四大地产公司财务比较分析地产业是香港的重要经济支柱，即便是在世界范围内，香港地产业的发展水平也处于一个相当高的位置之上。

而在香港，长江实业、恒基兆业、新鸿基、新世界发展这四家地产公司均是地产界的骄子，凭借其规模和良好声誉，在港人的心目中，四大地产公司就代表了香港的地产业。

经过多年的不断发展，四大地产公司各自形成了一套行之有效而又独具特色的企业运作模式，值得我们学习和借鉴。

财务是企业经济活动的反映，以下本文从财务角度对四大公司进行比较分析，希望从中获取一些启示。

一、公司基本情况新鸿基地产发展有限公司在四大地产公司中规模最大，它于1972 年在香港联交所上市，核心业务是开发房地产供销售及收租投资，相关业务包括酒店管理、保险、金融业务和运输基建管理，并涉足科技领域。

新世界发展有限公司于1970 年成立即开始其房地产开发业务，并于两年后在香港联交所上市。

经过二十多年的积极发展，该集团已将其核心业务从地产扩展至酒店、基建、服务以及电讯。

同时它也是在中国大陆最大的香港投资者。

长江实业（集团）有限公司是香港最负盛名的企业之一。

集团业务范围广泛，包括房地产发展、基础建设、港口货运、能源、零售、酒店及电讯业务。

恒基兆业地产有限公司是一家投资控股公司，透过附属公司参与香港的房地产开发与投资、项目管理、建筑、物业管理、酒店、公用事业、零售、财务及投资控股以及在中国大陆的房地产开发。

其旗下，包括联营公司，有六家上市公司，其中三家为恒生指数的成份股。

二、四大地产公司财务比较分析由于条件所限，本文仅获取新鸿基、新世界、恒基兆业1996 年 6 月 30 日起截止到 1999 年 6 月30 日及长江实业 1996 年 12 月 31 日起截止到 1999 年 12 月 31 日的财务数据。

需要说明的是，新鸿基、新世界、恒基兆业是以截至六月三十日止的一年作为一个会计年度，而长江实业以截至十二月三十日止的一年为会计年度，虽然会计期间不同，但该差异将不至于影响比较趋势。

本文所使用的财务数据均以其会计年度为基准。

（为便于与我司比较，将我司截止 99 年 12 月 31 日的 A 股财务数据列于四大地产公司数据之下，以 1 港币 =1.08 人民币作为换算汇率。

）1900.01500.01100.0700.096 97 98 99长江实业958.1 1073.9 1130.6 1736.3恒基兆业787.2 1027.1 942.1 928.5新鸿基1384.4 1877.3 1682.4 1598.3新世界959.6 1086.7 1047.1 1153.2万科32.1 36.7 37.1 41.61．业务规模比较（单位：亿港币）总资产（图 1）四家公司的资产规模均在97 年达到较高点，其后除长江实业稳步增长外，其他公司都有所减小。

新鸿基资产规模最大，但 99 年长江实业一举超过了新鸿基位居第一。

（注：图中所标识的年份表示长江实业及万科截止当年12 月 31 日的一个年度或其他三家地产公司截止当年 6 月 30 日的一个年度，以下相同。

）营业额270.0230.0190.0150.0110.070.096 97 98 99长江实业132.0 78.6 118.7 81.9恒基兆业152.8 189.7 106.3 146.0新鸿基226.2 289.6 232.2 236.8新世界167.2 199.8 203.9 175.3万科10.9 18.1 21.0 26.9（图 2）从绝对数看，新鸿基的营业额规模最大；新世界虽不及新鸿基但营业额较稳定，表明业务发展较平稳；长江实业和恒基兆业营业额增减起伏较大。

99 年四家公司的营业额从大到小排序为：新鸿基、新世界、恒基兆业、长江实业。

1300.01000.0700.0400.096 97 98 99长江实业685.6 827.8 854.5 1417.4恒基兆业408.8 602.3 483.2 498.7新鸿基1077.5 1347.1 1137.0 1066.1新世界512.6 643.1 548.1 567.1万科12.3 16.9 18.1 19.4净资产（图 3）从增长趋势看，长江实业的净资产规模逐年稳步上升，其他三家公司均在97 年达到最高点， 98 年又有不同程度的下滑，到99 年下滑势头有所减缓，新世界和恒基兆业的净资产还略有回升。

99 年长江实业的净资产超过新鸿基跃居第一。

恒基兆业净资产规模最小。

需要说明的是， 99 年长江实业在营业额下降的情况下，资产规模得到讯速膨胀，主要原因是对联营公司（和记黄埔、长江基建等）的长期投资获得了丰厚回报。

年内投资收益额达$580 亿，是上年的12 倍（其中和记黄埔因出售Orange plc 股权长实获得投资收益$577 亿）。

60534639322596 97 98 99长江实业29.8 36 37.2 61.7恒基兆业25.2 35.5 27.9 29新鸿基45.1 56.4 47.6 44.4新世界30.1 34.4 28.4 27.8万科 3.9 3.7 3.7 3.6每股净资产（单位：港币）（图 4）四家公司每股净资产的变动趋势与各自净资产的变动趋势是一致的，但排序略有不同，原因在于新世界的股本规模相对较大。

尽管长江实业的股本规模也较大，但因99 年的良好业绩使每股净资产位居其他公司之首。

无论是在总资产、净资产或是营业额方面进行比较，这几家公司按规模大小进行排序，顺序都是一样的（长江实业的营业额除外，这主要由于该集团的主要利润来源和记黄埔等公司为其联营公司，不属合并报表范围），且四家公司的净资产与总资产的变动趋势基本一致。

这种关于公司规模的财务指标的同一性，在一定程度上说明香港四大地产公司在公司规模的扩张上，表现出一种较为明显的均衡发展特征，而非单个财务指标的突出。

万科的资产规模和营业规模虽远不及四大公司，但近年呈现出稳步增长的趋势。

2．短期偿债能力比较3.32.92.52.11.71.396 97 98 99长江实业 3.0 3.3 1.6 1.5恒基兆业 2.00 2.00 1.78 1.45新鸿基 1.38 1.38 1.40 1.43新世界 1.63 1.66 1.84 1.76万科 1.45 1.69 1.82 1.67流动比率（流动资产 /流动负债）（图 5）尽管 99 年各公司的流动比率相差不大，但从各年情况看，四家公司流动比率的大小和变动趋势存在很大差异。

长江实业的流动比率较高，但98 年开始已明显降低。

99 年除新鸿基外，各公司（含万科）的流动比率均比上年降低，表明其短期偿债能力有所减弱。

由于个体差异，无法看出香港大发展商合理的最低流动比率水平。

速动比率 [（流动资产 -存货） /流动负债 ]公司长江实业恒基兆业新鸿基新世界万科年份99 98 99 98 99 98 99 98 99 98速动比0.53 0.49 0.14 0.33 0.61 0.77 0.53 0.54 0.59 0.50现金流动-0.18 0.83 0.35 0.13 1.04 1.03 0.13 0.38 0.02 /负债比（表 1）从速动比率与流动比率的比较情况看，各公司的存货都占到流动资产一半以上，其中恒基兆业的存货占流动资产比重最大，99 年甚至达到90%，因此速动比率也最小，这将极大影响其短期偿债能力。

这同时也反映了房地产行业所固有的存货金额大、销售周期长的事实。

与 98 年相比， 99 年万科的流动比率降低了但速动比率却提高了，主要原因是99 年万科的存货大幅度减少，存量资产在连续高企后首次开始下降。

现金流动负债比（经营性现金流量/流动负债）真正能用于偿还债务的是现金流量，经营现金流量和流动负债的比较可以更好的反映企业偿还短期债务的能力。

从四家公司情况看差异较大，其中新鸿基的现金流动负债比连续两年超过1，短期偿债能力较强；而另外几家公司的现金流动比还不及其一半(除长江实业1998)，最小的甚至只有0.13(新世界 1999)。

长江实业 99 年因营业现金出现净流出，使现金流动负债比呈负数，因此其短期偿债能力明显不足。

3．运营效率比较应收帐款周转率（销售收入/应收帐款平均余额）四家公司应收帐款周转率大小不一，从99 年的情况看，恒基兆业和新鸿基应收帐款收回速度最快，仅不到 2 个月，其次为长江实业。

新世界应收帐款管理能力较差，平均收帐期高达128 天。

万科的应收帐款回收速度处于中间水平。

（参见表 2）长江实业恒基兆业新鸿基新世界万科应收帐款周转率 4.14 6.95 6.69 2.85 5.55应收帐款周转天数86.9 52.5 54.5 128 65.8（表 2）1.410.60.296 97 98 99长江实业0.51 0.26 0.49 0.4恒基兆业0.51 0.71 0.34 0.46新鸿基 1.1 1.33 0.89 0.83新世界0.61 0.64 0.68 0.56万科0.63 0.67 0.8流动资产周转率（销售收入/流动资产平均余鹅）（图 6）流动资产周转速度快，会相对节约流动资产，等于相对扩大资产投入，增强企业赢利能力；而延缓周转速度，需要补充流动资产参加周转，形成资金浪费，降低赢利能力。

四家公司中，新鸿基的流动资产周转最快，长江实业相对较慢。

万科的流动资产周转速度仅次于新鸿基，同新世界相当并有超过之势，且近三年在逐年加快。

0.20.150.10.0596 97 98 99长江实业0.16 0.08 0.11 0.06恒基兆业0.2 0.17 0.19 0.16新鸿基0.17 0.18 0.13 0.14新世界0.19 0.16 0.19 0.16万科0.52 0.57 0.68总资产周转率（销售收入/总资产平均余额）（图 7）总资产周转越快，说明销售能力越强。

四家公司中，长江实业资产周转速度最慢，新鸿基次之，恒基兆业和新世界相差不大。

相比之下，万科的总资产周转率优于上述公司许多，一方面说明万科资产规模较小，另一方面说明运用有限资产获取收入的能力增强了。

结合应收帐款和流动资产周转情况，可以认为目前万科的资产营运效率比较好。

4．长期偿债能力比较0.60.50.40.30.296 97 98 99长江实业0.28 0.23 0.24 0.18恒基兆业0.48 0.41 0.49 0.46新鸿基0.22 0.28 0.32 0.33新世界0.47 0.41 0.48 0.51万科0.66 0.54 0.51 0.53资产负债率（图 8）通常，资产负债率越低，说明企业自有资金实力越强，还本付息压力越小，财务状况越稳定。

四家公司的资产负债率基本都在50%以下，其中，长江实业资产负债率最低，且有逐年下降趋势；新鸿基次之，但比率逐年上升；其他两家相差不大，但在 99 年新世界的资产负债率达到 51%。