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成本人员如何推动设计阶段的成本优化
秦皇岛公司2012年4月16日
前言
随着房地产业的发展，成本控制、成本优化引起了房地产的高度 重视，为了有效地节约成本，仅有施工阶段成本控制是远远不够 的，那么成本人员如何推动设计阶段的成本优化，是我公司高度 重视的一个课题.目前秦皇岛公司在施项目2个，在设项目1个， 我司根据项目的进展情况，并结合项目成本目标，对各个项目提 出有针对性的优化方案。
后及时与设计沟通，设计修改了图纸，此项节约成本约600万元。
1、在建项目成本优化方案
4、
幕墙及空调百叶优化：
施工图设计4-1号地外立面及单元入口处为玻璃幕墙、空调百叶为铝合金百叶，成本人员在
测算造价过程中，比较玻璃幕墙与断桥铝窗、铝合金百叶及塑钢百叶造价相差较大，故提出
建议，在不影响设计效果和使用功能的前提下，经与设计部沟通修改设计，玻璃幕墙改为断
销面单方约2.75元/m2；
1、在建项目成本优化方案
7、
楼梯间楼梯及公共区域等面层成本优化：
虽然设计任务书中对项目会做一个简要介绍，但是总是需要我们再认真审图，有些地方总会
有这样或是那样的疏漏。通过比照对标产品，如装修的部位和装修材料，通过设计部沟通，
由设计院修改设计，已达到优化成本的目的。
案例：
目录
第一部分：成本优化思路 第二部分：具体项目成本优化方案
一、成本优化原则及思路
1.优化原则 （1）保证产品质量，不降低产品的品质； （2）对客户的承诺不优化（5#地：豪宅为木包铝窗，普宅为 断桥铝进口五金件，排水管材质为柔性铸铁）。
一、成本优化原则及思路
2、优化思路 （1）房地产设计贯穿全程，要有成本的全局观，加强各个阶段的成本意 识。 （2）坚持全程优化设计，提高全程控制成本意识。 （3）加强设计执行力，做到设计标准化，审核制度化。 （4）合约预算前期介入，把控好各阶段的成本目标。 （5）通过精细化管控，使团队成本管理能力得以提升，实现“品质最优、 成本最优”的目标。 （6）通过在施项目的成本优化，不断形成标准化文本，应用于后续项目。 （7）利用好外部资源，提高团队的专业知识，加强对项目的把控执行力
砼含量设计合理，可降低建安成本；
虽然设计任务书中做了设计限额，但是由于现在设计院基本不出概算指标，我们在拿到初设
图之后，委托咨询公司完成钢筋工程量，并比照对标产品提供钢筋指标，如指标过高，通过
设计部沟通，由设计院修改设计，已达到优化成本的目的。案例： 5-1#地地下室钢筋原设计
188kg/㎡；4-1#地156kg/㎡，经过设计优化后5-1#地137kg/㎡；4-1#地110kg/㎡，此项共优
本后，与设计及工程沟通，在不影响使用功能、不影响产品质量的前提下，要求设计院出设
计变更，以达到节约成本的目的；
案例：（1）砼垫层：各楼号垫层砼标号由C20/C15统一为C15
（2）止水带：4-1#地、5-1#地由钢板止水条/膨胀止水条，统一使用膨胀止水条；
（3）地基回填土，由2：8灰土/素土回填，统一为素土回填
后发现一个地块上二次结构的砼标号都各式各样，既不利于施工，也对成本产生一定影响，
员并不知道是否符合结构设计要求，后经设计测算符合结构设计要求，并出设计变更。
结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核。
1、在建项目成本优化方案
2、
施工做法成本优化：
秦皇岛在施的两个项目，由于是两个不同的设计院设计，所以很多相同部
பைடு நூலகம்
位，工程做法不同，我们拿到图纸后，先将两种不同工程做法做出造价分析，并选择最佳成
（4）车库顶板做法取消50厚挤塑板、40厚C20钢筋砼，
（5）车库侧墙保护层做法由50厚挤塑板改为50厚普通聚苯板；
3、
外门窗成本优化
5-1#地普宅，施工图设计外窗型材为断桥铝，型材表面处理为外佛碳、
内粉末，成本人员发现后及时对市场进行调查，经过市调，发现关于型材表面处理不同，与
内外粉末表面处理加工费相差6000元/t，且内外粉末处理既不影响感观，也不影响使用功能，
（1）4-1地块由原地砖面层调整为水泥砂浆面层，节约成本约43万元， 细节装修成本控制
的重要环节是对产品的仔细了解。
（2）5-1普宅电梯厅、走廊等公共部位标准层天棚为石膏板吊顶取消，优化成本约50万元;
（3）5-1豪宅取消电梯厅、走廊标准层公共部位装修，优化成本1100万元;
8、
二次结构砼标号优化
设计者总是会用惯用的一些思路来做设计工作，对细小的环节并不会太在意，拿到设计蓝图
防火隔离带”。根据此内容，经与设计沟通，同意调整为B1级聚苯板，加设防火隔离带，由
此优化成本2627万元；
6、
地面防水做法成本优化：
设计任务书做不到面面俱到，需要我们在了解产品后作出正确判断，通过和设计和工程的工
作沟通，由设计院修改设计，已达到优化成本的目的。案例：如4-1地块厨房、管道井原做
法为满铺且上卷500高，而该做法在产品当地是不适宜的，取消后可节省成本约46万元，折
化钢筋3900t，按5600元/t计算，可节约成本约2180万元；
b、车库顶板优化：
5-1#地车库顶板为双层梁板结构，结构梁间距为600*600，如果按照此方法施工即浪费砼，又
加大了人工投入，成本人员在预算编制过程中同时测算了梁间距1000*1000，用此方法可节约
砼1334立米，增加定型苯板模版1333立米，增加钢筋约100t，优化成本约70万元，但成本人
二、具体项目成本优化方案
1、在施项目成本优化方案
…
1.1 5-1号地项目成本优化方案
…
1.2 4-1号地项目成本优化方案
2、在设项目成本优化策略
…
2.1 3号地项目成本控制策略
1、在建项目成本优化方案
1、
结构优化
a、含钢量优化
实施限额设计，强化设计经济责任制，在整个建安成本中，结构成本约占40%---60%，钢筋及
桥铝合金窗，空调百叶由铝合金改为塑钢，由此幕墙优化成本198万元，百叶优化成本110万
元。
5、
内外保温成本优化
根据目前设计规范，外保温原要求防火等级为A级，但A级防火材料市场不成熟，可选产品较
少，价位很高；2012年初《关于贯彻落实国务院关于加强和改进消防工作的意见的通知》明
确了“民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级，B1/B2级外保温材料应设