一.房屋修缮工程分类
按房屋完损状况 和工程性质：
① 翻修工程 ② 大修工程 ③ 中修工程 ④ 小修工程 ⑤ 综合维修工程
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第七章 房屋修缮管理
第3节 房屋修缮工程
一.房屋修缮工程分类
按房屋结构性质：
① 承重结构修缮 ② 非承重结构修缮
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第七章 房屋修缮管理
第3节 房屋修缮工程
一.房屋修缮工程分类
第八章 房屋修缮管理
重庆工学院工商管理学院 2008.8
第七章 房屋修缮管理
章节内容
房屋修缮管理概述 房屋完损等级评定与危房鉴定 房屋修缮工程 房屋的日常养护
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第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
一.房屋的基本功能与损坏原因
A. 房屋的基本功能与要求
① 安全性
② 适用性
龙
湖
③ 耐久性
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第七章 房屋修缮管理
第4节 房屋日常养护
一.含义
指为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常 性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的 正确使用维护管理等工作，是房屋修缮管理 的重要环节。
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第七章 房屋修缮管理
第4节 房屋日常养护
二.类型
零星养护：指结合实际情况确定或因突然损坏 引起的小修。
方式：维修人员走访住户；住户随时报修。 特点：修理范围广，项目零星分散，时间紧，
要求及时，具有经常性的服务性质。
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第七章 房屋修缮管理
第4节 房屋日常养护
二.类型
计划养护：指依据房屋各种构件、部件合理的 使用年限，为保证房屋的正常使用及延长其 使用寿命而进行科学的修缮养护工作。
特点：定期进行检修保养。
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第七章 房屋修缮管理
第4节 房屋日常养护
二.类型
季节性养护：指依据季节性发生的具体房屋损 坏，为保证房屋的正常使用及延长其使用寿 命而进行科学的预防保养工作。
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第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
一.房屋完损等级评定
A. 房屋完损等级分类
➢ 完好房 ➢ 基本完好房 ➢ 一般损坏房 ➢ 严重损坏房 ➢ 危险房
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第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
一.房屋完损等级评定
B. 房屋完损等级评定方法
A. 结构部分 B. 装修部分 C. 设备部分
A. 房屋损坏的现象及原因
① 外部损坏 ② 内部损坏 ③ 自然损坏 ④ 人为损坏
指房屋的内部结构、 设备的磨损、污损、 起壳、蛀蚀及破坏等 现象。
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第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
一.房屋的基本功能与损坏原因
A. 房屋损坏的现象及原因
① 外部损坏 ② 内部损坏 ③ 自然损坏 ④ 人为损坏
几分钟后，维修工即带着工具赶到现场，但此时污 水已经退去。随后，清洁工也闻讯赶来了，并根据 业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。然 后，主管及时安排有关人员尽快更换木地板和橱柜， 同时协调责任方与业主就赔偿问题达成共识。业主 对物业公司的处理表示满意。问题解决了，但污水 管返水因何而起呢？
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一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清 淤。维修人员两次上门联系，都被业主拒之门外。 维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。业 主认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿 出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。
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案例分析
第七章 房屋修缮管理
纠纷的处理: 态度要谦恭，处处表现出对业主的
尊重，让业主能够理解物业管理公司的苦衷，配合完成
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第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
一.房屋完损等级评定
B. 房屋完损等级评定指数
A. 房屋完好率：
房屋完好率＝
完好房屋建筑面积＋基本完好房屋建筑面积 总房屋建筑面积
100％
B. 房屋危险率：
危房率＝
危险房屋建筑面积 总房屋建筑面积
100％
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第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
二.房屋修缮与修缮管理
A. 房屋修缮
B.
指房屋自建成到报废为止的整个
使用过程中，为了修复由于自然因素、人
为因素造成的房屋损坏，维护和改善房屋
使用功能，延长房屋使用年限而采取的各
种养护维修活动。
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第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
二.房屋修缮与修缮管理
B. 房屋修缮特点
➢ 工作受限 ➢ 经常性工作 ➢ 新材料改进结构与装修 ➢ 技术要求高 ➢ 生产和房屋的双重性 ➢ 多工种交叉作业
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第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
四.房屋修缮责任的划分
➢ 指为确定物业服务企业、业主和使 用人应分别承担的修缮责任和担负 修缮费用的界限。
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第七章 房屋修缮管理
案例内容－－
业主不愿配合公共部位维修怎么办？
某大厦16条雨水干管垂直贯穿32~5层主人房阳 台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线， 唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通，必 须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带 来或多或少的不便。因而，许多人不愿给予配合。
二.危房鉴定与管理
B. 危房鉴定
危房分类： 鉴定单位： 鉴定原则：
整幢危房： 局部危房： 危险点：
危险范围判定：
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第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
二.危房鉴定与管理
C. 危房管理
观察使用： 处理使用： 停止使用： 整体拆除：
龙 湖 香 樟 林
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第七章 房屋修缮管理
第3节 房屋修缮工程
B. 危房鉴定
危房分类： 鉴定单位： 鉴定原则：
鉴定单位：幢 计量单位：建筑面积
危险范围判定：
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第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
二.危房鉴定与管理
B. 危房鉴定
危房分类： 鉴定单位： 鉴定原则：
综合判定； 危险相关性； 影响因素。
危险范围判定：
25Βιβλιοθήκη 第七章 房屋修缮管理第2节 房屋完损等级评定
香
樟
④ 艺术性
林
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第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
一.房屋的基本功能与损坏原因
A. 房屋损坏的现象及原因
① 外部损坏 ② 内部损坏 ③ 自然损坏 ④ 人为损坏
指房屋的外露部位 的损坏、起壳、锈蚀 及破坏等现象。
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第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
一.房屋的基本功能与损坏原因
在日常维修养护中，加强巡视，及时解决隐患；对业主用户 的报修，除及时到达服务外，故障排除后，还应仔细分析原 因，争取彻底根除。
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二.危房鉴定与管理
A. 危房鉴定机构
由房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构。
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第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
二.危房鉴定与管理
B. 危房鉴定
危房分类： 鉴定单位： 鉴定原则：
整幢危房： 局部危房：
危险范围判定：
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第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
二.危房鉴定与管理
上的不合理。当然，这样的改造方案必然会牵扯到较大
的费用，应征得业主委员会的同意，或开发商的支持。
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第七章 房屋修缮管理
第2节 房屋完损等级评定
一.房屋完损等级评定
➢ 指按照城乡建设规定的统一标准及 方法，通过目观、检测和定量、定 性分析，对现有房屋的完好或损坏 程度进行综合性评价并划分等级， 即房屋的质量等级。
特点：季节性预防保养。
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第七章 房屋修缮管理
第4节 房屋日常养护
三.考核指标
定量指标： 经费指标： 服务指标：走访查房率、养护计划率、养护及时率 安全指标：
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第七章 房屋修缮管理
案例内容－－
污水管道返水怎么办？
一天上午，某室业主给某物业管理公司打来电话， 说发现厨房和洗手间内的地漏返水，污水已淹没大 厅的部分木地板，要求即刻处理。
按经营管理性质：
① 恢复性修缮 ② 赔偿性修缮 ③ 改善性修缮 ④ 救灾性修缮 ⑤ 返工性修缮
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第七章 房屋修缮管理
第3节 房屋修缮工程
二.房屋修缮标准
① 主体工程 ② 木门窗及装修工程 ③ 楼地面工程 ④ 屋面工程 ⑤ 抹灰工程 ⑥ 油漆粉饰工程 ⑦ 水电卫暖等设备工程 ⑧ 金属构建 ⑨ 其他工作
雨水干管的检修疏通工作。如果业主仍不理解，不愿配
合，就 应介绍相关物业管理法规，让业主了解配合物业
管理公司完成对公共部位的维修，是业主应尽的义务。
如何避免? 最好是在设计开发阶段，物业管理公
司就已介入，从利于物业管理的角度提出设计方案。本
案例里，业主提出改造雨水干管的要求并不过分，物业
管理公司也应拿出改造方案，一劳永逸地解决这种设计
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第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
二.房屋修缮与修缮管理
B. 房屋修缮管理
➢
指物业服务企业根据国家对房
屋维修管理的要求和技术标准，按
照一定的科学管理程序，对企业所
经营管理的房屋进行维护、修缮的
各种活动所进行的管理。
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第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
二.房屋修缮与修缮管理
B. 房屋修缮管理原则
➢ 用户第一、服务第一 ➢ 经济、合理、安全、实用 ➢ 区别对待
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第七章 房屋修缮管理
第1节 房屋修缮管理概述
三.房屋修缮管理内容
A. 房屋修缮计划管理
➢ 修缮计划制定 ➢ 房屋修缮资金管理