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项
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目
价
值
项目投资近100亿，整体规划集合SOHO办公、5A级写字楼、中 高端精品购物中心、超5星级酒店、高端住宅、高级公寓、文化 艺术中心、休闲人文时尚街区8大业态，将打造成为苏州最顶级 的一站式商业综合体。
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主
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要
经
济
指
标
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b销售方面
c项目特色
c售楼处包装
2
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第一节
PA点RT 击1 此营处销添环加境考幻察灯节标题
区
域
经
经济发展
济
工业总产 值
经济概括
外企投资
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工业产值，700亿元，同比增长41%；完成进出 口总额159.3亿美元，其中出口87.6亿美元，同比 分别增长84%和103.6%
全区已引进了40多个国家和地区的1000多个外 资项目，其中全球500强企业投资项目41个，投 资上亿美元以上的项目14个。
14
项
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目
特
色
超大真冰溜冰场
SHOPPING MALL
IMAX 巨屏影院
首席华宅
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第一节
PA点RT 击3 此项处目添营加销策幻略灯节标题
卖 点 分 析
塔 园 路 双 轻 轨
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1.规划集 合SOHO 办公 2.5A级写 字楼 3.中高端 精品购物 中心
1.超5星级 酒店 2.高端住 宅 3.高级公 寓 4.文化艺 术中心
颜色作为地域文化是不可缺少的研究范围，不同的客户对色彩有 不同的要求和好恶，所以楼盘在选定色彩方面要特别小心。
楼盘造型
一个楼盘中的建筑外观是什么形状的，直接影响到整个楼盘的销售，就 这是楼盘的造型
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THA寻N找K突破Y点OU！
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6
区 域 分 析
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高新区完成“狮山路沿线地下空间规划”，该规划将致力于打造高新区首个现代化商贸立体空间。 狮山路是高新区乃至苏州市的都市形象集聚区。随着轻轨1号线、3号线、有轨电车1号线的规划
建设以及狮山路沿线工业用地的搬迁，为形成狮山路核心立体大商圈提供了契机。
长 路塔 江园 路
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体量较小 户型不完善
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新港天之运
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卢米埃电影院 邻里中心 价格优惠
亮点
未来集高端复合街 区
双壁管材 静音系统
实景园林
劣点
户型利用空间较大
防盗系统
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地方偏远 高架边上 吵闹
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津西新天地、新港天之运
都属于高新区板块
楼盘位置相近，周边配套相似
在同质化的环境下，就得寻找各自的亮点及劣势。
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销售方面：
定期培训，统一口径，增强业务员的逼定杀单能力 业务员自身要有危机感，团队更要有危机感，更要有一股拼劲（狼性团队） 增强独立性，不要只依靠策划带客，业务员自己也要想方设法，不放弃一丝可能希望
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品牌经营作为楼盘形象包装的重要组成部分，是 关系到楼盘的升值部分，应引起各界的高度重视。
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22
周
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边
配
套
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23
竞
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品
区 域 位
新港天之运
新区枫桥街道马运路与太湖大道高架交汇处（寒 山桥西）
置
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津西新天地
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樱花大道 周边配套齐全 交通通达性较 区域较为成熟
亮点
未来集高端复合街 区
双壁管材 静音系统
东南亚 实景园林
劣点
防盗系统
13
周
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边
配
套
周边交通
双地铁，1号线，临近塔园路和苏州乐园站；3号线，狮山路站地铁上
盖
公交33路、38路、 51路、68路、 69路、69路区间、89路、303路、
312路、333路、夜3路、游3路等到百合花公寓站；
2019/8/公24交37路、40东线、40路西线、4此06处路添加等公到司桃信息园度假村站。
8
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第一节
PA点RT 击2 此项处目添整加体分幻析灯节标题
项目投资近100亿，整体规划 集合SOHO办公、5A级写字 楼、中高端精品购物中心、 超5星级酒店、高端住宅、高 级公寓、文化艺术中心、休 闲人文时尚街区8大业态，将 打造成为苏州最顶级的一站 式商业综合体。
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苏州龙湖时代天街 踩盘报告
2019.3.4
汇报思路
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1 2 3 4 5 营销环境考察 项目整体分析 项目营销策略
竞品分析
寻找突破点
a产品区域分析
a龙湖介绍 b项目价值 c主要经济指标 d周边配套 e项目特色
a客户来源 b卖点分析 c推广策略
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a竞品区域位置 a策划推广
b周边配套
在日前公布的2019-2019年度中国外商投资企业500强排行榜中,高新 区明基电通、飞利浦消费电子等10家外企上榜
区域人口77.48万，其中常住人口58.78万人，暂住人口18.2万人，外 籍人口0.5万人。下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通 安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口 加工区
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第一节
PA点RT 击4 此竞处品添分加析幻灯节标题
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1
津西新天地
2
新港天之运
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21
竞
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品
区 域 位
津西新天地
津西新天地 位于新区塔园路与何山路交汇处。 津西新天地售楼处于2019年2月22日公开，规划
置
120-170平花园洋房，预计2019年上半年将首次 开盘
苏州新区被国务院批准为国家高新技术
产业开发区；2019年被外交部和国家
科委联合确定为中国首批向亚太经合组
织。（APEC此）处成添加员公开司信放息的科技工业园区
4
区
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域
分
苏州高新区位于苏州古城西侧，是苏州城市“一体两翼”发展格
析
局中的重要一翼。
高新区位
苏州高新区、虎丘区，全称苏州高新 技术产业开发区、虎丘区。区域面积： 苏州古城西侧，东临京杭大运河，南 邻吴中区，北接相城区，西至太湖。
5.休闲人文时尚街区 8大业态
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推 广 策 略
户外投放广告：
地缘性：项目四至、竞品区域（何山路） 老城区主干道：干将路、西环路 狮山路
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推 广 策 略
举办产品发布会：
1.邀请媒体以及形象代言人来助阵 2.另一方面场面布置开发商也要舍得花钱 3.在车身上投放广告以及led马路显眼的地方放置品牌宣传广告
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5
区
域
分
历史地理
析
旅游概括
外企投资
人口统计
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苏州高新区、虎丘区东接世界历史文化名城的苏州古城，西濒三万六 千倾烟波浩淼的太湖，南与葱翠绵延数十里的江南丘陵连为一体，石 湖风景区、洞庭东西山风景区、天灵风景区和枫桥寒山寺、虎丘风景 区环绕四周
旅游景点5处，分别为苏州乐园国家4A级景区、白马涧生态园国家4A 级景区、何山公园国家3A级景区、石湖风景区（上方山国家森林公园 、“吴越春秋”主题乐园）和文昌阁，以及镇湖和树山2个全国工农 业旅游示范点和阳山省级森林公园，另有新区公园等30多个开放式公 园和街头小游园，去年景点年接待人数超过了320万人次。
滨
西
河
环
路
高
架 位于狮山路与塔园路的交叉口
狮山路
此处添加公司信息7Biblioteka 让世界仰慕一个新苏州
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狮山路
站在时代前沿的星光大道
每个时代， 都有他引以为傲的精华属地. 18世纪的伦敦、19世纪的巴黎、20世纪的纽约 他们各自以自豪的繁华领先这个时代 21世纪的苏州将他的焦点投在何处？ 时代选择了狮山路
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策划推广方面(增加来人，增加有效客户)：
适量投放广告，提高产品认知度，为明年的最后一栋楼的加推铺垫(不仅仅要考虑地缘 性，针对古城区主干道还要考虑古城区之外的主干道）
通过一系列暖场活动与客户建立一定的情感，营造良好的口碑传播效应 定期举办中高档次活动，形成圈层效应 盘一盘已成交客户来源信息，归档归类，开访谈会，了解该楼盘是什么方面吸引了客 户及抗性，放大优势缩小抗性，做到知己知彼，销量才能上去 参加住博会、房交会、搞活动领取电影票（私人订制） 前提是开发商舍得花钱
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津 西 新 天 地
综合一体化 劣点
户型无优势 公摊面积多
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亮点
区域较为成熟
主干道周边樱 花树
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龙湖时代广场
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新 港 天 之 运
亮点
间距大
综合一体化
劣点 风水不好 （地块东边 靠水) 区域不成熟
新港天之运
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龙湖时代广场
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第一节
PA点RT 击4 此寻处找添突加破点幻灯节标题
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认清现实：
必须承认。 一些品牌开发商比如万科、中梁很会造势，这也充分说明了造势的重要性。 津西新天地总户数800多户，目前仅剩200多套房源，属于扫尾阶段。