工业园区控制性详细规划编制方法调整的��On the Adjustment of Industrial Park Preparation of Regulatory Detailed Planning Index System段德罡 王瑾DUAN De-gang WANG Jin文章编号：1009-6000(2010)06-0030-05中图分类号：TU984 文献标识码：A 作者简介：段德罡，西安建筑科技大学建筑学院副教授，博士生；王瑾，西安建筑科技大学建筑学院2007级硕士研究生。

1 引言工业园区作为一种发展经济�改善�市布局的重要模式，以集约性为突出优势并引起了全国各地的兴�高潮，但在实际开发��中不乏圈占土地、盲目开发等现象。

随着�市��用地加速扩张与土地政策的紧缩，为了在工业用地上加强管理，改变其粗放的用地方式，从2003年开始国家下发了各种关于清理整顿工业区加强��用地管理的�知，国土资源部先后发布了《全国工业项目��用地控制指标(试行)》(2004)�《全国工业项目��用地控制指标》(2008)(下称指标)，标志着工业用地的引资�发展步入了一个新的阶段。

摘要：文章针对目前工业园区控制性详细规划编制中存在的用地分类与工业项目特征不吻合,忽略对土地经济效益的控制，缺乏动态适应性等问题，结合实证研究，提出其控规编制应进行适当调整，以强化工业用地的特殊性�经济性，并结合规划控制的动态适应性对其进行了系统完善，在此基础之上尝试构�一套适合工业园区开发��的指标体系，旨在加强工业园区土地的利用效率。

关键词：工业园区；控制性详细规划；编制方法调整Abstract: In the view of the problems existing in the current industrial park preparation of regulatory detailed planning, such as the noncoincidence between land classification and the characters of industrial project , the neglect of the control of economic benefits of land, the lack of dynamic adaptability and so on, with the combination of the empirical research, this paper proposes that the industrial park preparation of regulatory planning should be adjusted to emphasize the particularity and economic efficiency of industrial land. Simultaneously, the paper is calculated to build a set of index system which conforms to the development and construction of the industrial park, on the basis of using the dynamic adaptability of regulatory planning to perfect the system of industrial park, and to improve the utilization efficiency of industrial park.Key words: industrial park; regulatory detailed planning; the adjustment of preparation规划PLANNING30现代城市研究 2010.6工业用地的标准虽引起了国家的重视，但是在规划编制中还未明显体现相应变化。

《�市规划编制办法》第二十四条规�，“编制�市控制性详细规划，……，对具体地块的土地利用���提出控制指标，作为��主管部门(��规划主管部门)作出��项目规划许可的依据”，由此可以看出，控制性详细规划(以下简称控规)是指导实际项目开发的主要依据，对于工业园区��的健康发展起着重要的引导作用。

控规作为直接面向市场的政府规划手段，它使工业区的规划有更强的针对性，对用地有了明确的�性��量，但是现实中控规在对工业区��的控制�引导方面还没有�到预期效果，工业园区土地利用率依然低下，一方面表现为土地的开发利用程度较低①，另一方面则表现为土地的经济产出率较低②。

由于实施管理不当造成了控规失效外，工业园区控规编制自身中还存在一些问题。

本文正是从这些问题出发，结合实际项目对工业用地控规编制方法的调整提出一些看法③。

2 工业园区控规编制中存在的问题控规最根本的是直接界�了土地的发展权④，也就决�了土地的市场价值，因而对地产市场乃至经济发展起着举足轻重的作用。

由此决�了控规的主要内容是明晰土地性质�开发强度，开发强度需要从空间、经济、土地资源利用等方面考虑，而现行的工业园区控规编制中并没有完全反映以上内容。

2.1 忽略不同类型产业用地的区别确�土地的利用性质是控规的核心，在控规编制中按照《�市用地分类与规划��用地标准》(G B J137—90)对地块进行用地划分，针对于工业用地，标准中只划分到中类。

而根据《国�经济行业分类》(GB/T4754—2002)中工业部分的分类(包括30大类)，不同类型产业对于投资强度、用地规模、空间布局有不同的需求，比如���备制造业中的汽车制造业，具体又分解为整车制造、发动机等主部件制造、零配部件制造、车辆组装等行业，�过对这些行业的调查分析，发现同属于汽车制造业下的不同行业同样存在着投资强度与土地利用强度上的较大差异⑤。

如果仅仅按照��标准中的用地分类进行编制，无疑�导致控规缺乏科学性，也不利于完善与发展园区的产业链，从而影响了土地的高效利用。

2.2 忽略对土地经济效益的控制工业园区作为产业集群的空间体现，�过土地产出效益的分析研究，很多工业园区总产值虽高却掩盖不了空间效率低下的事实。

在目前工业园区的开发中，由于某些政府缺乏前瞻性或管理不当导致“工业�地产”土地投机现象或是缺乏资�而低强度开发的现象。

控规作为�市规划控制土地开发运作的关键层面，在其编制的过程中需加强对土地价值规律以及经济效益的考虑，加强对投资强度、土地产出率等控制。

2.3 缺乏对规划的动态性考虑土地在由生地转变为熟地再到开发的过程中，包含现状价值、潜在价值、开发价值附加三大影响因素，其土地开发的综合价值�相应发生变化。

工业园区一般都位于�市边缘区，它的形成是一个循序渐进、分片区、分步骤的过程，而且随着外界环境的变化，�有不同的规划应对措施。

规划时以现状价值为依据进行控制，就�忽略其潜力价值�由于开发所带来的价值附加，换句话说就是由于某工业区刚刚起步，入园标准不高，但随着园区的发展，新入驻企业就�有相对应的开发强度。

在工业园区控规编制中，应该以一种动态性眼光来看待土地价值的变化。

然而，在我国�市高速发展的转型期，市场经济瞬息万变，即使再高明的规划师也无法预测未来，所以强制性的内容一旦以立法的形式固�下来，可能�无形中对�市土地开发造成浪费，降低了土地的利用效率。

综上所述，出现上述问题是由于在控规中忽略了工业园区的用地特征�市场作用下土地经济价值以及动态规划，而仅仅依托于现有的编制体系是无力承担起园区土地资源合理配置任务的。

针对于上述问题，结合实证研究进行一些思考。

3 实证研究——蔡五区核心地段控制性详细规划编制方法探讨3.1 编制背景蔡五区主要是由宝鸡市岐山县蔡家坡镇、五丈原镇�曹家镇组成，由于产业的发展受到行政区划的制约，为了可以在更广阔的范围内整合经济资源，故而突破行政区划将其合并，统称为“蔡五区”。

蔡五区属于陕西省实施“一线两带”��的核心层�宝鸡市“工业强市”战略的重点区域，区内拥有各类企业2400多家，产业涉及汽车制造、服装纺织、医药化工、机械电子食品加工、�筑�材等领域，其中重型汽车及零部件产业已经成为宝鸡市八大312010.6 现代城市研究工业基地��重点之一。

本文主要以其汽车工业园为研究对象⑥，谈谈笔者对编制体系的适当调整的看法(图1)。

3.2 按工业项目类型进行用地细分工业园区的产业集群并不是企业在某个区域聚集，而是企业之间的分工合作，大量上下游企业与配套企业围绕着主要产品在区域内形成分工。

所以，为了引导工业园区形成产业集群，控规编制需要在现状产业发展的基础上，对汽车产业集群及相关产业链进行研究，科学分析，�立产业链，进行用地细分，确�每块用地性质�规模。

首先��汽车产业园区相关产业构成的汽车制造产业链，汽车制造产业链的核心主要包括产品技术、采购�物流、生产制造、销售服务四个方面，�立产业间的相容关系。

比如汽车零部件制造产业链，它是汽车制造产业链的一部分，是由不同等级关系的汽车零部件企业的价值活动构成的，上游是原材料企业的价值活动，下游是汽车整车企业的价值活动。

汽车零部件制造(A)产业与汽车整车制造(B)产业为相容性产业，而A 产业，又由相关A1、A2、A3……A n(如汽车仪器制造厂、汽车电器厂、汽车用品厂等)不同等级关系的企业构成，共同完成产品A 的制造(B 同理)，但每个企业的产品都可以直接推向市场，也可成为园区内其他相关产业的原材料进行再加工、生产(图2)。

依据现状产业基础�过产业链�立用地类型的方法突破了以��用地标准进行用地划分的局限，使控规的编制更具针对性�可实施性。

在具体的地块划分中⑦，为便于操作，按照产业类型对用地的不同需求，提出了“大型厂�”�“�用厂�”两种不同的用地类型，大型厂�的一般用地规模为10～15h m 2，�用厂�的用地规模以5～10h m 2最佳。

�议�置基本地块，面积为2h m 2，进驻的工业企业根据其发展要求选择基本地块数量。

3.3 调整指标体系以国家的相关规范制度�省级�市规划管理技术规�为基础，考虑土地经济价值等因素，对原有指标体系进行了适当调整。

3.3.1 增加经济类指标项增加投资强度、土地产出率两项经济类控制内容，其中投资强度是关键指标，直接影响所投资产业的用地幅度；土地产出率则对产业的地均产出提出了要求，对地方税收评估起到直接参考作用。

项目用地范围内单位面积固�资产投资，参照《指标》表1“投资强度控制指标”�附件2“土地等别划分” ⑨中规�的内容，蔡五区属于14等级�市，其中汽车及零部件加工业的投资强度不小于1175万元/h m 2，但依据蔡五区的工业发展水平，远期投资强度可以1300万元/h m 2为底线；土地产出率以地区支柱产业陕西重型汽车集团的产值为衡量标准，不低于1000万元/hm 2，远期不低于2000万元/hm 2。