世联研究案例
深圳蛇口工业园区
——园区开发者的成功经验
2005.7.12
[关键字]： 关键字：高科技产业，招商局
[简介]： 蛇口工业园是一个典型的工业园，经历了园区发展全阶段，并 且成功实现城市化。本案例从园区开发者的角度，分析了园区开 发者在园区转型阶段所采取的若干重要举措。

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基础设施建设 和维护服务
招商局供水有限公司 招商局供电有限公司 深圳市招商燃气投资有限公司 深圳招商网络有限公司
物流
招商局物流集团有限公司 中国深圳外轮代理有限公司
深圳招商石化有限公司
基建业
深圳市阳光三环清洁有限公司 深圳市西海道市政工程有限公司 深圳市绿地园林有限公司 房地产开发、 中介和物业管 理 招商地产 招商局置业有限公司 招商局物业管综合性园区
60.20% 53%
与高新技术产业相对 接的后援基地
90%
各类现楼平均使用率 高档别墅使用率 工业厂房空置率
20.00% 0.67%
87年
95年
措 施
依托特殊政策和香港出口加 工基地转移的时机发展成以 外资(港资)企业为主的低端 制造业加工基地 涉及16个行业：航运、交通 运输、基础设施、金融服务、 房地产、贸易、船舶修理、 制造业、酒店、旅游等
港口物 流和服 务业 港口服 务
深圳迅隆船务有限公司 深圳市蛇口招港客运实业有限公司 深圳招商南海石油服务有限公司 明华(蛇口)海员服务公司 蛇口致诚服务有限公司 产业投 资、孵 化和招 商 深圳市招商创业有限公司 深圳市北大港科招商创业有限公司 深圳招商投资开发有限公司 城市配 套服务 产业 酒店、文化产 业
园区已形成高水准的教育体系。 由蛇口招商地产负责建设与开发园 区内职工微利房、商品房、别墅、酒 店式公寓等各种形式的住宅。 居住 教育 医疗 园区拥有较为完整的医疗服务体系，包 括多家政府医院、社区诊所、国际救援中 心及医疗保险机构
拥有海上世界广场、女娲雕像、鸦 片战争左炮台遗址、宋少帝陵、天后 宫、酒吧一条街等多处名胜古迹。
深圳招商局蛇口工业区概况——中国第一 个对外开放的工业区
•招商局蛇口工业区面积是11平方公里， 位于深圳特区西部、南头半岛的最南端， 依山靠海，东临深圳湾，西依珠江口， 与香港新界的元朗和流浮山、珠海经济 特区隔海相望 •目前，广深铁路与京广铁路沟通并延伸 至香港九龙，深珠高速公路、深汕高等 级公路以及107、205国道汇集于深圳， 并通过城市快速路进入蛇口工业区，形 成了四通八达的运输网络。 •蛇口是股份制企业改革的最早探索者 •蛇口创办了国内第一家股份制银行招商 银行 •蛇口创办了国内第一家股份制保险公司 平安保险 •蛇口拥有在国际集装箱业保持绝对优势 的中集集团
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•外资企业制造基地外 迁，园区面临产业空 心化的威胁 •园区主动剥离低端加 工制造业 以原有的产业基础重点 发展4大业务，同时提 出口号进入高科技产业
•将四大老工业基地改造成高科 技孵化基地和产业化基地。 •加强与国内外科研机构的联系， 吸引国外专家。 •吸引了民营高科技企业进驻。 以地产、物流为核心产业，高 科技、园区服务为主营业务的 产业格局

产业类型的选择没有严格界定，看中企业发展前景和技术创新竞争能力。
‚…我们在福建漳州的开发区当初就是为了 复制‘蛇口模式’而建造的…投资33亿元， 连接厦门和漳州的跨海大桥，经过厦门、漳 州、招商局漳州开发区的认证，将于今年年 底破土动工 …‛ ——孙承铭 招商局蛇口工业区有限公司总经理
资料来源：访谈
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The End
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漳州华商酒店有限公司 深圳招商美伦酒店管理有限公司 深圳招商文化艺术发展有限公司 蛇口电视台 达峰国际股份有限公司
风险投 资和高 科技
深圳市招商局科技投资有限公司
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目前蛇口工业园的投资触角延伸到全国，投资领 域也呈多元化格局，成为全国性的风险投资机构
分众传媒 大族激光 福建新意 招新资产管理 龙旗通讯 佳通科技 江西电化 中国联通 中国科招 手机设计 电路板设计 化工 电信服务 创业投资 H J江西公司 NEWYORK,H,SH 媒体广告 激光工具 软件 NASDAQ SZ 福建公司 H 新加坡上市 华环电子 中国生物科技 长沙圣华 易能电气 海云天 招商局信息 中贸网 中科招商 路安特 节水设施 电气工业自动化 网络浏览 信息系统软件 通信设备 浙江公司/美国上市
‚…我们充分感觉到蛇口工业区在发展中面 临的一些问题，如何走出蛇口，将产业发展 推向全国，这已经是摆在蛇口人面前新的挑 战、新的课题。因此，要实现蛇口工业区的 升级换代，就必须寻找新的发展空间…‛ ——孙承铭 招商局蛇口工业区有限公司总经理
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工业园区功能向城市功能的转化，最终使蛇口工 业园发展成为配套完善、适合人居的新城
综合配套 休闲 娱乐
园区内遍布各类文体场馆，提供各类健 身康体、娱乐休闲设施：绿草地高尔夫俱 乐部、碧涛灯光球场、体育中心、各小区 会所、风华大剧院等。
购物 沃尔玛全亚洲最大单店、招商路商业 街、蛇口步行街等均分布在园区以内。
通讯 由蛇口通讯公司为园区提供各类语音信息服务。 由蛇口信息岛公司为园区提供各类数据信息服务。
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蛇口工业园为了应对制造业转移，在深圳高新技术产业大发展的背景 下，通过建设高科技孵化基地和产业基地，实现产业提升
第一次创业
1979年 1987年
第二次创业
1995年
产业升级转型
2001年
工业园区
100.00%
87.70%
80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00%
资料来源：世联案例
产 业
园区为了给民营企业研发活动和归国人员自主创业提 供资本支持，在原有业务基础上发展了创业投资
经过两年清理，工业区从一百几十家低附加值的劳动密集型 企业中退了出来，只保留下那些有发展前途的企业,蛇口工业 区开始谋求从产业链的底端向中端和高端转移。

四大主营业务：房地产、港口物流和服务业、风险投资和高 科技产业、基建业。