① 临界产品选择
A. 控制体型（高宽比）高宽比不宜>6~7
•控制合理高宽比，避免体型不规则导致超限 •通过设置拉板或调整建筑平面，避免三项不规则
B. 控制总高/层高 关注建筑总高临界点60m、80m，严控层高
① 临界产品选择
控制体型（高宽比） 原则：控制合理高宽比，避免体型不规则导致超限
对钢筋含量的影响： 若高宽比介于7～8之间，钢筋含量一般增加可达10%～15%。 若出现三项及以上不规则，必须超限审查，钢筋含量一般会增加
优化客户看不见的结构成本，省下来的都是利润！
客户关注：建筑规划、建筑立面、平面户型、景观配套、精装修 客户对基础、房屋结构基本不关心，也没有专业能力去关注。
（五）设计阶段成本优化核心
支持营运 反应动态 服务战略 提升品质
（二）设计成本优化关键审控要点
设计前期 一、实施方案 二、施 工 图
1. 成本规划 2. 方案选择 3. 规划审控
模式3：仁恒
中高端住宅 会所+泛会所，生活氛围营造
模式4：中端住宅
完善配套与服务，泛会所为主。控制会所规式测算 地下室面积、等级及布置方式 充分考虑报建及分区； 注意人防规模等级上限 充分利用人防规范：2000平米防护单元
一、实施方案成本优化审控要点
2.2 结构选型 ③ 上部含钢量控制
A. 控制体型（高宽比）高宽比不宜>6~7
•控制合理高宽比，避免体型不规则导致超限 •通过设置拉板或调整建筑平面，避免三项不规则
B. 控制总高/层高 关注建筑总高临界点60m、80m，严控层高
2.2 结构选型 ③ 上部含钢量控制
C. 尽量避免结构转换
一个转换层相当于3~5个标准层的含钢量 相当于增加了10~20%整体含钢量
成本审控基于项目定位与客户选择及竞品分析；设 计前期、实施方案必须审控前置。规避定位失误、 配置不当、或有损产品品质底线减配
（二）设计阶段成本优化审控原则
1、合理规划有效成本
以经济合理的成本，最大的提升产品 的竞争力，并形成行业成本优势。
等值定位原则 思考时, “海阔天空”，执行时“入地三分” 不可能有完全准确的预测判断 根据地块的特点和市场定位进行项目的细节设计、规划、建筑、房型比、配套、 物管…… 并非大就是好，全就是好，合适就好，避免不必要的成本开支（客户不认可〕 尽量在营销全过程中减少弱项和劣势，这是买方市场下竞争的必然
架空层 地下室 会所 大堂 管理用房、设备用房、不可分摊面积
② 可售比
可售比计算，如下两种都是可行，但关键是控制“低成本、 低售价、快销售项目”不可售建造规模。
另外，因不同项目公建占比不同，也可在公建面积确定 后，仅进行跟居住相关的可售比测算
可售比 =
销售面积
①地上总建筑面积）； 或②总建筑面积（含地下）
确定经济的结构方案 A、合理的结构选型 根据层数不同确定不同的结构体系 B、确定标准层结构布置方案
C、复核墙柱面积比约4%
2.2 结构选型 ② 结构形式
根据产品层数（高度）选择相应的结构形式
低多层： （低到高）异形柱框架、异形柱+短肢剪力墙；
慎用矩形柱框架
高层： （低到高）异形柱+短肢剪力墙+剪力墙*； 慎用剪力墙
条形基础
30~80元/㎡
50~100元/㎡
注：估算面积为建筑面积。
片筏基础
120~300元/㎡
桩基础
80~200元/㎡
2.2 结构选型 ①初勘与基础
适用的基础方案
A、合理的地基承载力 确定基础种类、埋深、尺寸的最基础数据
B、经济的基础类型 各基础类型的成本按以下顺序递增： 天然浅地基基础、 复合地基浅基础、 筏板、 预应力管桩、 人工挖孔桩(逐渐受限制)、 灌注桩
2.1立面：基于客户细分及成本级配
2.1立面：①风格选择确认。基于客户细分与成本
风格 饰面 部品 成本级配
2.1立面：②刚性指标测算
2.1立面：②刚性指标测算
墙积比
外立面装饰面积 建筑面积
普通项目：小高、高（
）；TH（
）
窗地比
外立面门窗面积 所在层建筑面积
普通项目： （ ）
建筑物与室外大气接触的外表面积
10%，最高可达20%～25%。
对策： 1、控制高宽比不宜>6~7。 2、通过设置拉板或调整建筑平面，避免三项不规则。
① 临界产品选择
案例： 某项目，7度区，高层板式住宅，剪力墙结构，高宽比达7.9，含钢量高达 76kg/㎡，因高宽比过大，导致剪力墙数量和厚度大大增加，仅剪力墙单项 含钢量达42kg/㎡，即使经过努力优化，总含钢量仍在65kg/㎡以上。
花架材质
单方造价 (元/平米）
无柱砼 花架
有柱钢 木花架
有柱砼 花架
无柱钢 木花架
有柱纯 钢花架
无柱纯 钢花架
有柱铝合 无柱铝合 金花架 金花架
外立面门窗
控制窗地比
外立面门窗面积 所在层建筑面积
功能：隔热、双玻、五金件、玻璃种类
型材：粉末喷涂；断桥隔热； 慎用氟碳喷涂；TH木包铝、内开窗
（普通门窗3倍）
三步走： 1、协调建筑专业，研究结构不转换的可能性 2、若必须转换，研究最小限度转换的可能性 3、算账，转换的代价和带来的经济效益比较，作为决策依据
对策：结构布置时应适当考虑建筑功能，避免结构转换。
2.2 结构选型 ③ 上部含钢量控制
调整结构布置后，避免转换，保证车库使用， 地下室含钢量降为142kg/㎡
③ 产品附加值
附件值核心是否报建能满足政府要求，以及自身管理措施
基本原则：附加面积售价＞“建安+管理费”综合成本
• 综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例 • 高地价一般采取高附加值、高售价策略低地价一般采取低附加值、
平均售价策略 • 优先赠送客户既喜欢建造成本又低的赠送形式 • 重点控制建安成本较高的入户花园、凹阳台、阳光室、地下室、
体型系数
外表面积中，包括屋面及封闭阳台 其所包围的体积
严寒≯0.4 夏热冬暖≯0.35
2.3立面：③ 方案设计成本控制要点
层高
层高潜在影响： 墙积比、外立面装饰、门窗外立面； 建筑高度；60m、80m、100m。。。
常用层高选择： 高：3.0/3.1集中空调； 中：2.9 低：2.8 18层以上≯3.15
2.2米下夹层面积
④ 停车率与车库形式选择确定
营销定位
• 各种产品车位配置比例
规划要点：数量测算
• 千人指标 • 政策红利
停车方式
• 地上/地下比例 • 架空 • 半地下 • 地下
地下：主力产品与地下室面积测算
⑤ 商业及业态
商业面积与位置 业态：租or售；主力店 餐饮？ 层高：4.5？5？ 商业地下室应用
高宽比过大，结构方案属先天不足， 即使请大师来优化，成本也居高不下。
① 临界产品选择：注意层数影响人防面积核算
例：某市人防面积计算规则
•9层以上按基底面积、9层以 下按标准层的2% •测算规则的理解 •需注意人防等级上限面积
？ ？
② 可售比
对于低成本、低售价、快销售、高容积率项目需 评估测算，注意如下定位及设计：
饰面
结合立面风格 保证“近人”品质 控制墙积比 石材：控制面积；慎用进口；提前施工干挂or湿帖
栏杆模块：结合立面风格，成本级配
风格 基本
栏杆模块：结合立面风格，成本级配
不同材质体现的不同品质，与定位、售价协调；
慎用钢栏杆； 结合立面推荐常用栏杆模块；规避图集手册 生活阳台栏杆在不影响立面尽量选择1.1m实体栏板
⑥ 会所及配套确定
严控控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积。
配套会所配置、架空层设置要和项目定位一致。 要注意拆分户型户数增多配套规模的变化。
⑥ 会所及配套确定
会所配套规模需根据定位细分
模式1：新鸿基
顶级豪宅 尊显奢华尊贵，高投入高消费高收费
模式2：星河湾
高端住宅 与高档酒店同时开发，会籍制会所
（二）设计阶段成本优化审控原则
2、 严格控制无效成本 产品成本能提升顾客价值、带来经
济收益，无重大成本浪费，控制、减少 无效成本的发生。
（二）设计阶段成本优化审控原则
3、事前控制，循序渐进
可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一
致，公司对成本的发生具有较强的事前控制能力。
（三）成本失控主因及控制阶段
1、成本规划设计控制要点
① 临界产品选择 ② 可售比 ③ 产品附送率 ④ 停车率与停车方式 ⑤ 商业及业态 ⑥ 会所及配套 ⑦ 人防及分区
案例分解
① 临界产品选择
• 高层or超高层
100m 120m 140m 150m
• 高层
60m 80m
• 18F高层 • 11F小高层 • 9层or？层人防 • 7F 多层
2.2 结构选型 ①控制要点
基于三边设计现状，结构技术审控核心目标： 在保证质量、运营前提下，严控含钢量，尽量 减少后期不可逆转后期更改。
结构前期决策、过程控制是关键。
2.2 结构选型 控制要点
结构成本优化关键事前控制，在建筑方案确定过 程中注意关键结构方案确定；规避无效成本发生。
初勘与基础 结构方案确定 上部含钢量控制：体型（高宽比）、层数/层、高结构转换、
注意1：外窗通风面积复核；规避开窗面积不够
注:2：特殊部位门窗高度复核；
特殊部位需细化剖面；注意结构图纸复核
注意3：门窗开启方向复核；规避受阻
百叶
结合立面风格 刚需项目严控遮阳百叶 空调百叶注意功能及立面风格
注意空调机位复核
细部节点：结合立面风格，确定细部尺寸
2、方案选择控制要点