1、目的为了提升高层（20层（包含）以上）开发全过程从下往上流水的施工工序组织要求，缩短施工总工期，降低对劳动力数量的需求，提高工程管理的精细化水平，特制定本操作指引。

2、适用范围适用于集团所有高层（20层（包含）以上）快周转项目（20层以下项目根据提效需求可参考使用）。

3、穿插提效体系3.1.精装房提效体系（4+N)：必选体系：全混凝土外墙、薄抹灰、系统配模（例如：铝模（不增加造价情况可考虑使用）、数字化加固体系钢木复合、钢竹复合）、配套先行可选体系：钢爬架（半钢或全钢）、悬挑架、PC构件、装配式安全文明、高精砌块（轻质条板可在自持或商业使用）3.2.毛坯房提效体系（3+N)：必选体系：全混凝土外墙、系统配模（如：铝模（不增加造价情况可考虑使用）、数字化加固体系钢木复合、钢竹复合）、配套先行可选体系：钢爬架（半钢或全钢）、悬挑架、PC构件、装配式安全文明、薄抹灰、高精砌块（轻质条板可在自持或商业使用）；4、穿插提效前置条件4.1设计阶段4.1.1对于（20层（包含）以上）高层快周转（包含精装修房、毛坯房）项目应在设计任务书明确进行全混凝土外墙设计（电梯井道按全混凝土结构设计）、预制楼梯（工业化构件、剪刀梯设计时须考虑是否吊装受限），设计建筑外立面弧形线条尽可能弱化、屋顶花架简化；4.1.2建筑类设计需在±0.00前完成精装修合图及各分项工程的二次优化施工图（产品区域主导）；4.1.3室外配套类在主体结构达到预售前完成室外配套（燃气、自来水等）工程设计工作（报建区域主导）；4.1.4园建类在主体结构达到预售前完成室外配套（景观、雨污水）工程设计工作（产品区域主导）；4.2招采阶段4.2.1总包招标阶段、工程技术部在招标文件中及总包沟通时明确项目全过程从下往上流水施工组织要求，投标单位进行现场踏勘后编制技术标书及拟采取穿插的管理思维，技术标通过甲方评审及修订后作为合同附件之一；4.2.2监理单位招标、工程技术部在招标文件中明确穿插施工管理要求、根据项目拟采取的穿插作业，对各施工阶段人员配置进行调整，同时对监理人员管理水平进行明确要求；4.2.3招标部组织招标答疑会、并将全过程从下往上流水施工组织方法答疑作为招标答疑会的议题之一；4.2.4对有配送次数限制的材料部品、在合同中约定每增加一次配送所增加的费用；4.2.5在结构出±0.00后一个月内完成与主体相关的室内专业承包商的招标、采购工作（包括精装总包、电梯、门窗、入户门、栏杆、百叶及相关材料部品供应商）；4.2.6在结构达到10层时完成单体楼室外工程专业承包商的招标、采购工作（包括：保温、线条、涂料）；4.2.7在结构达到15层时完成室外配套工程专业承包商的招标、采购工作（水、电、天然气、消防、热力）；4.3施工阶段4.3.1规划方案评审完成10日内工程技术部负责人负责编制本项目《工程管理策划书》（策划版），对标段划分、设计建议、平面布置、体系需求、新技术新工艺运用、工期目标、质保体系、安全文明管理要求、工程技术部组织编制专项计划（设计专项计划、招标专项计划、报建专项计划）等进行总包招标前策划，随同规划方案同步进行汇报，工程技术部组织公司相关设计、招标、工程等职能部门参加评审；评审通过在总包招标阶段对总包进行反交底、要求技术标阶段进行详细策划（具体要求详见附件）；4.3.2工程开工前工程技术部组织监理单位、总包单位编制《工程管理策划书》（实施版）及《安全文明策划方案》，整体原则需符合《工程管理策划书》（策划版），对项目各阶段的平面布置、地库施工流水段划分、机械设备位置、技术难点、工期管理措施、穿插施工模型、质量目标、各阶段管理措施等进行总体策划；4.3.3工程开工前工程技术部组织监理单位、总包单位编制穿插计划模型、制定可视化进度管控措施；4.3.4工程开工前工程技术部负责人组织编制本项目工程质量管控实施细则，对各穿插施工各阶段的工程管控、监督进行细化；4.4验收阶段4.4.1验收工作因地制宜，各区域根据情况，由工程技术部结合报建推进解决（涉及分段验收、墙改验收等）；5、穿插施工原则5.1施工全过程从下往上组织流水施工的原则5.1.1所有工序从下往上组织流水施工；5.1.2每个流水段（建议每个小流水段按不少于2层）只有一个专业施工；5.1.3流水段划分原则：主体结构、砌筑、内抹灰、门窗、栏杆、地面铺砖等工序采用按层流水、其他工序按套流水，外保温与外装饰根据项目情况可按层或按立面分段流水；5.1.4内装饰、外装饰（包括阳台和入户花园）和公共梯间（包括施工电梯所在户）在平面内部交叉，自身流水也不交叉（永久电梯启用后只分内外装）；5.1.5根据销售计划的需求，建议采用铝模项目，可考虑单体楼结构施工预售前楼层采用传统木模板（可考虑作为地库材料周转，不单独增加费用），预售后采用铝模；采用预制PC 构件项目，预售前楼层采用现浇，预售后楼层可采用预制PC构件（各项目根据实际情况参考使用）；5.1.6地库安装施工原则l地库主体结构施工在工程管理策划阶段对分段施工划分详细策划（分段施工考虑后浇带位置）；l地库需在主楼结构达到预售后30天~60天内全部封顶（预留施工通道除外）；考虑到主体周转的木模板使用的经济性，提前组织分段施工；l地库内部砌体、抹灰、顶棚批白工程及时跟进（设备房需重点关注且需在设备安装前完成腻子施工）；地库上部防水及保护层在地库结构封顶后根据园建计划及回填土因素及时跟进施工；l消防管、风管机、自来水管和桥架工程先做，可考虑根据地库主体结构分段进行施工（特别是库房及加工场地处）；5.1.7地库综合管网节点l热力、电力、智能化、自来水、天然气等配套二次优化图应在预售节点前完成出图；l地库综合管网BIM出图优化评审应在预售节点后30天完成；l土建总承包单位在地库安装招标前提供地下室场地使用功能分区规划图，所有安装单位应根据规划图优先对场地占用早、占用时间长及使用频率高的分区进行施工，并应优先施工通风管道类、喷淋支管类、需焊接施工类的分项，所有占用场地内的地库安装工程均应在15~30天内完成施工。

5.1.8主楼室内安装施工原则l热力、电力、智能化、自来水、天然气等配套二次优化图应在预售节点前完成出图；l热力、自来水图审在主体结构8层前完成；l天然气需努力确保在橱柜安装前完成立管施工（考虑天然气施工期间污染影响，根据项目实际情况，可考虑厨房部分施工组织延后进行）；5.1.7公共区域施工原则l公共区域施工按照延后室内精装修施工一个流水段考虑（3至5层左右）；具体项目根据实际情况进行调整；l永久电梯在机房主体封顶拆模完成后开始安装（电梯机房封顶至电梯投入使用90天内完成），政府部门验收通过后提前投入使用（电梯合同明确安装完成后验收提前组织）；5.2总承包的管理原则5.2.1项目施工管理以总承包施工单位为主导，负责项目施工安全、质量和进度（包括各甲分包单位的安全、质量和进度），直至项目精装修完成，移交甲方工程技术部；5.2.2总承包单位编制项目整体全过程从下往上流水施工方案并经监理单位及工程技术部审批通过；5.2.3各分包单位根据总承包单位的整体进度安排编制本专业的从下往上流水施工方案；5.2.4总承包单位审核分包上报的施工进度计划及保障措施，对各分包计划有矛盾或不符合总计划之处协调修改，严格督促实施；5.2.5总承包单位根据《工程管理策划书》编制《现场总承包管理实施细则》，报监理和工程技术部审批后执行；5.3协调的管理原则5.3.1月度协调会：工程技术部项目负责人主持每月开一次协调会，协调各分包商及作业队伍之间的进度及现场作业面冲突；会议参加人员：工程技术部项目负责人、工程技术部现场工程师、监理总监、监理工程师、总包项目经理、各分包单位的项目经理；5.3.2周协调会：工程技术部现场工程师主持每周开一次协调会，协调各分包商及作业队伍之间的进度及现场作业面冲突；会议参加人员：工程技术部项目负责人（选择参加）、工程技术部现场工程师、监理总监、监理工程师、总包项目经理、各分包单位的项目经理；5.3.3日例会：每天下午17:00~18:00（可调）专业监理工程师主持召开总包单位及各分包单位现场碰头会，汇报当天工作进展情况，与进度计划对比分析，协商明天工作计划及需协调配合事宜；会议参加人员：监理工程师、总包现场负责人、各分包单位现场负责人；6、穿插施工实施阶段6.1全过程从下往上主要形象节点示例（30层参考）l结构施工至8层，开始首次砌筑；l建议项：精装实楼样板在结构8层后70天完成（首次业主开放日）；l结构施工至9~11层，外墙栏杆、铝合金门窗框安装；l结构施工至12~14层，粉刷施工、地坪施工、防火门安装；l结构施工至15层，精装移交进场；l结构施工至16~20层，卫生间防水施工、消防箱安装；l结构施工至20~25层，开始闭水试验，新风管道施工；l结构施工至26~28层开始墙地砖（湿作业）施工，开始吊顶及内墙腻子、底漆施工；l结构施工至29~30层开始入户门、入户门扇安装施工；l主体封顶后7天开始户内门、木地板、浴室柜、橱柜、玄关柜安装；l主体封顶后30天首层精装完成，开荒；l开荒完成后45天分段进行细部整改；l结构封顶后120天精装修完成；l建议：精装修完成后60天具备工地开放（第二次业主开放日）；备注：1、形象进度节点各项目参考借鉴，对于详细穿插模型需根据项目特点进行调整，保持关键线路以主楼为主，地库分段施工需保障园林先行为主；2、业主开放日具体时间需结合项目现场进度及和营销沟通后进行确定；6.2外部验收主要形象节点示例（参考）l结构封顶后12个月精装房具备交付条件（毛坯房10个月）；l结构封顶后11个月精装房竣工备案完成（毛坯房9个月）；l结构封顶后8个月精装房五大责任主体验收完成（毛坯房6个月）l结构封顶后8个月精装房规划核实完成（毛坯房6个月）l结构封顶后7个月精装房消防验收完成（毛坯房5个月）、l结构封顶后7个月精装房防雷、节能验收完成（毛坯房5个月）备注：以上各验收节点以项目交付倒排模拟编制，具体实施时根据交付时间调整；6.3工序穿插前置条件（参考）6.3.1砌筑工程l砌筑组砌排版图l样板验收通过l测量放双控线l混凝土反坎完成l结构养护时间达到28天l加气块现场陈放龄期符合要求6.3.2抹灰工程l样板验收通过l对拉螺栓孔封堵完成l砌筑养护15天以上l结构验收通过l水电线管预埋完成6.3.3外保温工程l样板验收通过l外墙基层交接验收完成l对拉螺栓孔封堵完成6.3.4外墙涂料l样板验收通过l基层交接验收完成6.3.5内抹灰l样板验收通过l水电线管预埋完成l砌筑养护15天以上l冲筋、灰饼完成6.3.6墙地砖铺贴l样板验收通过l排砖图及定位图经确认6.3.7内墙涂料l腻子：1)湿铺贴完成、抹灰养护15天以上；l底漆：2）基层含水率≤8%；l面漆：3）木门安装完成、木地板安装完成；6.3.8吊顶l墙砖铺贴完成7天以上l龙骨和吊顶排版图完成6.3.9户内木门安装l完成第二遍腻子l墙砖铺贴完成7天以上l吊顶安装完成6.3.10入户门安装l入户门框安装：抹灰完成7天以上l门扇安装：墙地砖铺贴完成l吊顶完成：户内木门安装完成6.3.11橱柜、浴室柜及淋浴屏安装l墙砖安装完成15天以上6.3.12木地板安装l内墙底漆完成l户内木门安装完成6.3.15开关面板、五金、洁具安装l入户门扇安装完成l第一遍面漆完成6.4穿插施工技术要点6.4.1垂直度纠偏方法l根据项目结构施工水平确定抹灰的实际厚度，但厚度不得超过35mm。