第一章项目总论第一节项目概况一、项目名称XXX文旅小镇项目二、建设单位三、项目建设地点四、项目建设内容及规模项目主要建设内容包括文化体验、零售商业、餐饮、休闲娱乐、住宿、生活配套等，以及商业小镇道路及绿化等公建部分。

项目总占地面积XXXXX平方米，总建筑面积XXXXX平方米，综合容积率XX。

五、项目建设期六、项目估算投资及资金筹措本项目总投资XXXXX万元，其中，建筑工程费XXXXX万元，设备购置费XXXXX万元，安装工程费XXXX万元，工程建设其他费用XXXXX万元，预备费用XXXX万元，流动资金为XXXX万元。

第二节项目效益情况一、经济效益经测算，项目满负荷运营后，总产值达到XXXXXX万元，增加值达到XXXXXX万元。

项目所得税后财务净现值为XXXXXX万元，内部收益率为XX%，静态投资回收期为XXX年(不含建设期)，动态投资回收期为XXX年(不含建设期)。

从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，项目盈利能力良好。

计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出;从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。

二、社会效益第三节项目编制依据、原则及范围一、编制依据1、《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》;2、《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》;3、《关于做好当前和今后一段时期就业创业工作的意见》(国发〔2017〕28号);4、《“十三五”时期文化旅游提升工程实施方案》(发改社会〔2017〕245号);5、《关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见》(国办发〔2016〕85号);6、《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》(国办发〔2015〕62号);7、《国民旅游休闲纲要(2013-2020年)》(国办发〔2013〕10号)。

二、编制原则二、研究范围第四节研究项目主要结论第二章项目的背景及意义第一节项目背景一、政策背景1、国家政策《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》2018年8月30日，国家发改委办公厅发布《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》。

《通知》指出要做到“立足各地区比较优势，全面优化营商环境，引导企业扩大有效投资，发展特色小镇投资运营商，打造宜业宜居宜游的特色小镇和特色小城镇，培育供给侧小镇经济。

”二、经济背景三、行业背景四、文化背景第二节项目必要性一、是助推地区建设华夏历史文明传承创新示范区、世界历史文化旅游名城和国际旅游度假目的地的需要二、是营造文化旅游概念，实现全域旅游业共赢发展的需要三、是公司落实自然人文景区投资发展战略，形成比较竞争优势的需要四、是景区转型升级、全面提升服务水平的需要第三章项目市场分析第一节文化旅游市场分析一、中国文化旅游市场整体概况1、文化旅游发展概述文化旅游是以旅游文化的地域差异性为诱因，以文化的碰撞与互动为过程，以文化的相互融洽为结果的，它具有民族性、艺术性、神秘性、多样性、互动性等特征。

文化旅游的过程就是旅游者对旅游资源文化内涵进行体验的过程，这也是文化旅游的主要功能之一，它给人一种超然的文化感受，这种文化感受以饱含文化内涵的旅游景点为载体，体现了审美情趣激发功能、教育启示功能和民族、宗教情感寄托功能。

2、文化旅游的发展阶段行业本身来看，旅游产业已突破传统旅游业的范畴，逐步演变为一个多方位、多层面、多维度的综合性大产业。

消费需求来看，文化旅游逐渐成为人们生活追求的新时尚。

3、文化旅游市场现状4、文化旅游产业存在的问题(1)配套基础设施落后(2)前期开发资金不足，民营企业相对较少(3)国内缺乏文化旅游运营、管理和开发的相关人才5、文化旅游市场发展方向(1)文化创意，成为文化旅游的重点发展方向文化创意产业被称为全球最有前途的产业之一，全世界创意经济每天创造产值达XXX亿美元，并以想X%的年增长速度递增。

如今文化创意产业已经成为许多国家和地区经济发展的支柱产业。

文化创意产业在旅游领域的拓展和延伸，成为旅游发展的新引擎，反过来，旅游的发展也为文化创意产业的繁荣创造了新机遇、新动力。

在旅游产业集群化发展及文化创意产品特点的背景下，文化创意旅游已经成为旅游景区、旅游企业及相关部门共同参与的新领域、新热点。

大批文化创意产业园区，不但提升了休闲经济时代下的传统旅游产品和文化活动，而且开始成为各大城市旅游经济发展的新引擎。

(2)文化“深度游”成为中国旅游产业发展的新亮点中国旅游已经从传统"走马观花"式的观光游向以文化为主题导向的“文化深度游”、“文化休闲游”转变，并出现了以世界遗产为核心主题的专项旅游产品。

文化深度游的一个重要表现是遗产旅游热的兴起和发展。

“遗产旅游”已经成为世界旅游业最热门的项目之一。

二、XX省文化旅游市场整体概况1、XX省文化旅游发展概况XX是中国历史文化的胜地，具有得天独厚的资源优势。

XX省的文化旅游产业起步于XX年代末XX年代初，但没有形成较大的影响力。

XXXX年以来，省委、省政府部署开展了“三点一线”文明景区、文明城市创建活动一，立足XX丰富的文化旅游资源，打造出一条精品文化旅游线，直接拉动了经济的发展。

2、XX省文化旅游发展现状根据XX省统计局旅游数据，XX文物古迹众多，旅游资源丰富。

截至XXXX年，XX有世界文化遗产X项XX处，全国重点文物保护单位XXX处，国家AAAAA级旅游景区XX处。

3、XX省文化旅游发展存在的问题(1)文化内涵挖掘不够，资源利用不足XX极为丰厚的历史积淀和文化遗产，是发展文化旅游产业的宝贵资源和坚实依托。

但由于长期受到传统理念的影响和经营策划水平的限制，使得许多文化旅游资源深刻内涵未能得到有效挖掘，资源利用水平低。

文化旅游产品的开发利用尚处在粗放经营的初级阶段，缺乏对文化旅游产品的深层次挖掘，且制作精细化程度低，缺乏个性和特色。

一些非常独特的文化旅游资源，由于视野不开阔、策划水平限制，导致规划起点低、吸引力和影响力不强。

特色是文化旅游产品的灵魂，XX省不乏特色鲜明的文化旅游资源，但缺乏对这些资源的深入挖掘和整合，像源文化、姓氏文化、古都文化、宗教文化、民俗文化等每一项都极具竞争力。

因此只有提高对历史文化知识的认识，全面梳理、深入研究文化旅游资源中最闪光的特点和最深刻的内涵，通过产业化的运作方式发掘出来，展示出来，呈现给社会公众，使公众充分享受精神文化的魅力，最终实现资源的最优化保护和利用。

(2)营销策划不力，影响力和吸引力不强XX省文化旅游资源丰富，但文化旅游产品开发却因策划能力水平低而直接影响了文化旅游产业的市场竞争力。

XX省的文化旅游产业总体上缺乏新意而竞争力不强，无论是影响力、吸引力，还是经济效益，只能在全国排在中下游位置，同时社会效益也未能充分体现。

同时，文化旅游资源利用形式较为单一，大多数历史文化建筑经简单的维修、低层次的布置、杂乱无章的堆砌后就对外开门营业，难以形成影响力和吸引力，造成投资和资源的浪费。

(3)产业链条不完整，综合效益偏低文化旅游产业发展空间大，产业关联性强，对于带动相关产业的发展具有重要的促进作用。

文化旅游业的产业链实际上就是一条产出链、利益链。

然而目前XX省文化旅游产业链条还不完整，存在“散、弱、差”的问题。

所谓“散”就是文化旅游产业链没有形成真正的链接，如一些文化旅游景区只关心景区资源的开发建设和门票收入，对于与其他企业合作开发相关的文化旅游商品或旅游线路漠不关心，虽然彼此之间关联度强，但都分散经营，没有形成合力;所谓“弱”，就是打造“食、住、行、游、购、娱”完整文化旅游产业链条的能力弱，缺乏优秀的经营策划人才和协调管理人才，一些单位纵然有好的想法，但由于能力和水平有限，无法付诸实施。

尤其在旅游购物方面，普遍存在文化旅游商品研发能力弱，文化内涵挖掘不够，产品档次不高、产品雷同，在文化旅游消费中比重过低等问题;所谓“差”就是各相关利益主体诚信意识差，为了自身的利益，不惜损害产业链整体的利益。

如有的文化旅游景区为取得高额利润，门票价格一涨再涨;有的旅行社为拉拢客源，以低价线路促销，而实际降低服务水平;有的文化旅游商品生产、经销企业为了赚取暴利，销售假冒伪劣商品，损害了消费者的利益。

上述原因，导致XX省文化旅游产业链发展不均衡，挖掘文化旅游资源的衍生文化创意产品少，相关文化旅游商品档次低、规模小，拉动旅游消费有较大作用的“购、娱”两个环节薄弱，文化旅游业的综合效益没有得到充分的体现，这与XX文化旅游产业的发展极不适应，不但影响XX省文化旅游业综合经济效益的提高，也制约着文化旅游业对相关产业带动效应的有效发挥。

第二节景区旅游市场分析第三节案例分析第四章项目选址第一节项目建设地址一、具体位置二、相关产业和支持产业分析第二节项目区位概况一、地理环境二、交通区位四、人口收入第三节项目场址现状一、场地位置及权属情况二、场地地面及建构筑物情况三、交通情况四、周边配套情况第四节项目地址选择合理性分析第五章项目规划方案第一节总体定位及设计理念一、总体定位二、设计理念第二节空间结构及平面布局一、基本原则二、总平面布置图第三节产品业态一、核心引爆业态二、主力业态三、延伸业态第四节功能体系一、文化体验二、主题住宿四、休闲娱乐五、特色餐饮第五节项目建设内容与规模第六章项目工程建设方案第一节项目建设原则第二节项目总图布局一、规划区域二、规划原则三、总体规划四、规划规模五、总图指标第三节项目公辅工程一、给水工程二、排水工程三、供电工程四、电信工程第七章项目能源节约方案设计第一节设计依据第二节设计原则第三节能源利用及节能措施一、设备节能设备选型中力求采用先进的、高效的工艺和设备，有效地节约各种能源。

1、在产品设计研发中即考虑生产、试验、售后服务等过程中涉及的能源及其他资源的消耗，将节能工作贯彻在产品的全寿命周期内。

动力设备采用了较先进的型号，优化设备规格，避免了小马拉大车的状况，保证生产运行的低能耗。

2、将手工、分散的作业点、作业内容，设计为现代化、智能化、综合化的流水线，在提高效率的同时，也大大降低了能耗。

3、对于生产线中的动力部分，以及供电、冷却、排风等系统广泛采用变频技术、休眠技术，可使能耗降低XX%左右。

采用了先进的工艺设备，并利用PLC、变频调速器控制电机，减少电机空载运行时间。

设备选型、设备规格的确定兼顾投资与动力消耗，采用投资相对小，能耗相对低的设备。

4、对于需要散热或供热的系统，根据需要进行综合隔热措施，采取闭路循环的方式，实现减排、降耗。

设备、管道的保温工程散热损失在允许范围之内。

5、采用低耗损变压器，合理分配变压器的容量和台数、负荷，做到变压器经济运行。