{财务管理投资管理}投资分析报告目录第一章前言2一、报告编制目的2二、报告编制依据2三、地块概况2第二章项目开发经营环境分析4一、重庆经济运行情况4二、重庆房地产市场运行情况10三、项目所在区域楼盘现状14四、项目地块优劣势分析17第三章投资估算19一、建筑指标19二、投资估算19第四章经济测算22一、销售价格的预测22二、销售收入及税金测算表22三、损益表23第五章结论及建议24第一章前言一、报告编制目的本报告通过对项目的重庆市的经济运行和房地产发展现状进行分析，以及对项目所处区位及周边主要同类竞争物业的比较分析，对项目的可行性提出意见，并结合项目的特点，对其进行投资分析与财务评价，为项目决策提供依据。

二、报告编制依据1、2006年重庆市统计年鉴；2、2006年重庆市国民经济和社会发展统计公报；3、创冠地块方案设计；4、现场勘察和实地调研所得资料；5、与项目相关的其他资料。

三、项目概况该项目位于九龙坡区，临近在建的九滨路、南北中干道（嘉华大桥及其隧道）和鹅公岩大桥，距杨家坪商圈约3公里。

1、该项目主要技术指标如下：➢总用地面积156182.1m2(约234亩)➢建设用地面积130490.0m2(约195.7亩)➢总建筑面积599967.0m2其中：地上建筑面积575759.8m2住宅建筑面积556055.1m2公建建筑面积19704.7m2其中：（商业面积）12497.3m2（会所）3987.8m2（幼儿园）3219.6m2地下建筑面积24207.2m2➢容积率4.41➢建筑密度20.7％➢绿地率30％➢停车位（地下）1047辆➢住户总数5007户注:（以上数据是摘自项目方案设计）2、该项目主要经济指标如下：➢土地价格（楼面地价）750元/m2➢单方造价2544元/m2➢总投资15.26亿元➢销售价格3100元/m2➢销售收入19.15亿元➢税后投资利润率10.21％➢若销售价格为3200元/平方米，单方造价控制在2200元/平方米税后投资利润率20％第二章项目开发环境分析一、重庆经济运行情况（一）地区生产总值（GDP）发展变化对比分析2001-2006年重庆GDP增长情况（亿元）增长为房地产业的发展创造了良好的环境。

（二）产业结构发展变化对比分析在国民经济总水平保持持续稳定发展的同时，2006年全市产业结构也日趋优化，第一产业实现增加值428.54亿元，第二产业实现增加值1500.07亿元；第三产业实现增加值1557.59亿元，增长13.8%。

三次产业增加值比例为12.3∶43.0∶44.7，三次产业对经济增长的贡献率分别为-6.1%、56.4%和49.7%，第一产业的比重明显下降；作为重工业城市，第二产业对GDP的贡献始终占有举足轻重的地位，第三产业的不断发展壮大，其对GDP的贡献逐年提高，从2005年开始超过了第二产业，由此可见重庆的产业结构日趋合理，处于不断优化阶段。

（三）人均GDP 变化状况2001-2006年重庆市人均GDP 增长情况（元）备注：以上人均GDP 以户籍人口计算在GDP 增长加速，而人口增长平稳（0.5％）的情况下，人均GDP 保持了4年的加速增长期。

虽然在2005年增速出现了1998年以来的首次回落，同比增幅为13.7%，2006年人均GDP 为11000元。

在常住人口逐年下降幅度小、国民经济高度发展的情况下，2006年按常住人口计算的人均GDP 为12437元，人民生活水平有了大幅提高。

（四）城镇居民人均年可支配收入2001-2006年重庆城镇居民人均可支配收入（元）随着经济的增长，居民生活水平亦逐年得到提高。

2004年，城镇居民人均可支配收入的增长幅度为历年最高涨幅比率，达到13.9%，与GDP 的增长速度基本保持一致。

2006年全年增长率为10.3％，远高于重庆城市居民消费价格总水平的上涨幅度（2.4%），人均可支配收入达到11570元。

以平均每户3.02（2000-2006年这一指标在3.05-2.97之间）人计算，2006年家庭可支配收入已达到34941元。

随着重庆市民生活水平的提高，其对住房的消费能力和对销售价格的承受能力也将逐步增加。

备注：为了便于作图，将人均GDP单位变为十元。

2004年以来，消费明显升温并出现升级趋势，城乡消费品市场均呈现出快速增长的态势。

尽管2003年遭遇非典袭击，但消费市场整体上仍然保持了持续上涨的趋势。

2004年更是使消费得到了一个大的释放，社零总额为1061.5亿元，同比上涨幅度达到27%，无论在消费额还是在增涨幅度上均创了历史的最高纪录。

2006年增长速度虽然有所回落，但其增速仍然均达到13.6％。

2001-2006年重庆城镇居民消费支出比例（％）从城镇居民消费性支出比例的变化看，从1998年的91.1％下降到2006年84.2％，呈现逐步下降的趋势。

一方面说明重庆市城镇居民的收入水平在逐步提高；另一方面则表明居民储蓄进一步增长，居民的消费能力越来越大，消费潜力还有待挖掘。

（六）重庆市固定资产投资总额对比分析2001-2006年重庆市固定资产与房地产开发投资对比（亿元）自2001年后，重庆全社会固定资产投资额增幅持续上升，投资额也从802亿元增长到2452亿元，翻了近3倍。

房地产开发投资比例于2001年达到24％左右，此后4年一直维持在这一水平，房地产开发投资所占比例在合理范围，与固定资产投资同步增长、协调发展。

2006年，重庆一、二、三产业投资分别比上年增长37.6%、2.4%和21.4%。

重点项目累计完成投资623.54亿元，占投资总量的25.4%，其中基础设施建设完成投资465.85亿元，占重点项目投资总量的74.7%。

重庆市的固定资产投资近年来均保持在20％以上的增长速度，在2005年增幅虽然有些回落，但2006年的增幅又达到24.9％，预计在今后几年重庆的固定资产投资仍将保持较快的增长速度。

二、重庆房地产市场运行情况 （一）房地产开发投资2006年重庆房地产开发投资在宏观调控的影响下发展速度有所放缓慢，全年房地产投资额达到629.63亿元，同比增长21.6%，增速比上年回落6.2个百分点。

占全社会固定资产投资比重为25.7%，比去年略有下降，但仍然保持在25%左右的适度水平上，房地产投资保持平稳增长态势，市场投资信心良好。

（二）房地产供求状况重庆市房地产竣工和销售面积多年保持稳定增长的状况，2006年，商品房竣工面积为2225万平方米，同比增长0.7％。

2006年重庆市商品房销售面积为2228万平方米，成交金额506亿元，与2005年同期相比分别增加10.5％和17.7％。

通过对2003-2006年历届房交会消费者调查分析，我们认为重庆市房地产市场供求平衡，本地买家占85%以上，以自住为主的买家占多数，市场上投资性买家较少。

与上海、杭州等城市相比，房价虚高的程度不大，且经过2005年国家对房地产行业的宏观调控，整个市场得到进一步规范，后续市场逐步走向稳定。

（三）主城区房地产市场运行情况2006年主城区新批准商品住房上市预售面积1434.19万㎡，同比增长30.53%，同期商品住房实际销售面积1203.50万㎡，同比增长19.39%，供需基本平衡。

1、销售面积增加2006年主城区商品住房实际销售面积1203.5万㎡，同比增长19.39%，由此可见市场需求相当旺盛。

分月度来看：5月的销售面积最大为192.5万㎡，9-11月份均突破了100万㎡，由此可见下半年楼市成交相对较为活跃。

2、销售均价小幅上涨，增幅有所回落2006年全年主城区商品住宅成交均价2697元/㎡（建筑面积，下同），同比增长4.25%，增幅较2005年有所下降。

分月份来看成交均价基本保持在2500-3000元/㎡之间，由于房交会的带动，11月份的销售均价最高达3151元/㎡，其次是4月和6月均为3080元/㎡。

3、外来购房群体增加从购房者的地域来看，2006主城楼市和2005年相比，最大的变化就是外来购房者增多。

2006年主城区商品住房销售面积中，其他区县居民购房面积占30.16%，同比提高18.09个百分点，市外居民购房面积占9.17%，同比提高3.04个百分点，两者占总销售面积的近40%。

（四）重庆房地产市场分析小结➢房地产投资规模增长适宜。

2005年、2006年，重庆市房地产开发投资完成额分别为518亿元，630亿元，占固定资产投资的比重分别为25.8%，25.7%，同比分别增长27.8%，21.6%。

同期，固定资产投资增长分别为23.7％，24.9%，房地产投资增长与固定资产投资增长基本协调。

➢商品房市场供需基本平衡。

从供销情况看，2004年、2005年主城区批准可售商品房分别为1380万m2、1431.07万m2；实际销售1209万m2、1156.15万m2。

2006年1-7月主城区批准可售商品房为701.96万m2，实际销售640.62万m2，供需基本平衡。

➢房价增长稳定协调。

2005年和2006年，重庆市主城区商品住房均价分别为2587元/m2、2697元/m2（建筑面积，下同），同比分别增长8.5%、4.3%。

而同期重庆市地区生产总值同比分别增长11.5％，12.2%，城镇居民人均可支配收入分别增长11.1%和12.8%，房价增幅基本合理，与经济和收入增长基本协调。

➢重庆房地产处于稳步增长的阶段。

三、项目所在区域楼盘现状1、星月湾创冠地块渝中名郡融侨半岛龙湖-观山水星月湾开发商:广厦重庆一建房地产开发有限公司开发商实力:较强位置:渝中区大坪大黄路132号占地面积:22373平方米建筑面积:90868平方米容积率:4.04绿地率:30.10%楼盘品质:一般建筑物特征:29层-32层的高层开盘时间:2006.9销售情况:较好价格：3550元/m22、渝中名郡开发商:泰平(香港)公司开发商实力:较强位置:渝中区大坪大黄路132号占地面积:26900平方米建筑面积:109000平方米建筑密度:18.8%绿地率:36.6%楼盘品质:较好建筑物特征:5栋高层开盘时间:2006.3销售情况:较好价格：住宅:3700元/m2商业:13000元/m2车库:8.5万元/车位3、龙湖-观山水开发商:重庆龙湖地产发展有限公司开发商实力:较强位置:南岸区鹅公岩大桥南桥头面积:130亩建筑面积:7万平方米容积率:3.93绿地率:60.0%楼盘品质:较好建筑物特征:高层开盘时间:2005.10销售情况:较好价格：3850元/m24、融侨半岛开发商:重庆置业有限公司开发商实力:较强位置:南岸区明佳路33号占地面积:76000平方米建筑面积:242260平方米容积率:4.09绿地率:35.57%楼盘品质:较好建筑物特征:以点式高层和板式小高层住宅为主户型:多为两房、三房，60-110平方米开盘时间:2006.11销售情况:较好价格：3900元/m2四、项目地块优劣势分析1、地块现状2、地块优势➢地段优势该地块位于主城核心区，距城市CBD和主要商圈较近。