规划设计基础知识一、房地产规划设计基础知识1.规划常用术语i.用地性质：指规划用地的使用功能。
ii.用地面积：指规划地块划定的面积。
iii.用地红线：指经城市规划主管部门批准的建设用地范围的界限。
iv.容积率：反映和衡量用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内建筑物的地上总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率=总建筑面积/ 建筑用地面积。
其中，总建筑面积是所有地上建筑面积之和。
v.建筑控制高度：又称建筑限高，是指一定地块内建筑物地面部分最大高度限制值。
一般地区，其建筑高度，平顶房屋建筑控制高度按女儿墙高度计算，坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。
vi.建筑密度：至一定的地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率，即：建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积。
vii.道路红线：指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。
一般情况下，红线即为建筑红线，任何建筑物（包括台阶、雨罩）不得越过道路红线。
根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。
viii.建筑红线后退距离：指建筑物最外边线后退道路红线的距离。
ix.建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基地位置的控制线。
x.绿地率：城市绿地率:是指城市各类绿地(含公共绿地、居住区绿地、单位附属绿地、防护绿地、生产绿地、风景林地等六类)总面积占城市面积的比率。
居住区绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。
"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。
其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
xi.交通出入口方位：指规划地块内允许设置机动车和行人出口的方向和位置。
xii.停车泊位：指地块内应配置的停车位数量。
xiii.建筑间距：指两栋建筑物或构筑物外墙外皮最凸出处（不含居住建筑阳台）水平距离。
建筑间距主要是根据所在地区的日照、通风、采光，防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求综合考虑确定。
住宅的布置通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。
xiv.日照标准：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划、确定居住建筑间距的主要依据。
xv.日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。
xvi.城市绿线：指城市各类绿地范围的控制线。
城市要按规定标准确定绿化用的两级，分层次合理布局公共绿地，确定防护绿地、大型公共绿地等的绿线。
城市绿线范围内的用的不得改做他用，在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。
xvii.人口毛密度：指每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量。
xviii.人口净密度：指每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量。
xix.城市紫线：指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界限，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界限。
xx.城市黄线：指对城市发展全局有影响的，城市规划中确定的，必须控制的城市基础设施用地的控制界限。
2.采光、通风i.相关概念1)窗地面积比：直接天然采光房间的侧窗洞口面积与该房间地面面积之比。
3.噪音i.噪音分类ii.合同约定情况（各项目可能有所不同，下列为沁山水三期合同约定情况）1)室内允许噪声级≤50 dB(A),符合《民用建筑隔声设计规范》三级标准；2)分户墙及楼板计权隔声量≥40 dB(A),符合《民用建筑隔声设计规范》三级标准；3)分户层间楼板计权标准化撞击声压级≤75 dB(A),符合《民用建筑隔声设计规范》二级标准；4)建筑外窗计权隔声量35＞RW≥30 dB(A)，符合《建筑外窗空气隔声性能分级及其检测方法》3级标准；5)阳台门计权隔声量35＞RW≥30 dB(A)，符合《隔声门》Ⅳ级标准。
6)项目立项时所在地所处的声环境质量标准适用区域为1类区，执行标准为昼间55dB(A)，夜间45dB(A)；iii.相关标准（两个）4.道路规划i.居住区内道路类型：1)居住区级道路：居住区的主要道路，用以解决居住区内外交通的联络。
道路红线宽度一般为20米—30米。
2)居住小区级道路：居住区的次要道路，用以解决居住区内部的交通联系。
路面宽度6米—9米。
3)住宅组团级道路：居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外交通联系。
路面宽度一般为3—5米。
4)宅间小路：通向各户或单元门前的小路。
一般宽度不小于2.5米。
ii.道路系统三种基本形式：1)人车交通分行的道路系统（人车分流）：这种形式是有车型和步行两套独立的道路系统所组成。
较好的解决了私人小汽车与人行的矛盾，又称为“雷德朋系统”。
2)人车混行的道路系统：中国目前大多数城市基本都采用这种方式。
3)人车共存的道路系统：是一种新的设计理念，认为人车不应当对立，提倡将交通空间和生活空间作为一个整体。
iii.居住区静态交通组织的4各规定1)居民汽车停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）不应小于10%。
2)居住区内地面停车率（居住区内居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率）不宜超过10%。
3)居民停车场、车库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150米。
4)居住停车场、车库的布置应留有必要的发展余地。
iv.绿地规划1)绿地率是指居住区用地内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的百分比。
其中新区建设不应低于30%，旧区改建不宜低25%。
2)居住区人均公共绿地面积指标为：组团绿地不少于0.5平方米/人，小区绿地（含组团）不少于1平方米/人，居住区绿地（含小区和组团）不少于1.5平方米/人。
v.住宅交付使用达标要求1)水：生活用水应纳入城市自来水管网，使用地下水必须经城市公用事业管理部门审核达标。
2)电：用电应纳入城市供电网络，不得使用临时电和不规范电。
3)污水排放：污水的排放应纳入永久性城市排放系统，受客观条件限制一时无法纳入的需拟定经市主管部门审批同意的实施方案，并经环保水利部门同意的方可在规定的期限内采取临时排放设施。
4)道路：道路与外界交通干道之间必须有直达的道路相连。
5)公交：应按规划要求配公交站。
6)公共设施：小区需按照规划要求配教育、医疗保健、商业网点、环卫、邮电、社区服务和行政管理等公共设施。
7)卫生：周边应做到场地清洁，道路平整，并与施工工地有明显的隔离设施，不影响居民出入并保持环境整洁。
vi.住宅适用性要求标准1)卫生间：3个及3个以上卧室的户型至少要配置两个卫生间。
单设一个卫生间时，使用面积不小于4.5平方米；如果设有两个及以上的卫生间时，那么这些卫生间的使用面积之和不能小于8平方米。
2)门、厅：住宅的门厅和电梯厅应该有自然采光。
3)楼梯：楼梯段的净宽不小于1.1米，平台宽不小于1.2米，踏步宽度不小于26厘米，高度不大于17.5厘米。
4)窗地面积：房间的窗地面积比不能小于1：10.5)功能区：每套房间内的居住空间、厨房、和卫生间等基本空间必须具备。
6)日照要求：每套住宅至少有一个居住空间—也就是卧室能够获得日照。
当一套房屋有4个以上居住空间时，其中应该有两个（含）以上的卧室能够获得日照。
7)通风采光要求：起居室（厅）、卧室有自然通风和采光，无明显视线干扰和采光遮挡。
vii.住宅环境性能要求标准1)污染：远离污染源，避免和有效控制水体、空气、噪声、电磁辐射等污染对居住生活带来的影响。
小区的主要道路及公共活动场地都应该要均匀地配置废物箱，每个间距必须小于80米，废物箱要防雨、密闭、整洁、美观，采用耐腐蚀材料制作。
2)绿地要求：小区的绿地率必须大于30%。
人均公共绿地面积大于1平方米，每100平方米的绿地面积乔木量要大于等于3株。
3)噪音要求：小区室外的噪音白天不得超过60分贝，夜晚不得超过50分贝。
4) 公共设施：居住区公共服务设施(也称配套公建)，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他八类设施;居住区配套公建的配建水平，必须与居住人口规模相对应。
并与住宅同步规划、同步建设和同步投入使用。
viii.住宅安全性能要求标准1)防盗门：住宅的防盗门最低标准，应该有防火、防撬、保温等功能。
2)防滑、防跌：厨房、卫生间以及起居室、卧室、书房等地面和通道必须采取防滑防跌措施。
3)燃气设备：燃气灶应该具有熄火保护自动关闭阀门装置，燃气设备的安装质量必须要验收合格。
4)消防：室外消防给水系统、消防交通道路要符合国家现行规范的规定。
ix.住宅耐久性要求标准1)住宅结构：住宅结构的设计使用年限为50年。
2)装修：外墙装修的设计使用年限不能低于15年，并且应该提出部分装修材料的耐用指标。
3)门窗：应按照有关规范进行住宅门窗的安装质量验收。
对住宅门窗的外观质量要进行现场检查，主要包括门窗没有曲翘、面层无损伤、颜色一致、关闭严密、金属配件没有锈蚀、开启顺畅。
x.住宅经济性能要求标准1)空调：住宅内的空调要采用节能型的空调。
2)水回收：建筑面积在5万平米以上的居住小区，应设置可回收水量大于每天150立方米的中水设施或者配置回水利用设施，或者与城市的中水系统连接。
小区内要使用雨水回渗措施。
3)绿地灌溉：小区内的绿地、树木和花卉应该使用灌溉、微喷等节水灌溉方式，不采用大水漫灌的方式。
还需采用回渗措施。