• （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市
• 2、纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出 租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增 值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费
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十、清算项目收入的审核
• （四）纳税人按县级以上人民政府的规定在售房 时代收的各项费用是否作为收入计税的问题
权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款 及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和 其他收入。
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十、清算项目收入的审核
• （二）转让房地产收入的确定 • 转让房地产的收入的确定，不仅仅是指买卖或交
易双方的成交价，还应包括税务机关根据评估价 格确定的收入。因此，在确定收入时，应将因转 让房地产而取得的全部价款及有关的经济收益都 包括在收入里面。
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一、背景
• 3、国家税务总局关于进一步开展土地增值 税清算工作的通知（国税函[2008]318 号），要求对各地土地增值税清算工作开 展情况进行督导检查。
• 那些存在偷漏税或对税收核算没把握的房 地产企业，由于担心被查，往往聘请中介 预查，以求尽早发现问题，预做准备。这 是产生业务需求的一个诱因。
• 2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知（国税发 [2006]187号）第六点：“税务中介机构受托 对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定 的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符 合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。”
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五、几个重要的概念
• 1、土地增值税纳税义务人 • 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(包括
地上地下的各种附属设施)并取得收入的单位和个人 （不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为）， 为土地增值税的纳税义务人，应当依照土地增值税暂 行条例缴纳土地增值税。 • 2、增值额 • 纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项 目（成本、费用、其他）金额后的余额，为增值额。 • 3、土地增值税 • 纳税人转让房地产所取得的增值额按照税法规定的税 率计算征收的一种税。
• （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要
• 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可
• 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完
• 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值
• 4.省税务机关规定的其他情况。
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七、土地增值税清算的目的 • 就是要核定清算项目的单位面积计
税的成本费用，便于土地增值税的 计算。
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八、土地增值税清算项目的界定
• 土地增值税以国家有关部门审批的房地 产开发项目为单位进行清算，对于分期 开发的项目，以分期项目为单位清算。
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九、土地增值税清算需提供的资料
• 1、项目概况。包括：项目座落地、总建筑面积、 批准总销售面积、总自用面积、总配套设施面积、 本次清算建筑面积、项目分类用途情况、项目装 饰装修情况、允许分摊的配套设施面积、竣工验 收情况、符合普通标准住宅面积情况、立项批复 文件、其他有关情况等
• 4、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值 税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187 号）
• 5、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴 证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）
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四、中介机构出具报告的采信问题
• 1、国家税务总局关于印发《土地增值税清算 鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕 132号）第三条：“纳入税务机关行政监管并 通过年检的税务师事务所，均可从事土地增 值税清算鉴证工作。”
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二、房地产企业经营中主要的涉税税种
• 1、营业税； • 2、土地增值税； • 3、企业所得税。
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三、土地增值税清算审核主要的税收法规依据
• 1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务 院令［1993］138号）
• 2、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细 则（财法［1995］6号）
• 3、关于土地增值税若干问题的通知(财税 [2006]21号)
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六、土地增值税的清算条件
• 根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知（国税发 [2006]187号）：
• （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土
• 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
• 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
• 3、直接转让土地使用权的。
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六、土地增值税的清算条件
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十、清算项目收入的审核
• （三）非直接销售和自用房地产的收入确定 • 1、纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、
分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人 的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地 产，其收入按下列方法和顺序确认： • （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地
• 2、土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。 • 3、项目竣工决算报表和有关帐薄。 • 4、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有
土地使用权出让或转让合同。
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九、土地增值税清算需提供的资料
• 5、银行贷款合同及贷款利息结算通知单。 • 6、项目工程建设合同及其价款结算单。 • 7、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收
土地增值税 清算审核讲解
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一、背景
• 1、《国家税务总局关于开展2008年税收专项检 查工作的通知》（国税发[2008]9号）,该通知明 确将房地产行业列入2008年行业税收专项检查 的指令性计划，检查覆盖面要求达100%。
• 2、国家税务总局关于建立土地增值税重点税源 户监控制度的通知（国税函[2007]544号），要 求对土地增值税பைடு நூலகம்点税源户进行监控，并建立制 度。
入、成本和费用有关的其他证明资料。 • 8、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利
性社会公共事业的凭证。 • 9、转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依
据。 • 10、转让房地产有关税金的合法有效凭证。 • 11、与土地增值税清算有关的其他证明资料。
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十、清算项目收入的审核
• （一）取得收入的形式 • 清算项目的收入，是指纳税人转让国有土地使用