（一）、合作开发房地产合同的表现形式
表现形式：实践中常见的联建协议、参建协议、房屋合建 合同、合作建房协议均属于合作房地产合同
（二）合作开发的特征和种类
4.1、合作开发的常见风险
4.1、合作开发的常见风险
（三）、合作开发的风险及防范
【法律风险 】
1、合作开发的联营性质决定了参 建、联建协议不得设定保底条款， 否则将据实认定合同性质，并导致 无效合同的出现。 （联营合同中的“保底条款”，通 常是指联营一方虽向联营体投资， 并参与共同经营，分享联营的赢利， 但不承担联营的亏损责任，在联营 体亏损时，仍要收回其出资和收取 固定利润的条款。 联营合同中有保底条款的，联 营合同有效，但该保底条款无效。 属于无效民事行为。）
内容大纲
第一部分 房地产前期开发阶段 第二部分 房地产施工建造阶段 第三部分 房地产销售阶段 第四部分 物业管理阶段
第一部分 房地产前期开发阶段
一、项目收购中的法律风险 二、项目转让中的法律风险
三、项目转让的变通方式 四、合作开发
第一部分 房地产前期开发阶段 一、项目收购中的法律风险
（一） 直接收购项目方式
4、承包方式
1. （1）建设全过程承包：承包商根据开发商提供的开发项 目可行性报告及设计要求，完成项目勘察设计，设备材料采 购，组织工程施工，直至竣工，向业主交钥匙 【适用情况、优势】大型复杂的工程项目，便于充分利 用承包商在勘察、设计、施工等方面雄厚的技术经济力量及 丰富的组织管理经验，以图降低工程造价，缩短建设工期。
（2）按照出让合同约定进行投资 （5）确认是否存在分层设立的
开发，属于房屋建设工程的，完
土地使用权。
成开发投资总额的百分之二十五
以上，属于成片开发土地的，形
成工业用地或者其他建设用地条
件。转让房地产时房屋已经建成
的，还应当持有房屋所有权证书。
（3）国有划拨土地使用权的取得 问题。
第一部分 房地产前期开发阶段 二、项目转让中的法律风险
（一）、项目直接转让
1、项目转让的特点： （1）项目转让是指将已经获得立项批准具备开工条件
的房地产开发项目转让给第三方的行为。 （2）时间点上是在取得商品房预售许可证之前，否则
就可能是房屋转让。
（一） 项目直接转让
【项目直接转让的法律风 【防范对策】
险】
1.对行政变更的复杂性和
转让方对项目转让时必须
（2）阶段承包：承包商承包建设过程中某一阶段或某些 阶段的工作。如：设计机构仅承担勘察设计，施工企业承包 施工。
【优势】发挥各专业承包单位专业特长。 【劣势】增加了开发企业进行组织、协调和控制的难度。
2.风险： （1）承包商选择不当的法律风险 （2）承包合同法律风险。
第一部分 房地产前期开发阶段 四、合作开发
二 开 发 商 该 如 何 约 定 垫 资 施 工
【风险分析】
《关于严格禁止在 工程建设中带资承 包的通知》与最高 院关于审理建设工 程施工合同纠纷的 司法解释有矛盾— —对垫资和垫资利 息有约定 应支持
（一） 直接收购项目方式
【项目标的风险】
【防范对策】
1、项目标的现状风险。如地理位 （1）审查房地产项目的合法性。
置、交通条件、是否毛地、拆迁 （2）确认是否符合上述法定转
状况等。
让条件。
2、项目合法性风险。
（3）调查项目开发情况 。
（1）取得土地使用权
（4）避免收购毛地的风险。
税费负担要有充分了解。
已完成了法定要求的投资， ·项目直接转让一是手续复杂；
否则将视为炒卖土地，不
二是需缴纳数额相当可观的过户税
仅转让合同无效，甚至存
费
在刑事风险。
2.项目转让合同无效的风
险。注意在项目转让时完成法定
投资要求，达到法定转让条件。
第一部分 房地产前期开发阶段 三、项目转让的变通方式
生的法律风险
一 黑 白 合 同 的 法 律 风 险 与 对 策
1、黑白合同的 表现形式
2、法律风险
《招标投标法》、 《建设工程价款结 算暂行办法》、 《关于审理建设工 程施工合同纠纷案 件适用法律问题的 解释》：“以备案 的中标合同为准 ”
3、防范对策
有利的新的施工合 同、补充协议要及 时到建设主管部门 备案，以防止出现 对己不利的黑白合 同
2、联建协议不办理审批、备案手 续将导致提供资金的联建方形成实 质上的参建方，无法对土地、房屋 享有相应物权，存在不能直接取得 产权的重大风险
第二部分 房地产施工建造阶段
1、黑白合同的法律风险与对策 2、开发商该如何约定垫资施工 3、工程未经验收合格，提前交付使用的风险 4、警惕施工合同中的默示条款，避免不作为而产
1、增资扩股方式
（1）适用对象：适用于资金严重短缺需要引入投资者 进行合作的房地产企业 【案例5】
（2）优势：可以便捷地实现股权融资功能，解决开发 商的资金不足问题。尤其是在分红时可按实缴出资比例 进行红利分取。阶段性资金拆借，是在项目确定 以后进入成熟期之前，销售回款和项目贷款又没有落实 的情况下，发展商愿意承担较高的借款利息，这时发展 商的资金缺口一般在6个月左右，继而项目融资可以到 位或销售回款能够实现。
（1）适用对象：具有短期融资目的房地产企业。 （2）优势：阶段性股权融资的好处是不增加负债率，
因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。
（3）运作模式：项目确定下来之后、即将进入成熟期 之前，开发商从银行得到贷款支持越来越困难，房地产 开发企业通过增资扩股的方式进行融资，而在房地产项 目实现销售后溢价回购原所增股权。
3、商品房包销方式
（1）操作模式。可以用包销来代替项目转让，包销人按包 销合同约定的时间分期分批支付包销款等于变相的支付项目 转让款或合作款，将项目转让合同中受让方的权利义务转化 为包销合同中包销方对项目经营管理的权利义务
（2）法律依据和特征 A 包销合同的委托方必然是房地产开发商，而受托方即包销 人按照《商品房销售管理办法》应是房地产中介服务机构。 B 签订包销合同的时间可以是在预售许可证取得之前或之后， 均不影响合同的效力。 C 包销价款的确定与支付问题允许由合同当事人意思自治。