房地产投资分析
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10．1租售房地产开发项目案例分析
××市1949年市区面积仅3.4平方公里，人口约3.6万人。各类 房屋总建筑面积72万平方米，常住市区的4 800户贫苦市民，人 均居住面积不足2.5平方米，房屋年久失修，破烂不堪，其中草 灰棚房就有9 700余间人口，除此之外无房可住的不计其数。 ××市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之苦。建国后 在党和政府的领导下，城市建设规模得到了前所未有的发展， 1998年人口达到了529万人，其中非农业人口达到105万人，各类 房屋建筑面积增加了14倍。党的十一届三中全会以来，城区住宅 大幅度增长，10多年来，住宅建设投资平均每年以18%的速度增 长，人均居住面积有了明显的增加，一大批破旧、低矮棚户房得 到了改造，广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显的改 善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约， 加上住宅建设历史欠账太多，××市的住房供求矛盾依然十分突 出，现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。
3
企业所得税
33
房产税（按租金） 12
单位：%
税费项目 公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 不可预见费 土地增值税
税费率 5 10 0 4 30、40、50超率 累进
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10.1.14销售与出租计划 ××小区项目高层、多层住宅和部分营业用房计
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10.1.2建设指导思想 根据建设部有关城市建设的法规及××市总体规
划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、 优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实施、 配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济 效益和社会效益。
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10.1.3建设内容和规模
××小区占地8.78公顷，总建设面积15.7万平方 米，其中，一期工程建设面积3.4万平方米已经竣工 发售。××北小区项目属二期工程，建筑面积12.3 万平方米，拟建6层条式楼多栋，建筑面积3.1万平 方米，占地5 683平方米；少量营业用房，建筑面积 1 320平方米，占地726平方米；楼群中部布置3栋26 层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3 850平方 米。
自营资产投资借款建设期利息
自营资产投资方向调节税
经营资金 开发产品投资 其中：不含财务费用
财务费用
资金筹措
合计 1
2
34 56
12391 1 983 3 824 6 119 233 155 78
12391 11669
722
1983 3824 6119 233 155 78
1968 3754 5947
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从全市商品房市场看，1998年全市商品房竣工面 积19.24万平方米，实际销售14.66万平方米，预售 1.89万平方米，空置4.97万平方米，实际销售总金 额达到9 831万元，总体情况比较理想。随着国家扩 大内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收 费等各项配套政策的逐步出台与完善，经济形势将 得到回升，人们消费预期也将得到提升，因此，商 品房和商业办公用房销售前景良好。
经营资金
项目总投资
开发产品成本 固定资产投资 经营资金
总投资 12 391
420 28 10 9 917 96
99 99 367 183 449 722
12 391 12 391
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估算说明
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10.1.11资金筹措 项目总投资12 391万元。其中项目资本金3
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10.1.12贷款条件 年利率5.85%，按单利计息，宽限期3年，3
年等额还本。 10.1.13税费率
税费率见表10-4。
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表10-4
税费率表
税费项目
税费率
营业税
5
城市维护建设税 7
教育费附加
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小区住宅以六层条式为主，适当点缀点式住宅，条式住宅 布局采用周边式布置，三两栋为一组，组合成若干个半公共 空间，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小区的管理。依 据小区道路的分隔与围全，小区分为4个组团，即南部的两 个居住组团，北部的公建组团和学院路东的组团。以南部两 个居住组团形成小区的基本居住单元。小区的主要入口有3 个，分别面向建设路、东风路和学院路。在学院路的主要入 口处设置新置新村标志，增强小区的识别性。同时，小区的 平面布局综合考虑了日照、通风、防灾、消防等要求，日照
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10.1.7方案设想 ××北小区住宅方案设计主要考虑了“功能”、“舒适”、
“美观”、“采光”、“通风”及“结构上的安全经济”等 因素，在经济适用方面上功夫，以满足不同家庭户型结构的 需要。方案设计的原则是： 1．坚持“住得好、分得开、放得下、买得起”的设计原则； 2．坚持“节地、节能、节材”的设计原则：尽量采取小面宽、 大进深等有效手法；在节能方面主要在墙体厚度和材料上、 门窗尺寸选型、屋顶保温等采取一些行之有效的措施。
000万元，分两年等额投入；商业银行贷款3 891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、 35.6%和52%；不足部分拟由预售房款解决。 详见表10-3。
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表10-3
投资使用计划与资金筹措表
单位：万元
序号 1 v1
v1.2
v3
v1.4 v5
2
项
目
总投资
自营资产投资
间距为1：1.2。
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10.1.6小区绿化
为了创造一个接近自然、环境优美的居住环境， 小区绿地按照集中、分散结合布置、除小区小心绿 地外，在零星地块见缝插绿地进行建设，利用道路 与景观调节小区气候，方便居民，美化环境，使人 们步入小区后，有一种步移景移、赏心悦目的美好 心情。植物栽培以常绿植物为主，配以四季花卉、 水池、亭子、花架、坐凳等园林小品，形成景色宜 人、生机盎然的园林景观。
10.1.10投资估算
本项目总投资为12 391万元，其中土地费用420万 元、前期工程费28万元、基础设施建设费10万元、 建筑安装工程费9 917万元、公共配套设施建设费96 万元、管理费用和销售费用各99万元（按建筑工程 工程费的1%计）、开发期税费367万元、其他费用 183万元、不可预见费449万元及财务费用772万元组 成。详见表10-2。
自营资产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款 自营资产投资建设期利息借款
经营资金人民币借款
3 000 1500 1500
5 501
941
3 891 483 1383 3 891 483 1383
3 891 483 1383
4 094 233 155 78
2 025 2 025 2 025
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10.1.8实施进度计划及计算期 计划2000年10月开始施工，建设工期为3年。
项目计算期为6年。 10.1.9用款计划
用款计划见表10-1。
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表10-1
用款计划表
项目 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建 设费 开发间接费 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
划在4年内全部出售。住宅楼从项目开工第2年开始 预售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出 租房第4年开始出租，出租率第4年为80%，以后各年 均为100%。各类房屋销售计划见表10-5。
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表10-5
房屋销售计划表
年份 2
3
类型
高层楼房 40
40
多层楼房 30
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金额（万元）
1
420100%来自28100%10
100%
9 917
10%
96
63%
99
33%
99
17%
367
41%
183
55%
449
33%
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2
33% 33%
33% 50% 33% 33% 33%
3
57% 4%
33% 32% 26% 12% 3%
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10.1.5规划与住宅布局 由于本地块的地形现状和特点，规划设计将小区中心设置
在地块的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文化活动站 等设施组成，并采用空间划分和限定的手法，组织好由公共 空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。其他建筑 布置紧紧围绕小区中心，以点式和条式住宅相互结合、协调 搭配、错落有致的方法，丰富居住小区的环境和平面布局， 使小区面貌更显得新颖别致、灵活多样。小区公共建筑设施 沿周边布置，既丰富了城市道路和沿街景观，又给小区的建 设开发创造了有利条件。