元
多层2800元
高层：2房42万；3房：53-61万； 联排70-200万；独栋：360-700万
2房：22万；3房：25-36万； 复式37.5万
联排4000元/㎡
双拼：84-102万；联排：57-69万
1900元/㎡
2房：16万；3房：20-24万； 4房：26万
2980元/㎡
1房：15万；2房：26-30万； 3房：27-37万；
现售高层云顶和泊郡二期 现为三期尾盘，80平米2房和89平米
3房销售最快，大户型销售相 对缓慢
已销售90%，销售较慢
尾盘，剩余4层以上大户型
已销售70%，现月均销售15套左右 已销售60%，销售速度较慢
5000亩原生态 自然社区
2000亩高鲜氧 生活特区
城市文脉 原生 生活
龙湖镇 大学城 书香人文 社区
2050元/㎡
1房：7.8-10万；2房；12-19万； 3房：23-28.7万；4房：28-29万
别墅类： 独栋项目只有龙泊圣地在售，均价在12000元/㎡左右，按不同套型和不同位置价格各不 相同，龙泊圣地每套总价在360-700万之间，差距较大。 龙泊圣地和沁园春的联排和双拼，因地块规模、景观资源、公司实力、产品品质不同， 价格差别较大，龙泊圣地在5000-8000元，总价76-200万，沁园春价格在4000元，总价在 57-100万；
பைடு நூலகம்
市场回顾
价格特征—多层、小高层和高层
多层、小高层和高层：
龙源国际轻纺城
元/平米
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
金秋老年公寓 双湖花苑
21世纪国际城
龙泊圣地 21世纪国际双城湖花苑 金秋老年公龙寓源国际轻纺城
龙泊圣地 0 10 20 30 40 50 60 70
龙泊圣地
21世纪 国际城
新长城 项 目
振兴 项 目
区域在售项目位置分布较为集中，主要分布在双湖大道以南、商业路以北、 郑新路以东、中州大道以东的区域内，基本以郑州开发公司为主。在龙湖整 体市场中，龙泊圣地占据着绝佳的位置资源，本案规模及资源优势一般。
市场回顾
区域在售规模分析
在售项目主要规模为 7235亩，总建筑面积 约428万，规模不均衡 性严重，居易集团开 发规模为6800亩，占 在售总规模的94%。 本案规模为161亩，在 区域市场中属于中小 规模楼盘。
市市场场分回析顾
销售情况
项目名称
产品特点
销售情况
项目定位
推广诉求
龙泊圣地 21世纪国际城 龙湖沁园春
双湖花苑 金秋老年公寓 龙源国际轻纺城
自然环境、别墅、 洋房、多元 化风格
紧凑性户型、大规 划、多元化 欧式风格
纯别野、江南风格
地段商业价值、紧 凑性户型
电梯洋房、下沉式 广场
复合功能园区内的 住宅
龙泊圣地：5000亩，21世纪国际城：1800亩 单位：亩
250
200
150
100
50
0
沁园春
双湖花苑
金秋老年公寓龙源国际轻纺本城案
市场回顾
容积率分布
在售项目容积在0.57-
1.7之间，平均为1.2， 主要以别墅和多层为主 的低密物业，物业形态
龙源国际轻纺城 金秋老年公寓
极为丰富，涵盖别墅、 多层、洋房、小高层、 高层等，小高层高层物
单价：除龙泊圣地高层因景观资源价 格在4600元外，区域其它楼盘价 格较低，在1900-3000元之间， 郑州南三环楼盘价格4000元，龙 湖距离南三环11公里，目前价差 在1000元以上。
总价：总价范围分两种类型：一类是中 档和低档项目总价范围集中在12-36 万元，另一类是高档价位集中在4261万元，目前高档项目价格段体量 较小，只有龙泊圣地在售。
中原首版居家 养老精品 社区
——
泊岸泊心泊天 下
开创国际居住 新模式
看得见的是风 景 看不 见的是心 境
让龙湖人民 住 上好房子
老年生活乐在 金秋
——
龙湖区域只有龙泊圣地的别墅和21世纪国际城去化较好，龙泊圣地别墅由于资源稀缺，21世纪国际城 是大规模社区、营销推广到位、户型设计功能性强等特点。目前，由于整体市场低迷，居易国际的两 个大盘去化速度明显减小。
多层类：
目前龙湖市场多层类户型设计以 功能性和适用性为主，无创新点
小高层和高层：
目前在售项目只有龙泊圣地有小 高层和高层物业，是为观湖而建 的，为两梯三户和两梯四户的点 式高层，现主推云顶高层，为两 梯四户，分别是90平米的两房、 两套114平米的三房和127平米的 三房。
项目名称 龙泊圣地 21世纪国际城 龙湖沁园春 双湖花苑 金秋老年公寓 龙源国际轻纺城
多层
1房：38－47；2房61－93；3房112-140；4 房:139-172
市场回顾
价格特征—别墅类
项目名称 龙泊圣地 21世纪国际城 龙湖沁园春 双湖花苑 金秋老年公寓 龙源国际轻纺城
物业形态 别墅/洋房/ 小高层/高层 多层/小高层 联排/双拼
多层
电梯多层
多层
单价
总价
联排：5000-8000元； 高层4700元；独栋12000
双湖花苑 龙湖沁园春
业体量较小，属于个别 现象，退台式洋房目前 在区域市场中属于空缺
21世纪国际城 龙泊圣地
产品，本案可通过空缺 产品制造市场亮点吸引
0
0.5
1
1.5
2
区域客户。
市场回顾
产品特征
别墅类：
龙泊圣地和沁园春的联排和双拼 别墅均为两层半。龙泊圣地别墅 依地块景观优势进行户型设计， 品质较高，面积跨度较大；沁园 春为经济性别墅，户型面积偏小， 双拼210平米/256平米；联排143 平米/172平米，产品品质普通， 主要通过低价拦截龙泊圣地的客 源进行销售。
龙湖镇正力置业项目 产品定位策划报告
河南**房地产营销策划有限公司 2008.7
报告思路
一 市场回顾 二 开发条件 三 开发策略 四 项目定位 五 产品价值 六 经济比较
一 市场回顾
市场回顾
区域在售项目分析
正商项目 安联11公里 双湖花苑
金秋公寓
本案 望湖人家
沁园春
龙源轻纺城 老 国 道
107
物业形态
户型（平米）
别墅/洋房/ 2房：90；；3房：100-130；联排和双拼：152-
小高层/高层
260； 独栋：300-600
多层
2房：80；3房：89-129；复式134；
联排/双拼 双拼210/256；联排143/172
多层
3房106-123；2房83；4房137;
电梯多层洋房 1房：50；2房87/98；3房90-125