从模糊到清晰：预约合同继续
履行问题探析
作者简介：
肖锭，男，1985年生，法律硕士，毕业于湖南大学法
学院，现任湖南省新化县人民法院助理审判员，2012年撰
写的论文《司法公正的理性回归：给自由裁量一片天地─
─兼论同案同判的应然与实然》获中国审判理论研究会
2012年年会一等奖；2013年撰写的论文《司法确认制度虚
置背后的法经济学分析──以对中部某市法院的调查为分
析对象》获第八届中国法学青年论坛征文一等奖；2013年
撰写的论文《非举证责任方证明妨碍问题的类型化思考─
─以非刑事司法赔偿案件为研究对象》获中国审判理论研
究会国家赔偿理论专业委员会第二届年会一等奖。
从模糊到清晰：预约合同继续履行问题探
析
【论文提要】《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律
问题的解释》第2条明确创设了关于预约合同的适用规则，
但该条规定在预约性质、效力和违约责任方面规定模糊，
需要对预约合同制度有更加清晰的梳理。从目前司法实践
案例来看，预约合同主要问题集中在预约合同的内容确定
性存争议、预约合同的法律约束力认识不一和预约合同违
约责任适用混乱三个方面。通过对国内外各种学说理论的
梳理与辨析，预约合同属于独立契约，在内容上具备本约
的必要性主要条款，不同于无约束力的意向书和具有完全
约束力的本约，具有应当缔约的法律效力，如果当事人违
反预约合同可以适用继续履行。继续履行的内容是本约缔
结而非本约履行，对于预约中本约非必要条款意思表示可
以通过法律拟制的方式加以弥补，同时继续履行也必须符
合《合同法》110条关于继续履行的限制规定。（全文约8000余字）
以下正文：
引言
2012年6月5日，最高人民法院公布的《关于审理买
卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖
合同解释》）第2条明确创设了关于预约合同的适用规则，然而该条规定过于简单与模糊，对如何界定预约合同、违
反预约合同应如何承担法律责任,无论是理论界还是实务界
观点并不统一，尤其在预约合同能否适用继续履行等法律
问题上分歧较大，以致出现了“同案不同判”现象。基于此，笔者从司法实务中商品房预售案例出发，结合现有学说，从预约合同的认定、效力分析及继续履行具体执行问
题进行了逐步分析，认为预约合同可以适用继续履行，并
对继续履行内容与方法进行了考量，以期对预约合同司法
实务问题的解决有所帮助。
一、问题提出：从三则商品房预售案件出发引发的思
考
案例一刘某于2004年9月10日与某开发商签订了
商品房认购书，认购其开发建设的楼盘中的一套商品房。
刘某向开发商交纳了订金93000元。而后，开发商既未按
认购书约定的方式和期限通知刘某签订正式的商品房买卖
合同，也未通知刘某办理房屋交付手续。在商品房交付使
用前期，刘某才获知订购的房屋已被另卖他人。刘某提起
诉讼，要求开发商向刘某返还购房款并支付利息及赔偿金。就商品房认购书的性质，法院审理中有两种观点：第一种
观点认为本案中商品房认购书属于预约合同；第二种观点
认为本案中商品房认购书就是房屋买卖合同。
案例二2009年7月，孙某与某房地产公司签订房屋
认购协议书，约定孙某认购该公司销售的楼房。根据合同
约定，孙某向该公司支付了定金 2 万元和30%的购房款，后房地产公司就涉案房屋与案外人签订了房屋买卖合同，但未办理过户登记。孙某诉至法院，要求与房地产公
司继续履行认购协议。本案审理中有两种观点：第一种观
点认为，应判决双方继续履行认购协议；第二种观点认为，法院应判决驳回其诉讼请求。
案例三2010年4月，甲开发公司在某市西部开发区
内建造商品房小区，并与预购方乙签订了商品房预售合同。在合同履行过程中，政府决定将开发区移至市区东部，预
售方甲正在兴建的商品房所在地行政管理权限划归郊区，
原定的小区内配套建设项目也相继下马，预购方乙提出降
低售价或要求解除合同的，而开发商要求继续履行。本案
争议焦点在于：因地方政府改变规划设计导致合同继续履
行显失公平，认购方能否以情势变更为由主张变更或解除
该合同。
以上三个案件反映了预约合同在司法实践中的种种争议，涉及如何认定预约合同、预约合同能否适用继续履行、继续履行适用范围等问题。由于预约理论分歧较多，预约
合同法律适用较为混乱，有必要对预约合同相关问题进行
一次全面的梳理与探析。
二、界定与识别: 破解预约合同内容确定性困境
（一）立法解读：预约合同法律性质之法条辨析
审判实践中，预约与本约的关系常常被混淆，对于预
约的法律性质主要有三种观点：第一，前契约说。该说认为，预约只是合同订立前的前契约阶段，如果当事人违反
诚实信用原则，拒绝订立本约，则应当承担先合同义务，
即缔约过失责任；第二，独立契约说。该说认为预约为独
立的合同，当事人之间达成了权利义务的合意，如果违反
预约就应当承担合同违约责任。第三，竞合说。其预约既
是独立的合同，同时也是缔约的准备阶段，认为预约的违
反构成违约责任与缔约过失责任的竞合。而《买卖合同解释》第2条采纳了独立契约说，预约合同的独立性获得了
立法层面的肯定，从该条不难推出预约合同具有如下法律
特征：1、独立性，该条文首次在法律上承认了预约合同是
独立于本约的合同，其并非本约合同的从合同。2、合意性，预约是当事人为在将来一定期限内订立买卖合同而达成的
合意，只要符合合同成立和生效的要件，当事人就应当受
到该合意的约束。3、约束性，合同双方受预约合意约束，
如果一方当事人不履行订立合同的义务就构成违约，应当
承担相应的违约责任。4、期限性，预约合同的标的是在将
来一定期限内签订本约。
（二）法理解构：预约合同生存空间之理论探源
根据现代缔约阶段理论，缔约的过程是一个不断推进
的动态过程，合同的缔约不一定存在预约合同的签订，但
是对于有预约合同的缔约过程而言，如何界定预约合同就
成为了一个难点。目前，现代缔约阶段理论主要有两种理论：
1、荷兰：缔约三阶段理论
该理论将磋商的过程分为三个阶段：第一阶段为初始
磋商阶段，当事人可以自由磋商且主观不受约束，中断磋
商无须承担任何赔偿义务；第二阶段为继续磋商阶段，当
事人可以自由中断磋商，但是须承担赔偿对方所支出费用
的义务；第三阶段为最后契约阶段，当事人不得中断磋商，否则就要赔偿当事人的消极利益损害和积极利益损失。
2、日本：契约成熟度理论
该理论主要观点是合同成立之前存在磋商过程，随着
磋商进行的不断深入，当事人之间的磋商就越接近于缔约，当事人受到的约束力就越强，与此相对应当事人所承担的
责任也越大，直到契约订立契约责任就产生。
两种理论共同反映了一个问题即：本约的缔结过程是
一个磋商不断深入、信赖关系不断加深、本约不断成熟、
责任不断加大的过程。在这个过程中，预约合同是“大量
无约束力的文本和本约的夹缝中成长”的特殊缔约状态，
在缔约的递进过程中如何区分预约合同与意向书、本约就
成为了界定预约合同边界的关键，实践中大量“名为预约，实为本约”、“名为预约，实为非预约”的现象大量存在，故界定一份合同究竟是不是预约合同却并不能完全依据其
合同名来判断，而必须从探知当事人的真实意思、交易目
的和合同内容方面进行识别。
（三）司法操作：预约合同涵盖范围之识别技术
1、预约与意向书之界分
此处意向书指的是当事人之间用以表达合作交易意愿
的文件。然而，《买卖合同解释》第2条出于实践中意向
书不规范使用的考虑将意向书纳入了预约合同的表现形式中，其立法本意在于将符合预约条件的意向书纳入预约范围，而非将所有意向书认定为预约合同。尽管意向书和预
约均发生在本约订立之前，均表明了当事人有进一步磋商
或是订立本约的意愿，但是在本质上却有着巨大差别：（1）文本性质不同。预约是独立的合同，体现了双方当事人的
合意，对当事人均有法律约束力。相反，意向书仅仅是当
事人在缔约磋商中用于记录缔约过程、证明信赖关系的阶
段性书面描述，不具有法律约束力。（2）法律后果不同。
意向书仅产生继续磋商的义务，只有当一方构成缔约过失
责任时才可能承担责任，而一旦违反预约合同即构成违约
责任。
2、预约与本约之界分
从各国判例学来看，对于预约与本约的关系存在三种
观点：第一，合同更新说。该观点认为承认预约合同是独
立的合同，但是在本约签订后就构成了对预约合同的更新。第二，同一合同说。该观点认为预约合同在本质上是一种
附条件的本约，因此预约和本约实则为同一合同。第三，
两个合同说。该观点认为预约合同和本约是两个不同的债
权契约。笔者认为“合同更新说”并不能很好的解释当事
人仅签订了预约合同却没有最终签订本约的情形；而“同
一合同说”则混淆了附条件的本约与预约的区别；而“两
个合同说”能很好的反映本约与预约的联系与区别。两者
的区分主要体现在：（1）内容的完备性程度不同。预约合
同内容往往较为简单，对于本约主要条款达成合意，而留
有部分本约非必要条款留待进一步磋商完善；而本约内容
完整，合同条款完备无缺，直接可以作为权利义务分配的
依据。（2）合同目的不同。预约合同订立的目的在于固定
交易机会，以便将来缔结本约；而本约的目的则在于提供履行的依据，无需再签订其他合同。
然而，预约与本约之间也并非泾渭分明，存在预约转化为本约的情况。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，“预约合同”转化为“本约合同”需同时具备两个条件：一是预约合同的条款齐备，具备了本约必要的条款内容；一是已经实际全部或部分履行了合同。如果具备这二者，则可认定为本约合同，否则属于预约合同。案例一就是属于此种情况，从表面形式上看，诉争的商品房认购书应是预约，但是，鉴于该认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告也收受了原告支付的部分购房款，由此具备了预约转化为本约的条件，因而该认购书是名为预约实为本约，该认购书应当认定为商品房买卖合同。
三、效力与救济：破解预约合同约束力困境
（一）效力之争：预约合同法律效力的三种学说及评析
关于预约合同的效力，目前理论界争议较大，实践中的做法也不尽一致。整体说来，关于预约合同法律效力的学说主要有以下三种：
1、必须磋商说。该学说认为，双方当事人在预约合同签订以后仅负有磋商的义务，只要双方当事人在未来一个合理的期限内本着诚信的原则履行了磋商义务，就被视为完成了预约的义务，而并不要求必须导致本约的缔结。支持这一观点的国家主要以大陆法系的法国和德国为代表，其强调合同自由，预约并不产生强制缔约的效力，当事人可以自由选择缔约与否。
2、应当缔约说。该学说认为，预约合同的履行不仅仅限于当事人之间的磋商，还应当在将来必须达成本约，否则预约的价值得不到体现。王泽鉴先生赞同该学说，他认
为“预约债务人负有订立本约的义务，权利人得诉请履行，法院命债务人为订立本约的意思表示，债务人不为意思表
示者，视同自判决确定时已为意思表示”。采取这种做法
的国家主要有俄罗斯、意大利等。
3、内容决定说。该学说认为，预约合同的效力不能一
概而论，应当按照预约合同的内容来决定。如果预约合同
内容较为具体详尽，合同中包含了本约的主要条款，此时
预约具有必须缔约的效力；而如果预约合同内容较为简单，尚存许多内容需继续磋商，则预约具有必须磋商的效力。
目前采取这种做法的国家主要以美国为代表。
以上是当前理论界的三种主要观点，目前仍未形成通说。笔者试对以上学说作一评述。
1、“必须磋商说”与预约制度设立的初衷相悖。预约
合同签订的目的在于固定交易机会，等待合适的时间签订
本约，而非促成双方当事人继续磋商。而“必须磋商说”
认为只要进行了有诚信的磋商就完成了预约的义务，就算
磋商失败也不构成违约，极易引发当事人恶意预约的道德
风险。如果一方没有缔约的意思，完成磋商又很容易做到，此时磋商就流于形式，使得预约制度没有了存在的价值。
另一方面，何为诚实、善意的磋商很难设定标准，司法实
践可操作性差。
2、“内容决定说”缺乏实务中的可操作性，尚不能与
现有的司法水平相适应。一方面，本学说适用的前提是能
够从预约合同的内容中判断当事人的意思表示是必须磋商
还是必须缔约，但这一点显然是很难判断的，合同类型多
种多样，每种类型合同的主要条款规定也不一样，最终只
能依靠法官的自由裁量，从而极易造成“同案异判”的情况；另一方面，如果当事人的意思表示只是为了更进一步
的磋商而非缔约，那么此时的所谓预约已经与法律规定的
预约在合同目的、法律性质上完全不同了，故名为预约，
实为非预约。
3、“应当缔约说”具有合理性与可行性，笔者支持
“应当缔约说”。首先，“应当缔约说”与预约制度的设
立目的一致。预约的目的在于将来订立本约，在订立本约
条件还不成熟的情况下，通过预约来固定交易机会，从而
对双方形成约束力。其次，“应当缔约说”有利于促进诚
信机制的建立，加大对违约方的制裁。最后，“应当缔约说”更具有司法操作的可行性，如果一方不履行缔约的义务，另一方可以直接要求其承担违约责任，从而提高了司
法的效率。
（二）救济之困：违反预约合同可否适用继续履行
按照“应当缔约说”，预约合同签订之后双方当事人
应当达成本约，如果违反预约就当承担违约责任，问题是
这一违约责任是否可以适用继续履行？关于这一问题在理
论界和实务界争议很大，主要存在肯定说和否定说两种观点。
否定说支持理由主要有：第一，预约合同的标的不适
于继续履行。预约合同的标的是签订本约合同这一带有人
身性的行为，属于《合同法》110条第2项债务标的不适于
继续履行的情形。第二，继续履行不符合契约自由的原则。按照契约自由原则，当事人可以自由的决定是否签订合同，不受他人和组织的强制。预约合同的继续履行要求违约方
签订本约，是强迫他人为意思表示，明显违反了契约自由
的原则。采用这一观点的国家以法国为代表。
肯定说支持理由主要有：第一，预约违约的继续履行
符合合同严守原则。预约是依法成立的合同，对双方当事
人具有法律约束力，如果违反必然要承担违约责任，其中
就包括了继续履行的违约责任。王利明先生也认为：“如
果预约的一方当事人不履行其订立本约的义务，则另一方
当事人有权请求法院强制其履行义务”。第二，对于预约
合同中“未决事项”在继续履行中如何确定的问题可以解决。如果违约方不积极作出意思表示，则法院可以通过交
易惯例、合同解释等办法加以解决。采用这一观点的主要
以俄罗斯、德国为代表。
笔者赞同“肯定继续履行说”。第一，继续履行并未
违反契约自由原则，因为预约合同中违约方承担的缔约义务，本来就是双方当事人通过预约合同事先达成的合意，
对违约进行继续履行恰恰是对双方当事人意思自治的尊重。第二，继续履行具有可行性。我国法律上的预约合同具有
内容上的确定性，对于本约的主要条款规定明确，从而使
得对违反预约的当事人强制其作出订立本约的意思表示成
为可能。第三，继续履行的适用能更好的保护守约方的利益，加大违约方的合同义务。尽管对于预约合同的违约责
任而言还可以通过赔偿损失、违约金和定金罚则等方式进行，但继续履行无疑是最大限度保护守约方的形式。由此，笔者认为在可以适用继续履行的情况下，应当优先考虑适
用继续履行，在继续履行不能时再考虑其他违约责任。案
例二中，孙某与房地产商签订的房屋认购协议书属于法律
规定的预约合同，预约合同具有“应当缔约”的效力，不
存在继续履行的排除事由，故法院应当支持孙某诉求，判
决双方继续履行认购协议。
四、适用与限制：破解预约合同违约责任困境
（一）继续履行的内容：本约缔结还是本约履行
从上文分析来看，继续履行是预约合同的违约责任之一，违约当事人负有依据预约合同订立本约的义务，但是
从德国和我国台湾地区的实务操作来看，存在将缔结本约
与履行本约诉讼进行合并的做法，这难免让人对于预约合
同继续履行的内容产生疑惑，也反映了实践中两种不同的
观点。第一种观点认为，预约合同的目的在于订立本约，
因此对预约合同的违约实行继续履行仅指缔结本约；而第
二种观点则认为，在继续履行签订了本约后，依据本约仍
得继续履行本约的内容，根据诉讼经济原则，将本约缔结
与本约履行诉讼进行合并，使得继续履行的内容直指预约
指向之本约的内容，即本约的履行。
笔者赞同第一种观点，毕竟预约的违约责任与本约的
违约责任并不是一回事，继续履行的内容也存在不同。从
以下两种情形的分析就可见问题所在：第一种情况，在继
续履行判决下，双方当事人能达成合意并订立本约，按照
本约的内容双方能自动履行，此时将本约的内容作为预约
合同继续履行的内容与先缔约本约再履行本约的法律效果
似无二异。第二种情况，预约合同继续履行下当事人缔结
了本约，然而在缔结本约至本约履行的过程中遭遇情势变更，由于不可归责于双方的原因致使本约继续履行将显失
公平，从而允许当事人变更合同内容或者解除合同。此时，将预约的继续履行内容指向本约内容就难以自圆其说了。
同时，必须看到，即使是在第一种情况下，在时间顺位上，本约缔结总在履行缔约之前，故其对应的利益也存在先后
顺序。所以，预约合同继续履行的内容只能是指缔结本约
的行为，而非直指本约的履行。
（二）继续履行的执行：从预约到本约意思表示的补足
由于我国法律中的预约具有“应当缔约”的法律效力，故在内容完整性上，预约具备了本约的必要性主要条款，
但预约毕竟不是本约，预约当事人特意将本约的一些非必
要条款留给了进一步的磋商谈判。如果预约中没有提及这
些本约非必要条款，则此时的预约实则为本约，因为双方
当事人认为没有必要对这些非必要条款进行磋商，按照交
易习惯或是既有的法律规范足以确定这些非必要条款。因此，预约中必定存在着对于本约非必要条款的进行磋商的
意思表述，也意味着这些非必要条款对于当事人具有特殊
的重要意义。那么，在一方拒绝签订本约的情况下，如何
确定这些非必要条款的意思表示则成为了继续履行的主要
任务。
从国外立法例看，对于预约违约方拒绝意思表示的情
况下，部分地区和国家采取法律拟制意思表示的方式。台
湾地区“强制执行法”第130条第1项规定，预约债务人
负有订立本约的义务,权利人得诉请履行,法院命债务人为
订立本约意思表示,债务人不为该意思表示者,视同自判决
确定时已为意思表示。《德国民事诉讼法》第894条规定：“经预约立约人中没有过错的一方的申请，法院可以命令
没有履行预约的一方做出缔结本约的意思表示，假如在有
关判决转为确定之前，当事人仍没有做出有关的意思表示，则其意思表示将由法院拟制。当本约的缔结尚属可能，债
权人一般有权要求履行预约。”美国法院对于“带未决条
款的预约”采取的做法是：如果经过磋商，双方当事人对
于未决条款仍不能达成一致，致使本约难以达成，则由法
院对未决条款进行补充，最终本约由已决条款和法院对未
决条款的补充组成。。在国内立法方面，根据我国合同法
第61条、第62条可推知,任何合同只需具备必要之点即可
成立,至于缺失其他内容,则可以通过合同漏洞补充的方法
予以填补。因此，对于本约之非必要条款在预约违约方拒
绝为意思表示或双方磋商无果的情况下时，完全可以由法
院根据交易习惯、合同目的及合同解释等办法，采取法律
推定解释的方式予以确定，从而填平从预约到本约的意思
表示不足，最终以判决达到强制缔约的法律效果。
（三）继续履行限制：对《合同法》第110条的深度解
读
预约合同的目的在于将来订立本约，因此继续履行理
所当然成为了保护守约方利益的首要救济手段，但合同缔
约过程中存在各种因素的影响，继续履行并非适用于所有
预约合同违约情形，有其适用范围限制。对于阻却继续履
行的法律依据主要是《合同法》第110条，结合预约合同
的特殊性，具体包括：1、法律上或事实上不能履行，即按
预约订立本约遭遇情势变更、本约订立法律或事实上不能、预约合同约定排除继续履行、本约给付不能等情况。2、履
行费用过高，即订立本约后履行本约费用显著高于适用赔
偿损失责任获得的赔偿费用。3、债务标的不适于强制履行，即依预约订立之本约内容涉及完全的人身因素。4、债权人
在合理期限内未要求履行，即预约合同守约方未在合理期
限内要求订立本约。故在以上情形下，当事人可以选择赔
偿损失、违约金和定金、变更或解除合同等其他救济办法。案例三中，在行政区域规划改变这一政府行为的干涉下，
开发商与和预售方之间的利益关系发生严重失衡，如果继
续履行将导致严重不公，该情形下按照情势变更原则，阻
却继续履行，应当变更合同或调整售价。
结语
在我国，预约合同的运用频率在不断加大，特别是在
商品房交易市场中对于预约合同制度的运用越来越普遍。
作为本约缔结阶段的一种特殊的合同形式，其发挥着本约
不可替代的重要作用。然而，预约合同立法方面的不足使
得实践中大量预约合同纠纷难以受到法律的规制，解决立
法与实践的矛盾已迫在眉睫。任何理论都不是一蹴而就，
往往经历从模糊到清晰的过程，相信随着理论研究的不断
深入，我国预约合同制度将不断完善。本文的研究只是一
种尝试，希望能抛砖引玉，引起更多法律人的关注。
商品房预售合同若干法律问题探讨 [摘要]商品房预售合同就其性质而言是一种特殊形式的房屋买卖合同，是本约。对商品房预售合同中的优惠广告应定性为附条件的单方承诺行为，这有利于保护购房者的利益。商品房预售合同有四个生效要件，登记备案不是它的生效要件，而是它的对抗要件。由于目前商品房预售合同在本质上只能保障购房者的债权，不能保障购房者的物权，不能从根本上帮助购房者降低相关风险，建议将预售合同登记改造为预告登记制度，赋予其准物权的效力，使合同效力由保护债权变为保障物权，这样商品房预售合同的法律效力可视为债权物权化的结果。 [关键词] 商品房预售，优惠广告，生效要件，预售备案，预告登记 商品房预售是我国房地产市场近年出现的新事物，由于它能为房地产开发企业筹集资金，缓解房地产开发企业建设资金的不足，因而成为众多房地产开发企业竞相采用的售房模式。由于商品房预售在我国刚出现不久，国家有关的法律法规尚不完善，导致实践中出现不少问题。本文拟就商品房预售合同的若干法律问题作一初步探讨。 一、商品房预售合同的法律性质和特征 商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。笔者认为，商品房预售合同双方当事人的行为的本质仍是买卖行为，预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款负有交付房屋的义务。商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同。除其特殊性外，具有买卖合同的一般性质。商品房预售合同有关付款、标的物交付、权利瑕疵担保和违约责任等条款内容与一般买卖合同基本相同。因此，在实践中遇到商品房预售合同纠纷缺乏专门的法律规定时，应按买卖合同一般规定来处理。 合同有预约与本约之分，两者的性质及效力不同。笔者认为，商品房预售合同是属于本约。商品房预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。商品房预售合同，因买卖的房屋在合同成立之时，并未开工或
预约合同初论 摘要：预约合同的本质是契约。预约合同最早存在于买卖、使用借贷、消费借贷等个别契约之中，后被有些国家扩及于所有契约。不同国家对预约合同的立法模式不同。预约合同的成立与效力原则上适用一般合同的规定；违反预约合同侵害了一方当事人的信赖利益，应承担违约责任。我国立法上应补充预约合同的规定，完善合同法。 基于法律上或事实上的原因，如赠与须在完成物的交付后成立或者需订立土地使用权转让合同但暂无资金等，当事人之间直接订立本合同的条件尚未成熟，但当事人又担心在条件具备时丧失交易的机会，因此，就采取先订立预约合同的办法，使相对人受其约束，以保护预约债权人嗣后订立本合同的权利。这在实践中颇为常见。由于囿于现行法律规定的空白，因预约合同而引起的纠纷普遍存在，如何认定预约合同的效力、如何适用法律等，成为探讨的问题。 一、预约合同：法概念和立法例 （一）法概念分析 对预约合同（或称预约）这一法概念，目前尚无立法上明确的解释，学理上一般将其定义为：“约定将来订立一定契约之契约。”[1]根据《布莱克法律词典》的解释，“预约（precontract），是指由一个
人作成的契约或约定，它具有排除这个人合法地进入另一项性质相同的合同的属性。”[2]从这些解释中可以发现，预约合同本身就是一种契约，只不过它的标的比较特殊，是一种订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。 在民法理论上，是否任何契约都可以订立预约合同，存在着一定的分歧。一种观点认为，预约合同仅存在于要物契约或要式契约，对于诺成契约无从成立预约。[3]因为要物契约是一种实践法律行为，除双方当事人意思表示一致外，仍须交付标的物始能成立，所以，“要物契约在未交付其标的物前，其意思表示得解为预约。”[4]同理，要式契约因法律对合同形式的要求，当事人达成合意后，合同并不立即成立，只有符合法律规定的形式方能产生合同的效力。因此，在当事人未达到合同形式要求之前的合意，属于预约合同。而对于诺成契约，持该观点的学者认为，诺成契约因当事人双方的意思表示一致而成立，即使约定内容附有始期或停止条件，也属于本合同而非预约合同。[5]另一种观点则认为，凡契约均得为预约。[6]“基于契约自由原则，当事人间自可有效约定，而且对任何债权契约均得订立预约，不限于要物契约，在诺成契约（尤其是买卖）实务上也颇常见。” [7]从法制史上讲，预约合同起源于要物契约，目的是为了弥补“物之交付”方能成立合同的弊端。但由于近年来对要物契约存在的合理性提出了普遍的质疑，有的国家和地区在修正民法典时开始逐步缓和
合同继续履行裁判规则10条 相关法律规定： 《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。 1.供货方已经依约生产，合同不继续履行将使其遭受重大损失的，法院应当判令合同继续履行——大庆凯明风电塔筒制造有限公司与华锐风电科技（集团）股份有限公司买卖合同纠纷案 最高法院认为，关于华锐公司未接收的9套塔筒应否继续履行的问题。凯明公司在交货期间内交付这9套塔筒，不构成违约。其在依约投入巨资生产出的塔筒若不能出售，将会蒙受巨大经济损失。华锐公司行使合同终止权的条件未成就，擅自终止合同不发生终止的效力。华锐公司的行为违反了契约严守和契约公正的原则，其关于尚未交付的9套塔筒不应再交付的主张，依据不足，本院不予支持。一审判决判令华锐公司继续履行合同并无不当，应予维持。 索引：案例刊载《最高人民法院公报》2015年第11期。 2.当事人之间主要权利义务均已确定，但其他附随义务等未达成一致意见情形，可以通过《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救，并不构成法律上或者事实上的履行障碍——成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案 最高法院认为，当事人已就合同项下房屋的位置、面积和价款进行了明确具体的约定，蜀都实业公司已向讯捷公司交付了案涉房屋，讯捷公司支付了1000万元定金，虽然当事人之间在讯捷公司是否应向蜀都实业公司支付使用案涉房屋的场地占用费并承担房屋买卖的全部税费问题上未达成一致意见，但在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，上述争议可以通过《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救，故并不构成法律上或者事实上的履行障碍。而且，如前所述，在蜀都实业公司与迅捷公司之间，房屋买卖法律关系已经成立并生效，也不存在《合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同解除的情形，故讯捷公司主张继续履行的诉讼请求应予支持。 索引：案例刊载《最高人民法院公报》2015年第1期。 3.政府公告注销了作为涉案土地不动产物权证明的国有土地使用证，但并未注销土地登记，并未改变涉案土地的权属状况，涉及该土地流转义务的履行不存
补充协议合同范本 补充协议是对原合同的补充或者变更，那么补充协议合同怎么写呢?下面是爱汇给大家整 理的补充协议合同范本，供大家阅读!补充协议合同范本篇 1 甲方： 乙方： 丙方： 丁方：甲、 乙、丙、丁四方经友好协商，甲方委托乙方与丙方、丁方签订 年《 》事宜的财务结算、发票 开具等事项的补充协议，本着坦诚、合作、相互支持的原则，经友好协商，达成如下一致协议： 一、 共同遵照执行财政部、国家税务总局发布《关于在全国开展交通运输业和部分现代服务 业营业税改征增值税试点税收政策的通知》财税[2013]37 号文，运输代理服务环节中属于营 改增范畴的由原开具的营业税发票改为增值税专用发票。 二、 按照甲方与乙方签订的《 》(合同号： )，甲方委托乙方将 ，乙方受托过程中所有 费用按 包干结算，其中主体费用 按实结算，不可剔除的杂费由乙方向甲方开具增值税专用发 票，乙方按商检湿重结算代理服务费。 三、 按照乙方(受甲方委托)与丙方、丁方签订的《 》(合同号： 、 )中条款：费用实行 原则，发票由丙方、丁方等向甲方开具(包含丙、丁方代收 )，发票抬头统一为“ “。 丙方、丁方等委托甲方向乙方支付所有往来费用。 四、 未尽事宜，甲、乙、丙、丁四方本着友好合作的精神，全力配合财务结算。 本协议一式肆份，双方各执壹份，签字盖章有效。 甲 方： 地 址： 税务登记号： 签 字： 盖 章： 丙 方： 地 址： 税务登记号： 签 字： 盖 章：乙 方： 地 址： 税务登记号： 签 字： 盖 章：丁 方： 地 址： 税务登记号： 签 字： 盖 章：补充协议合同范本篇 2(以下简称)由以下双方于 20 年 月 日本《合同之补充协 议二》“本补充协议在 签署：有限公司，一家依据中国法律成立并有效存续的有限责任公司， 其法定地址为 号，法定代表人为 (以下简称“甲方);与有限公司，一家依据中国法律成立并 有效存续的有限责任公司，其法定地址为 号，法定代表人为 (以下简称“乙方)。 鉴于：各方已于 日签订 合同及 日签订补充协议。 因此，各方在平等、自愿、互利的基础上，经友好协商，就 等达成本补充协议如下：1、 除本补充协议另有约定外，本补充协议的定义与 AA 合同相同。 2、备案的 AA 合同不是本合同及本补充协议的替代或变更。 3、本补充协议中与 合同不一致的，以本补充协议约定的内容为准。 兹此，本补充协议双方促使其法定代表或授权代表在文首所述日期和地点签署本补充协 议，以昭信守。 甲方：公章：法定代表人/授权代表人： _____________乙方：公章：法定代表人/授权代 表人： _____________补充协议合同范本篇 3 出卖人： (以下简称甲方)买受人： (以下简称 乙方)本协议是甲、乙双方就《商品房买卖合同》(以下简称为主合同)内容的补充，以下简称 本协议。 甲方在签订协议前已按国家及政府有关规定向乙方明示并详细说明了 《商品房销售管理办 法》、《城市商品房预售管理办法》等有效规定，同时，乙方确认甲方向其提供了该商品房预
【精读】最高院：关于“预约合同”裁判规则集成 精彩内容一、涉预约合同裁判规则集成1、约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同裁判要点：当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人可以放弃交易的权利和处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。2、基于诚实信用的原则，依法生效的预约合同应当履行裁判要点：当是否继续履行预约合同产生争议时，若根据合同目的、合同履行方式和预约合同实际履行情况能够继续履行的，依法应当继续履行。3、欠缺商品房买卖合同法定核心条款的意向书应视为预约合同裁判要点：商品房买卖《意向性协议书》约定的内容须同时具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件，才能认定该意向书为商品房买卖合同的本约合同，否则，意向书仅是商品房买卖的预约合同。4、预约合同中具体明确的内容应视为本约合同的组成部分裁判要点：本约合同中虽未明确的内容，但由于双方当事人在预约合同中协商一致的、确定性的条款，基于合同目的和交易习惯，也应视为本约的一部分。5、名为预约合同实为本约合同的应直
接认定为本约合同裁判要点：协议中有“待双方签订正式合同后”的表述，虽形为预约合同，但若协议本身约定的权利义务关系明确、具体，且包含了合同内容主要内容的，则应当直接视为本约合同。二、关于最高法院5个案例的详细剖析案例一约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同——海南嘉博投资开发有限公司与张小侠、海口南川实业有限公司、海南南国置业有限公司股权转让合同纠纷案【关键词】合同| 预约合同| 本约合同| 股权转让【裁判要点】当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人放弃交易权及处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。【案件索引】最高人民法院民事判决书(2011)民二终字第10号【基本案情】2010年1月6日，嘉博公司与张小侠、南川公司签订《股权转让意向书》，约定：张小侠与南川公司拟将各自持有的南国公司的股权转让给嘉博公司，同时约定了转让标的、价款和支付方式。该意向书第三条第4款明确约定：若张小侠、南川公司或南国公司不具备意向书约定的8种情况的任一情形，嘉博公司有权随时单方面解除意向书并要求退还定金；若因嘉博公司的原因导致不能签订《股权转让协议》，嘉博公司所付定金，张小侠与南川公司有权没收；
《买卖合同司法解释》第2条评析 内容提要: 预约合同的认定不能仅凭内容确定性标准，关键在于当事人是否有明确的未来订立本约的意思。预约合同包括单务预约和双务预约，但区别于附条件的本约、优先权协议、选择权合同。实践中同时存在大量非预约的认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等，需根据情况具体判断它们的法律性质和适用规则。预约的效力是使当事人产生“诚信磋商以订立本约的义务”。预约制度有区别于缔约过失责任制度的存在价值。预约能否实际履行应根据预约未决事项属于主观未决事项还是客观未决事项加以判定。违反预约的损害赔偿应根据缔约所处阶段进行确定，关注违约与损害之间的因果关系和可预见性规则。原则上不排除当事人主张本约履行利益的可能性。 2012年6月5日，最高人民法院公布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号，简称《买卖合同司法解释》）第2条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”此条继最高人民法院公布《公报案例》“仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案”之后，[1]对预约合同及其效力进行了专门的规范，旨在解决实践中争议颇多的（尤其是商品房买卖中的）认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等的法律效力问题，通过承认预约的独立契约效力，“固定双方交易机会，制裁恶意预约人”，对司法实务有着积极的引导意义。[2]然而关于此条的理解和适用，学理和实务依然争议颇多，有进一步探讨的必要。 一、预约合同的内容确定性及其与本约的关系 从字面看来，《买卖合同司法解释》第2条“认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同”可作两种解释：一是实践中存在的“认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等”均应认定为预约合同；二是将前述认购书等看作是预约合同的各种表现形式。而这些文书要认定为预约合同，依然需要符合预约合同的基本要求。最高人民法院显然支持第二种理解。依该条起草小组的观点，预约合同是约定将来成立一定契约的契约。要成立预约，应当具备合意性、约束性、确定性和期限性等四个基本特征。[3]这种界定，目的在于将预约和不是合同（因而没有合同拘束力）的文本区别开来，也与本约区别开来。然而，这些预约特征的概括并无直接的法律依据作为支撑，尚有理论探讨之必要。 具体来说，既然最高人民法院已经明确了预约的合同性质，预约要区别于尚未构成合同关系的其他文书，显然必须满足合同成立的要件。对此，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第12条建议性地列举了合同应具备的条款。《合同法》第14条第1项要求要约的内容具体而确定，但并没有对“具体确定”作进一步限制。惟在《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第1条第1款中规定，人民法院能够确定当事人的名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。既然预约也是合同，似乎也应符合这一要求。针对实践中普遍存在的商品房预约合同，《买卖合同司法解释》起草小组进一步认为，此类预约的成立至少应当具备两项明确的内容，即标的物房屋的基本情况（包括坐落位置、层次、大致面积等）以及将来依预约签订本约的意思表示。[4] 然而，值得注意的是，如果预约内容已经相对明确，事实上合同其余部分的内容往往可
预约合同若干问题研究 ——我国司法解释相关规定述评 王利明 摘要：预约合同是当事人订立合同的重要方式并在实践中广泛采用。预约合同是一种独立的合同。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条首次在法律上正式承认了预约合同，具有重要意义。预约合同在是否具有订立本约合同的意图、包含订立本约合同及一定期限内订立合同的内容、受意思表示拘束、交付定金等方面有别于订立合同的意向。只有具备预约合同条件的订约意向书才能认定为预约合同。预约合同和本约合同在是否具有设定具体法律关系的意图及合同内容上有所不同。违反预约合同构成独立的违约责任，不能涵括到缔约过失责任中，一般有定金责任、实际履行责任、损害赔偿责任及合同解除责任。 关键词：预约合同本约合同订约意向书违约责任 预约合同，是当事人订立合同的重要方式并在实践中广泛采用，如订购房屋、预订座位、预购机票和车船票等，许多国家也对预约合同作了规定。2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第2条规定："当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。"该条首次在法律上正式承认了预约合同，但对预约合同的认定、法律效力等问题并未作出明确规定，仍然有待于从理论上进一步探讨。 一、预约的独立性 所谓预约，或称为预备性契约，是指当事人约定为在将来一定期限内订立合同而达成的允诺或协议。[1]根据《布莱克法律词典》的定义，"预约，是指由一个人作成的契约或约定，它具有排除这个人合法地进入另一项性质相同的合同的属性。"[2]将来应当订立的合同，称为本约合同，而约定订立本约的合同，称为预约合同。如当事人购买飞机票的合同为本约合同，预先约定将来购买飞机票的合同则为预约合同。在预约合同订立时，本约合同尚未成立，当事人负有将来按照预约合同约定的条件订立本约合同的义务。当事人之所以订立预约合同，是因为当事人遇到某些事实和法律上的障碍暂时不能订立本约合同，或者为了防止一方当事人将来不订立本约合同，从而采取订立预约合同的办法，使一方当事人预先受到订立本约合同义务的拘束。[3]
不适用合同的继续履行的几种情形 一、不适用合同的继续履行的几种情形 并不是什么情况下都可以继续履行，对于非金钱债务有下列情形之一的，不能采取继续履行的方式： 1、法律上或者事实上不能履行。比如已属破产财产的债权，已过诉讼时效的债务，特定的标的物已经毁损、灭失的。这些都表明已不能继续履行。 2、债务的标的不适于强制履行。比如基于人身信赖关系产生的合同和提供服务的合同，包括委托、合伙、雇佣等基于信任关系的合同，以及表演等依赖于当事人的特殊技能的合同。 3、履行费用过高。即在经济上不合理，履行将导致与所获利益不平衡，或需耗费大量时间。比如船已沉没，如果打涝则拆船合同的履行费用过高，得不偿失。 4、债权人在合理期限内未要求履行。 在这几种情况下，当事人只能采取解除合同并要求违约方赔偿损失的方法予以补救。 二、继续履行的适用条件是什么 依据合同法规定，继续履行的适用除有违约行为外，还应具备以下条件： 1、继续履行必须可能。继续履行是按合同约定的标的履行，只有在合同有继续履行的可能时，违约方才能承担继续履行的责任。在
某些情况下，法律并不要求违约方负继续履行责任，而只要求违约方承担违约金和损害赔偿责任，在这种情况下，只能按法律规定确定责任而不适用继续履行。实际履行与特别法相冲突时，也不适用继续履行。对于自然债务在当事人违约后发生合同履行不能时，因违约方已经没有履行合同的能力，也不能让违约方承担继续履行的责任，只能采取其他补救措施。 2、继续履行存在必要。由于继续履行只是违约的一种补救措施，而不是惩罚性措施，债权人是否要求违约方继续履行以及违约方应否继续履行都应考虑其经济合理性。依据合同法规定，继续履行是否必要是以履行费用曜祭磁卸系模继续履行费用过高，势必破坏当事人之间的利益平衡，就不能适用继续履行的责任形式。 3、债务标的适于强制履行。只有在合同约定的标的适于强制履行时，才宜于追究违约方继续履行的责任。如果当事人约定的合同标的不适于强制履行的，如委托合同等因相信对方的特殊技能、业务水平、道德品格而订立的合同，因其严格的人身性质，实际履行有悖于合同的性质，因而不得适用继续履行。对于提供劳务的合同，也不得以履行合同债务为由强令债务人提供劳务。 4、债权人在合理期限内请求继续履行。是否要求债务人承担继续履行责任是债权人的一项权利，他人不能强迫。但债权人要求违约方继续履行应当在合理的期限内提出，否则，债权人即丧失请求违约方继续履行合同的权利。合同法将债权人在合理期限内未要求履行，作为继续履行的除外条件加以规定，主要是为了促使债权人及时行使
篇一：新《劳动合同》补充协议 《劳动合同》补充协议 甲方： 乙方：身份证号：乙方工号： 根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》的规定，甲、乙双方于年月日订立了《劳动合同》（以下简称《劳动合同》），在此基础上，就《劳动合同》中未约定的有关劳动关系事项，经双方协商一致，达成补充协议如下： 一、协议前提 1.1甲方承认乙方在厦门**工艺品有限公司的年资工龄，其在甲方的工龄延续累计，并延续原年资核算方式，乙方愿意成为甲方员工，将其智慧及劳力贡献给甲方事业，并具备完全民事行为能力，能够订立本合同。 1.2乙方应服从甲方根据经营管理需要合理调整其工作职位、岗位、工作地点的决定。 1.3甲方有权对乙方进行工作实绩考评，并依据考评结果给予相应的职位和待遇或处置。 二、保密条款 2.1 下列内容属于甲方商业秘密范围，乙方应承担保密义务。 （1）乙方从甲方获知的已经或将要用于行业或业务中的技术信息与经营、管理信息； （2）甲方的业务模式、操作流程以及与业务、管理有关的合同、客户信息、文字资料、管理制度、表格、单证、工作标准、工作程序、行销计划、采购资料、定价政策、财务资料等业务相关资料； 2.2 保密义务： （1）乙方在职期间不得自营或在其他与甲方相同或相近业务的单位从事第二职业； （2）乙方保证在甲方工作期间使用任何知识均与前受聘单位无关，乙方承担甲方交付的任何工作或任务，均不会侵犯前受聘单位的商业秘密。 （3）除了履行职务的需要外，乙方承诺，未经甲方同意，不得以任何形式泄露与公司任何产品或服务有关的任何资料，包括已知的或尚未公开的有商业价值的资料； （4）乙方未经甲方批准，不得以任何形式和理由销毁、修改甲方的技术资料，包括电脑资料、档案、程序等有商业价值的资料，不得携带上述资料外出使用或保管。 2.3 因乙方的违约行为侵犯了甲方的商业秘密权利的，甲方可以选择根据本协议，要求乙方承担违约责任，或者根据国家有关法律、法规要求乙方承担侵权责任。 2.4 甲方支付给乙
预约合同VS.预售合同： <最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释>第四条肯定了对商品房销售可签订商品房预约性质的合同。（详 见附录一）预约合同与预售合同的关系上，实务界普遍赞同是“预约”与“本约”的关系。但对于“预约”和“本约”两者之间关系问题上 仍然存在争论。（详见附录二-2、3、4） ?如果该预约合同包含商品房买卖合同的主要内容，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》，该合同应当认定为商品房买卖合同，在开发商违约的 情形下，买受人可请求开发商支付违约金或双倍定金。在此，有 律师认为，无法继续履行合同的情形可以分为两种，若是由于开 发商的不诚信造成的无法履行，则买受人可请求开发商支付违约 金或双倍定金；若是由于不可归责与开发商的原因造成无法继续 履行合同的，只须返还预付定金。（详见附录二-2、3、4）?如果该预约合同只是约定双方意向签订某份正式合同，本身不包含商品房买卖合同主要条款的，不能要求强制履行商品房买卖合 同中拥有的义务，只承担预约合同中的违约责任。一般而言就是 双方负有对“本约”诚信磋商的义务。(详见附录二-2、3、4) 商品房销售合同VS.商品房预售合同： 根据<商品房销售管理办法>第三条规定商品房销售包括商品房预售和 商品房现售。建设中的商品房，开放商取得预售许可证等符合预售条 件后，与买受人签订的是商品房预售合同。而在商品房竣工建成验收 合格之后与买受人签订的是商品房现售（详见附录一）。 律师也认可，商品房的预售合同即商品房的买卖合同，只是房屋的交 付期是在竣工后的将来。(详见附录二-1)
编号：GR-WR-51920 合同补充协议书模板(标 准版) After negotiation and consultation, both parties jointly recognize and abide by their responsibilities and obligations, and elaborate the agreed commitment results within the specified time. 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订时间：____________________ 本文档下载后可任意修改
合同补充协议书模板(标准版) 备注:本合同书适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 甲方：************乙方：************ 鉴于： 甲方和乙方于二〇XX年一月九日共同签署的《********合同》，合作一年多以来，双方能够认真履行协议各项义务，信守承诺，取得了良好的效果。双方一致同意继续履行原合同，同时为了进一步加强合作，现双方本着优势互补、互利互惠的原则，经友好协商，就《********合同》中未尽事项及需特别说明的事项特订立以下补充协议。 合同内容补充说明： 原合同第N条第M款所述XXXXXXXX(原合同描述文字)，特对其中XXXXXX(原合同描述中的修订要点)补充说明如下： 一、修订点一； 二、修订点二； 三、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，
哪些情况下不适用合同的继续履行 一、哪些情况下不适用合同的继续履行 并不是什么情况下都可以继续履行，对于非金钱债务有下列情形之一的，不能采取继续履行的方式： 1、法律上或者事实上不能履行。比如已属破产财产的债权，已过诉讼时效的债务，特定的标的物已经毁损、灭失的。这些都表明已不能继续履行。 2、债务的标的不适于强制履行。比如基于人身信赖关系产生的合同和提供服务的合同，包括委托、合伙、雇佣等基于信任关系的合同，以及表演等依赖于当事人的特殊技能的合同。 3、履行费用过高。即在经济上不合理，履行将导致与所获利益不平衡，或需耗费大量时间。比如船已沉没，如果打涝则拆船合同的履行费用过高，得不偿失。 4、债权人在合理期限内未要求履行。 在这几种情况下，当事人只能采取解除合同并要求违约方赔偿损失的方法予以补救。 二、继续履行的适用条件是什么 依据合同法规定，继续履行的适用除有违约行为外，还应具备以下条件： 1、继续履行必须可能。继续履行是按合同约定的标的履行，只有在合同有继续履行的可能时，违约方才能承担继续履行的责任。在
某些情况下，法律并不要求违约方负继续履行责任，而只要求违约方承担违约金和损害赔偿责任，在这种情况下，只能按法律规定确定责任而不适用继续履行。实际履行与特别法相冲突时，也不适用继续履行。对于自然债务在当事人违约后发生合同履行不能时，因违约方已经没有履行合同的能力，也不能让违约方承担继续履行的责任，只能采取其他补救措施。 2、继续履行存在必要。由于继续履行只是违约的一种补救措施，而不是惩罚性措施，债权人是否要求违约方继续履行以及违约方应否继续履行都应考虑其经济合理性。依据合同法规定，继续履行是否必要是以履行费用曜祭磁卸系模继续履行费用过高，势必破坏当事人之间的利益平衡，就不能适用继续履行的责任形式。 3、债务标的适于强制履行。只有在合同约定的标的适于强制履行时，才宜于追究违约方继续履行的责任。如果当事人约定的合同标的不适于强制履行的，如委托合同等因相信对方的特殊技能、业务水平、道德品格而订立的合同，因其严格的人身性质，实际履行有悖于合同的性质，因而不得适用继续履行。对于提供劳务的合同，也不得以履行合同债务为由强令债务人提供劳务。 4、债权人在合理期限内请求继续履行。是否要求债务人承担继续履行责任是债权人的一项权利，他人不能强迫。但债权人要求违约方继续履行应当在合理的期限内提出，否则，债权人即丧失请求违约方继续履行合同的权利。合同法将债权人在合理期限内未要求履行，作为继续履行的除外条件加以规定，主要是为了促使债权人及时行使
合同法选题 总则 论中国场域下的诚实信用原则 对突破合同相对性原则的再认识（浅析合同相对性原则的例外） 附随义务与安全保障义务之辨析 论公序良俗原则的确立 显失公平的民事行为浅析 诚实信用原则在民诉中的运用 民法上的信赖保护与诚实信用关系辨析 撤销之诉中显失公平的认定标准 论公序良俗原则适用的技术标准 诚实信用原则的司法适用一一以Alexy的原则理论为视角 论诚实信用原则在民事诉讼中的具体适用 第三人 浅析第三人原因造成违约时的风险分配---合同法低121条的适用问题合同第三人存在情形的实证分析 论第三人合同权利的产生 论科宾的第三人合同权利制度 我国第三人侵害债权制度的构建 论美国第三人利益合同 要约与承诺 再论要约何时生效 合同的形式瑕疵及其补救 预约合同 德国预约制度研究 预约合同若干问题研究 论违反预约合同的民事责任 论预约合同 格式合同 论格式免责条款的效力层次 单方修改合同条款的公平控制 社科基金项目：合同法中预期与信赖保护研究 论格式合同规制浅论格式条款与消费者权益保护 我国格式合同规制的困惑与解决路径 电子合同 电子合同成立的相关法律问题探析 电子商务合同的法律形式 网上货物交易合同的法律规制
试述我国消费者后悔权的构建 网络交易中的私人秩序 论网络购物诈骗犯罪及其防范 电子商务中身份认证的法律处理研究 网络交易中的电子支付法律关系分析与法制完善 电子证据的性质探析 合同效力 二手经济适用房买卖合同纠纷中合同效力的认定 试论合同无效之返还财产制度 诉讼时效制度在请求确认合同无效案件中的适用 关于合同违反强制性规定的理解 合同效力瑕疵探微 未成立合同中仲裁条款的效力 预期违约 浅析预期违约与不按抗辩权制度 效率违约的比较法研究 逾期违约之构成与救济 缔约过失责任 论缔约过失责任制度及其立法完善 现代民事责任之新发展：以德国法上缔约过失责任为视角论缔约过失的损害赔偿 缔约过失责任与允诺禁反言原则比较研究 缔约过失损害赔偿责任研究 缔约过失责任刍议 给付义务 论双务合同给付义务的牵连性 加害给付法律责任新探 债权让与若干实务问题探析 论加害给付的法律救济途径 对加害给付救济方式的再思考 合同履行纠纷 合同纠纷与诈骗的厘定 合同履行障碍类型化研究 合同法上强制履行的适用条件分析 合同履行的影响因素分析论合同诈骗罪的基本问题涉合同诈骗的民法规制合同诈骗的防范与救济合同抗辩 不按抗辩权刍议 论先履行抗辩权与逾期违约的有效衔接 履行抗辩权探微
从模糊到清晰：预约合同继续 履行问题探析 作者简介： 肖锭，男，1985年生，法律硕士，毕业于湖南大学法 学院，现任湖南省新化县人民法院助理审判员，2012年撰 写的论文《司法公正的理性回归：给自由裁量一片天地─ ─兼论同案同判的应然与实然》获中国审判理论研究会 2012年年会一等奖；2013年撰写的论文《司法确认制度虚 置背后的法经济学分析──以对中部某市法院的调查为分 析对象》获第八届中国法学青年论坛征文一等奖；2013年 撰写的论文《非举证责任方证明妨碍问题的类型化思考─ ─以非刑事司法赔偿案件为研究对象》获中国审判理论研 究会国家赔偿理论专业委员会第二届年会一等奖。 从模糊到清晰：预约合同继续履行问题探 析 【论文提要】《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律 问题的解释》第2条明确创设了关于预约合同的适用规则，
但该条规定在预约性质、效力和违约责任方面规定模糊， 需要对预约合同制度有更加清晰的梳理。从目前司法实践 案例来看，预约合同主要问题集中在预约合同的内容确定 性存争议、预约合同的法律约束力认识不一和预约合同违 约责任适用混乱三个方面。通过对国内外各种学说理论的 梳理与辨析，预约合同属于独立契约，在内容上具备本约 的必要性主要条款，不同于无约束力的意向书和具有完全 约束力的本约，具有应当缔约的法律效力，如果当事人违 反预约合同可以适用继续履行。继续履行的内容是本约缔 结而非本约履行，对于预约中本约非必要条款意思表示可 以通过法律拟制的方式加以弥补，同时继续履行也必须符 合《合同法》110条关于继续履行的限制规定。（全文约8000余字） 以下正文： 引言 2012年6月5日，最高人民法院公布的《关于审理买 卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖 合同解释》）第2条明确创设了关于预约合同的适用规则，然而该条规定过于简单与模糊，对如何界定预约合同、违 反预约合同应如何承担法律责任,无论是理论界还是实务界 观点并不统一，尤其在预约合同能否适用继续履行等法律 问题上分歧较大，以致出现了“同案不同判”现象。基于此，笔者从司法实务中商品房预售案例出发，结合现有学说，从预约合同的认定、效力分析及继续履行具体执行问 题进行了逐步分析，认为预约合同可以适用继续履行，并
编号：_____________ 房屋买卖合同补充协议 甲方： _______________________ 乙方： _______________________ 丙方： _______________________ 签订日期： ___ 年____ 月_____ 日 买方（以下简称甲方）： 身份证：
地址： 邮政编码： 联系电话： 卖方（以下简称乙方） 身份证： 地址： 邮政编码： 联系电话： 卖方委托代理人（以下简称丙方）： 身份证： 地址： 邮政编码： 联系电话： 本协议为市号（原房屋所有权证号）《房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）的补充协议。买卖双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对合同的补充和修改。 第一条关于签约主体真实性的约定 1. 为确保证件真实性及与其身份的一致性，在签订买卖合同和本补充协议前，甲、乙双 方应出示如下证件。
⑴甲方：本人身份证件 ⑵乙方：该房屋产权人的身份证、房产证、国土证、代理人身份证件及公证委托书 2. 甲乙丙三方认可：丙方为乙方指定代为履行该房屋交易行为的第三方，乙方就《房屋 买卖合同》及本《补充协议》项下应履行的义务全部及于丙方，且丙方对乙方的违约、 赔偿行为承担连带清偿责任。 第二条关于甲方购买乙方家具、办公设备并对装饰装修进行补偿的约定 1 ?甲方购买该房屋须连同家具、办公设备一并购买。 2. 甲方同意对乙方该房屋内原有装饰装修进行补偿。 第三条对房屋买卖合同第四条第1款补充约定 1. 甲方需向乙方支付的购房款为（人民币）元（大写：）, 购买家具、办公设备及装饰装修补偿款的金额共计（人民币）元（大 写：）。 2?上述款项合计为（人民币）元（大写：）（以下简称总款 项）。 3. 甲方于年月日向乙方支付的定金（人民币）元（大 写：元）于本协议签订后直接转为购房款的一部分。 第四条付款方式与产权登记的约定 1. 甲方支付购房款的前提条件 （1）该房屋无产权纠纷，且无抵押、扣押、查封等行为及其他任何债务纠纷等任何争议。
催告继续履行合同律师函范本 催告继续履行合同律师函范本 致：XX先生 广东圣方律师事务所系在广东省司法厅登记注册的律师事务所，本律师函署名律师系中国注册律师，具有合法执业资格。本所受XX（以下称委托人）之托，指派颜z丹律师（执业证号：xxxxxxx）处理委托人与您的房屋买卖合同纠纷事宜，现依中华人民共和国相关法律郑重致函： 委托人于2010年11月10日与您签订了《深圳市二手房预约买卖合同》（合同编号：NO ），合同约定您向委托人购买位于深圳市XX区XX栋X单元XX单位房屋，房屋产权证为：深房地字第XX，建筑面积为XX平方米，总房价为人民币XX万元人民币。合同签订后，您依约支付了定金人民币X万元整。 你们签订的合同中约定：“买方须于2010年12月11日之前支付除定金之外的首期款人民币X拾万元整至买卖双方约定的银行监管帐户，卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。”但据委托人所述，您和第三方至今没有通知委托人前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。虽经委托人多次催促，您仍拒绝履行该项合同义务，并于2010年12月14日正式通知委托人解除合同。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故您应继续履行合同义务，办理首期资金监管手续，否则根据你们签订的《房地产买卖合同》十二条的约定：“违约责任：如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚责。”委托人将追究您的违约责任包括但不限于：违约金、律师费、诉讼费、交通费等。 现依据委托人的要求，请您尽快全面履行合同义务，诚望您在收到本函后的三日内给予书面答复，并就有关事项作出明确说明。否则委托人将采取法律手段就您的违约行为追究您相应的法律责任，并就委托人可能因此所遭受的经济损失向您追索。 特此函告。望您慎思并妥善对待。 广东圣方律师事务所律师：颜z丹 20 年月日 感谢您的阅读！
预约合同的性质与特征 本篇论文目录导航： 【题目】我国预约合同制度优化探究 【引言第一章】预约合同概述 【第二章】预约合同的性质与特征 【第三章】预约合同的法律效力 【第四章】预约合同的违约责任 【结语/参考文献】预约合同立法完善研究结语与参考文献 2 预约合同的法律性质 2.1 预约合同性质的不同观点 在预约合同审判实践中，由于预约和订约意向书、本约关系认识的不清，经常导致对预约合同效力和违约责任的错误认定。而在民法发展史上，关于预约是否独立于本约，也一度争论了很长时间。关于预约和本约的关系，主要有以下几种观点： （1）同一合同说。即预约与本约是同一个合同，预约虽然处于本约成立之前，但却是本约缔结过程中的一个过程，是本约的一部分。预约达成了本约的框架性协议，主要内容是在本约合同成立后才确定的。 （2）从合同说。即预约的存在是保证本约的成立。预约存在于本约成立以前，作为本约缔结的一部分，是本约合同的从合同，预
约对于本约具有从属性。 （3）附停止条件本约说。预约的订立是有由于某些事实或法律上的障碍，当这些障碍消除时，当事人会选择订立订立本约，因此有学者认为预约实质上是附停止条件的本约。 （4）独立契约说。即预约为独立合同，预约当事人在订立预约合同时可能会对本约合同的部分条款进行磋商，本约合同的部分内容也可能会出现在预约合同中，但预约合同毕竟不同于本约合同，预约合同的法律效果等都不同与本约合同。应当认为预约合同有其独立存在的意义，它完全符合《合同法》的规定并受其调整，遵守《合同法》的基本原则，是一个独立的合同。正确区分预约与订约意向书及预约与本约的区别是辨明预约合同的法律性质的关键。 2.2 预约合同与订约意向书的区别 《买卖合同司法解释》第二条中规定了预约合同的几种存在形式，如意向书、认购书、备忘录等，从表面看来，最高人民法院是以列举的形式将上述书面材料列为预约合同，但只能认为预约合同可以以这些形式表现，而不能当然认为具有这些形式的协议都是预约合同。学界多同意一份协议是否为预约合同不能仅仅从其名称来判断，欠缺意思表示的意向书就不是预约合同。在现实中，预约经常与订约意向书难以区分。 意向书（Letter of Intent）的概念来自于英美法①，一般而言，意向书的存在是为了相对方表达诚意与对方缔结最后契约的诚意，在从事更为复杂和深层的行为前作出。意向的内容一般只是对前期谈判
合同继续履行的法律意义 合同继续履行，又称实际履行、特定履行，是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，另一方当事人可要求其在合同履行期限届满后继续按照原合同所约定的主要条件继续完成合同义务的行为。继续履行合同为违约救济的方式之一，一直为我国合同法律所确认。合同继续履行具有如下特征： 1．合同继续履行是承担违约责任的形式之一。《合同法》第107条明确规定，继续履行是一种承担违约责任的方式。(1)继续履行是在当事人未能按照合同约定正常履行义务时，由法律强制其继续履行该义务，因而为法的强制，属于责任的范畴。(2)继续履行是一种独立的违约责任形式，其适用的前提是合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的条件，而不需要以其他违约责任是否能够适用为前提条件。 2．合同继续履行的内容是强制违约方交付按照合同约定本应交付的标的。 3．合同继续履行是实际履行原则的补充或者延伸。在《合同法》的履行原则中，常常强调实际履行原则，即按照合同约定实际履行权利义务，而不能以其他方式替代合同的实际履行。实际履行，首先是当为意义上的正常履行，即当事人自觉地按照合同的约定继续履行，使合同目的得到正常实现。合同的正常履行固然是常态，而不履行合同或者不完全履行的现象也在所难免．在合同目的不能得到正常实现时，强制实际履行不失为一项对实际履行原则的补救或者补充，是实际履行原则的一种延伸。 4．合同继续履行可以与违约金、赔偿损失、定金罚则并用，但不
能与解除合同并用。《合同法》第112条规定：“在履行义务或者采取补救措施后。对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第114条第3款规定：“当事人就迟适履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”作为解除合同，就是合同关系不复存在，债务人也不再负履行义务，因此，解除合同与继续履行是完全对立的补救方法，两者不能并用。
编号：MF-2007-01 商品房买卖合同 示范文本 （2007版） 福建省建设厅 监制 福建省工商行政管理局
商品房买卖合同说明 1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款中专业用词理解不一致的，可向当地房地产行政管理部门咨询。 2、当事人在签订合同时应认真核对，以确保各份合同内容一致。建议在律师指导下签订本合同。 3、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。 5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。在【】中选择内容，以划√方式选定，未选择的打×；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。 6、出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与买受人协商的条款，应当符合《中华人民共和国合同法》有关格式条款的规定。 7、未经福建省建设厅和福建省工商行政管理局批准，任何单位和个人不得擅自印制、出售本合同文本。 8、本合同条款由福建省建设厅和福建省工商行政管理局负责解释。
商品房买卖合同 （合同编号：） 合同双方当事人： 出卖人： 注册地址： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人：联系电话 邮政编码： 委托代理人：×联系地址：× 身份证号码：× 邮政编码：×联系电话：× 委托代理机构：× 注册地址：× 营业执照注册号：× 代理机构经当地房地产行政主管部门备案号：×法定代表人：×联系电话：× 邮政编码：× 买受人： 【本人】【法定代表人】姓名： 国籍：中国【身份证】号码