产业新城案例研究与借鉴版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
我们通过对国内外工业园区的研究寻求“一流工业园区乃至产业新城配套设施”的发展模式，指导本项目开发：案例研究•苏州工业园•台湾新竹科技园•新加坡裕廊工业园•株洲栗雨工业园•重庆九龙园巴国城•深圳华为总部•深圳蛇口工业区•唐山曹妃甸工业园•美国欧文科技产业中心•日本筑波科技城•日本幕张•美国加州Google 总部•美国赫雪巧克力工厂•德国大众汽车总部•青岛海尔工业园•北京亦庄开发区•……n 1苏州工业区：以人为本、多样化n 2美国Irvine：多样、生态、自然、人性化n 3唐山曹妃甸：生态、国际化、科技住宅n 3美国里斯顿新城：一生之城启示一：高品质、人性化居住满足多种类型人群需求n 3日本幕张：东京都市圈周边著名的商业购物中心n 2美国欧文：加利福尼亚最著名目的地式购物中心n 1苏州工业园：7大邻里中心n 4日本筑波：完善城市功能启示二：完善生产、生活配套——商业、休闲娱乐、教育、医疗、展览等综合城市功能(1)n 7深圳华为总部：5大生产配套+百草园n 5台湾新竹：完善教育、商业、医疗n 8美国Google 总部：贴心生活配套体系n 6唐山曹妃甸：高端休闲娱乐配套启示二：完善生产、生活配套——商业、休闲娱乐、教育、医疗、展览等综合城市功能(1)启示三：生态环境、形象“去工业化”，高绿化率，营造园林式、花园般园区环境(1)n 3栗雨工业园：株洲高新区第一个“绿色园区”n 1美国欧文：25%的土地为公园或开放空间n 2苏州工业园：生态新城n 4唐山曹妃甸：生态城：17处公园n 5东莞松山湖工业区：当代中国优秀建筑文化的示范n 6德国大众汽车总部：烟囱也成艺术n 7华为基地：花园般厂区(左)生产中心，(右)行政中心启示三：生态环境、形象“去工业化”，高绿化率，营造园林式、花园般园区环境(2)启示四：新颖规划理念、科学合理功能布局，提高宜居性和生活的便捷度n3日本幕张：围绕市镇中心形成六大组团n1苏州工业园：新城（镇）规划理念、带状组团式n4美国欧文：尊重土地资源条件n2栗雨工业园：“生态树”规划理念启示五：企业品牌、文化植入产品设计，建筑景观凸显企业个性，同时体现人文关怀n1海尔工业园：广场、展厅、科技馆、总部大楼n2德国大众汽车城：汽车展览馆、博物馆n3赫雪巧克力工厂：企业logo、道路命名、DISn4栗雨工业园：再创辉煌系列主题雕塑启示六：重视“工业旅游”开发，以此成为营销宣传的重要手段n3德国大众汽车城n4美国赫雪巧克力总部n2海尔工业园n1苏州工业园案例总结 案例启示：打造一流的产业园区发展的关键要素以人为本n高品质、人性化居住满足多种类型人群需求一 流配套完善n居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的城市综合功能 ，满足生产、生活各项所需工业 园环境与形象n“去工业化”，生态化、高绿化率，营造园林式、花 园般的园区环境区的 K规划布局n新颖、创新的规划设计理念、科学合理布局，实现生 态化、宜居化PI品牌植入n产品设计和企业品牌、文化相结合，植入企业品牌， 展现文化内涵工业旅游n注重工业旅游的开发，使之成为营销宣传的重要手段 ，有效促进区域增值，区域认识度快速提升本报告是严格保密的。
案例借鉴1完善程度物质 生活案例借鉴1：三级完善配套： 保障功能→ 提升功能→ 衍生 功能衍衍生生功功能能：：主主题题特特色色、、生生命命体体验验、、旅旅游游休休闲闲…………••博博物物馆馆、、展展示示厅厅、、主主题题公公园园等等提提升升功功能能：：休休闲闲娱娱乐乐、、文文化化生生活活精神生活••企企业业家家会会所所、、文文化化休休闲闲中中心心、、运运动动休休闲闲设设施施••图图书书馆馆、、剧剧院院等等满意程度本报告是严格保密的。
保保障障功功能能：：保保障障园园区区基基础础、、必必要要组组成成ØØ生生活活类类：： ••居居住住：：倒倒班班公公寓寓、、专专家家公公寓寓、、产产业业人人口口住住房房、、商商品品房房 等等••日日常常消消费费：：餐餐饮饮、、娱娱乐乐休休闲闲、、日日常常购购物物等等 ••教教育育、、医医疗疗：：诊诊所所、、药药店店、、幼幼儿儿园园、、小小学学等等 ØØ生生产产类类：：写写字字楼楼、、酒酒店店、、企企业业家家俱俱乐乐部部…………项目功能定位本项目功能定位：由两大基本功能演化六大服务功能，通过 完善的功能服务设施，打造“一流”的园区配套体系两大基本功能六大服务功能生产服务功能 生活服务功能本报告是严格保密的。
居住功能 商务服务商业配套文化教育 旅游 医疗休闲 娱乐项目功能定位本项目功能构成：六大核心功能，提供丰富、完善的配套与 服务体系功能分级 保障功能六大功能 居住功能 商务服务 商业配套 教育、医疗功能设施示例n倒班公寓、产业人群居住区、高端居住区 n办公、酒店、会议中心、商务会所(企业家俱乐部) n超市、购物中心、特色商业街、邻里中心 n医院、诊所、药店；中小学、幼儿园提升功能休闲、娱乐n文化休闲中心、会所、影剧院衍生功能文化、旅游本报告是严格保密的。
n博物馆、展示厅、 图书馆、主题公园案例借鉴2案例借鉴2：实现“生产、生活、生态”三要素兼顾，同时通 过品牌、文化植入及旅游展示等增添项目特色→生产 →生活 →生态生产性服务 •行政中心 •研发、物流 培训等居住 •倒班公寓 •专家公寓 •高端居住区基本生产性配套 •写字楼 •酒店 •会议中心日常消费 •餐饮 •超市 •银行 •理发店高端配套弹性物业•商务会所•商务公寓•企业家俱乐部 •SOHO教育、医疗•基础医疗、 药店•幼儿园 •小学休闲娱乐•会所•运动设施 （篮球、乒 乓球等）文化设施 •图书馆 •剧院 •文艺活动设施高绿化率、花园办公、生态住宅、集中公园、大面积绿地、公共空间→增值/亮点1 展示/旅游：参观游览→ 科普教育 → 体验游乐→增值/亮点2品牌植入：DIS系统、道路命名、雕塑、主题公园/广场本报告是严格保密的。
附件：国内外成功工业园案例本报告是严格保密的。
案案例例————苏苏州州工工业业园园本报告是严格保密的。
苏州工业园园区概况苏州工业园是中新两国政府合作，以建设具有国际竞争力的 高科技工业园和创新性、生态型新城区为发展目标，是国内 工业园发展的典范Ø规模：行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口27万， 从业人员31.57万，中新合作开发区规划发展面积80平方公里；Ø发展目标：建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、 国际化、信息化的创新型、生态型新城区；建成全国水平最高、竞 争力最强的园区之一Ø中新合作：中国和新加坡两国政府间重要的经济技术合作项目；开 创了中外经济技术互利合作的新形式,对其他地区工业园发展具有重 要示范意义；常州至南京 200KM张家港90KM常熟无锡常熟港 60KM90KM刘家港60KM80KM42KM太仓50KM苏业州园工昆山50KM太70仓KM港太湖苏州虹桥机上场海808KM 0KMØ交通：苏州工业园区位于苏州古城东侧，通过周边发达的高速公路、 铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连。
至杭州 150KM浦东机场 苏州工业1园2位0置KM交通图中新生态科 技城阳澄湖休 闲度假区阳澄湖现代物流园国际科技 园区出口加工区金鸡湖中央商务 区出口加工区 信息产业园Ø 苏州工业园区初步形成了国际科技园、中央商务区、 出口加工区、独墅湖高教区、信心产业园、出口加工区、 现代物流园、中心科技生态城、阳澄湖休闲度假区等功 能完善的分区；Ø 苏州园区规划上形成的功能完善的分区，不同的功能 分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的 快速发展奠定了基础。
独墅湖独墅湖高教 区本报告是严格保密的。
苏州工业园规划布局空间结构、用地功能结构：运用了新城（镇）规划理念p 在“城市规划、建设和管理”、“经济发展和管理”、“公共行政管理”三个层次上借鉴新加坡的经验。
p 1994年版园区规划中，新方运用了新城（镇）规划理念，取得了良好效果。
•园区是“两头 在外”的资本 “高地”。
采取 一定程度的封闭 式管理，以保障 企业培育的制度 环境。
•空间结构： 东西向中心 轴线和环金 鸡湖景观 带，能够指 导合作区的 规划建设。
n新一轮结构重整后园区的整体空间结构和用地功能结构•整体空间 结构： “带状组 团式”本报告是严格保密的。
•规划用地功 能分为南北 三带：北部 高新技术产 业带、中部 公共设施服 务带、南部 旅游及文化 产业带苏州工业园 规划布局公共空间布局、道路交通结构：“轴向布局”n公共空间布局： “十字 轴，三心，三边，四横， 四纵”。
n道路交通结构： “一轴”：依托地铁M1线形 成东西向中心轴线。
建议在远期延伸M1线地铁 至昆山新市区。
•园区在制定城市规划时，采用了一种结构独特的功能用地布 局。
在首期开发区，采用了由西向东“轴向布局”的形式：商 业区居于中心地带，其南北两侧，由内向外依次是居住区和工 业区工业区运输量大，重型车辆多，它们就被布置在园区的南 北两边，远离商业区而紧靠园区外围的交通干线，这样，重型 交通与轻型交通就分开了，居民上班和逛街的人流也分开了。
此外，这里的主干道连接次干道，次干道连接支路，结构清 晰，分工明确，不允许支路与主干道交叉，不允许工厂面向主 干道开门。
于是，行人、快车、慢车各行其道，互不干扰。
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•“两横三纵”的快速路系统：以原312国 道、新机场路、星湖街、星华街、唯胜路 作为城市快速路，形成“两横三纵”的格 局。
•延伸快速路和主干路：星湖街北延跨阳澄 湖连相城区，苏胜路东延至昆山新市区。
苏州工业园区配套发展先于产业和住宅发展，邻里中心首先担负园区配套功能的职责；园区CBD的规划建设使得园区配套功能更加完善Ø邻里中心首先担负园区配套功能的职责；借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦98年建成;ØCBD的规划建设，园区的配套更加完善；《苏州总体规划2004-2020》提出市域CBD在园区的概念，园区的发展上升到城市的高度；与此同时，邻里中心的发展更加成熟，大型商场开始进驻园区，特色商业街开始形成;ØCBD功能逐步完善；李公堤商业街圆通时代广场、东方之门修建。
东沙湖商业广场苏州园区配套图园区住宅建设突出“以人为本”的设计思想，充分考虑人与环境的关系，突出强调基础设施与生活配套设施同步建设，营造出“富有独特魅力”的生活居住环境亮点一：Ø苏州工业园区居住用地按居住分区、居住邻里、小区或组团三级规划设置；Ø在园区第二、三区可分为2个分区、每个分区包括几个邻里。