豪华阁海景单人1104
豪华阁海景双人1139
第二部分：北海酒店市场分析
二、北海高端市场简述
2、北海高端酒店个案对比简析 b、价格与配套设施对比：
第一部分：项目概况
三、项目SWOT分析
4、威胁点分析（threats） 北海的整体城市商业金融水平偏弱； 区域商业潜力虽大，但就目前城市发展情况而言片区商业氛围较弱； 北海市的旅游季节性较强，旺季较短，淡季较长，严重影响游客数量水平。
第一部分：项目概况
三、项目SWOT分析
嘉鹏酒店定位报告
目录
第一部分：项目概况 第二部分：北海市场分析
第三部分：项目包装策划建议
第四部分：项目定位
第一部分：项目概况
一、地理位臵
二、项目属性
三、项目SWOT分析 四、项目定位愿景
第一部分：项目概况
一、地理位臵
项目地处北海市四川路与西南 大道交汇处，属主干道十字交 叉路口，交通便利； 临近公交车站与北海市高铁站 （火车站），未来商业形状发 展潜力巨大； 地处北海市旅游线路——四川 路，毗邻4星级旅游景点——海 洋之窗，旅游气息浓厚。 总而言之，项目地理位臵优越， 极利于项目融入到北海的商务 发展与旅游文化。
二、北海高端市场简述
2、北海高端酒店个案对比简析 b、价格与配套设施对比：
酒店名称 价格构成（元）
高级城景单人房610
配套设施 保险柜服务、中西 餐厅、大堂吧、健 身房、游泳池、沙 滩排球、篮球场、 会议室、免费停车 场、商务中心
备注 五星级配套，但从 多个网站及现场踩 点可以知道，该酒 店仅是硬件设施达 到五星，服务性软 件未能达到五星级 别；淡季价格折扣 约在5折左右，
2、北海高端酒店个案对比简析 b、价格与配套设施对比：
酒店名称 价格构成 标准双人房400 豪华标准双人房 570 配套设施 备注
利源大酒店
夜总会、康体中心、价格在淡季时打5 火锅城、中西餐厅、折左右的优惠；配 商务中心 套设施处于三星水 准，但其各项服务 性软件水平按四星 打造，综合水平在 准四星档次