黄浦
•北黄浦：价格领先于住宅类物业。 •南黄浦：低品质，价格上升慢于住宅。
单价（元/平方米）
单价（元/平方米）
北黄浦
南黄浦
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
年份
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
20000
15000 10000 5000
酒店式公寓 住宅
北黄浦（天赐公寓）
售价
租金 投资回报率
开盘售价
24000 4.5-4.9 6.5%-7.1%
目前二手售价 25000 5.2-5.7 7.2%-7.9%
黄浦
上海酒店式公寓市场复习
投资专回题研报究报率告 与银行利率的对比
12.00% 10.00%
8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
历年酒店式公寓产品供求情况
总体市场
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
历年酒店式公寓产品成交情况分析 （占同期商办性质商品房、住宅比例）
总体市场
总体市场
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
历年酒店式公寓产品成交价格情况分析 （与同期住宅对比）
2001 2002 2003 2004 2005 2006
长宁
价格走势
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
区域内总体价格走势平稳，酒店式公寓价 格比同期住宅价格高10%-15%
长宁
客源
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
传统富人区，以海外华侨为主要客源,多以 自住为主要需求。
长宁
投资回报
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
长宁
2003年 （区域均价）
区域内均价 （2007年）
世纪公园
售价
租金 投资回报率
10000
3.7
11.48%
15000
4.5
9.03%
市场展望
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
浦东
由于浦东的特殊区位和强大的产 业支撑，区域市场有充足的客源保障， 因此区域酒店式公寓市场的前景良好。
长宁(古北)
上海酒店式公寓市场复 习专题研究报告
2004年
2005年
2006年
2007年
银行贷款利率
天赐公寓回报率
赛元大厦回报率
南黄浦（赛元大厦）
售价
开盘售价
12000
目前二手售价 16000
租金 4.1 5.0
投资回报率 10.4%-11.8%
9.1%-10.3%
区域小结
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
黄浦
• 北黄浦：土地稀缺，难介入。
• 南黄浦：轨道、世博，发展前 景良好。
陆家嘴
世纪公园
浦东
开盘时间
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销售周期短，市场销售情况较为理想。
浦东
陆家嘴
世纪公园
面积分布
面积范围在23-126㎡之间，不同 面积段满足不同客层的需要。
陆家嘴
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浦东
世纪公园
价格走势
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浦东
陆家嘴区域住宅价格高于酒店式公寓价格 世纪公园酒店式公寓价格比住宅略高
上海酒店式公寓市场专题
上海酒店式公寓市场复 习专题研究报告
研究范围
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
定义：统一经营，不分割产权销售 特点：提供最好的服务，品质较高 包装：品质，服务
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服务式公寓
SOHO商住两用（偏办）
定义：一般分割产权销售，可商可住 特点：功能与服务更偏向与办公 包装：区位，低总价，多功能多用途为诉求
北区—闸北、虹口、杨浦
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区域特点
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分布特征明显 以办公用途为主 物业档次较低 出租率85%以上
北区
个案分布
定义：产权属于小业主，注重居住功能 特点：小业主自主经营，难以保证品质 包装：以小户型打造低总价，高回报为诉求点
酒店式公寓（偏住）
产权式酒店
定义：分割销售产权，再由酒店统一经营管理 特点：小业主收取稳定回报，但无使用权 包装：低总价，稳定回报为主诉求
整体市场
上海酒店式公寓市场复 习专题研究报告
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
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总体市场
市中心—向外扩散—无明显特征 （烂尾改建—新建）
区域市场
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浦东
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区域特点
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中高档产品 统一经营 外籍商务人士
浦东
个案分布
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0
年份
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
客源
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黄浦
购买客源
15%
投资 自用
85%
租赁客源
30% 30%
40%
外籍
大陆
港台
投资回报
• 北黄浦：酒店众多，竞争激烈， 但需求大，收益率稳中有升。
• 南黄浦：户型面积小，提高了单 位租金水平，回报率较高。
区域特点
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高品质 高租金 传统富人区
长宁
个案分布
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长宁
兆丰园林天下
延安路高架
开盘时间
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区域内以高档住宅为主，从04年开始有 酒店式公寓产品
长宁
面积分布 古北区域内以中大面积为主
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陆家嘴
世纪公园
客源
投资客占有绝对比例，本区域适 合打造小面积投资型产品。
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浦东
投资回报
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浦东
区域内均价 （2003年）
区域内均价 （2007年）
陆家嘴
售价
租金 投资回报率
11000
4.3
12.12%
18000
5.5
10.03%
区域内均价 （2003年）
•地段优势 •旅游、商务 •南北分化
黄浦
个案分布
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北黄浦
黄浦
南黄浦
开盘时间
•集中于2001年-2004年
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黄浦
北黄浦
南黄浦
面积分布 •小面积户型为主 •北大南小
北黄浦
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黄浦
南黄浦
价格走势
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
2007年 （区域均价）
售价 15000 26000
租金 3.4 4.3
投资回报率 7.6% 5.7%
市场小结
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长宁
区域发展成熟，具有稳定的客源支 撑，适合开发酒店式公寓产品。
黄浦
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区域特点
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