• 轻资产运营模式：开 发商前期投入物业和 装修成本，之后委托 魔方运营
• 购置高端物业，自己 管理
品牌输出和服务输出
• 开发商作为业主方， 或业主方持有物业， 掌握所有投入和产出 ，由魔方通过服务来 提升产品溢价，从中 收取服务管理费
4. 万科泊寓:地产开发商系长租公寓
万科泊寓：地产开发商系长租公寓
2013年 获美国华平集团投 资6000万美元B轮， 管理房间数量超过 1000+
2015年5月
正式启动“公寓+” 战略，为用户提供餐 饮、社交、金融、家 政、健身、培训等打 造以公寓为核心的生 活服务平台
2010年 魔方公寓开始布局长 租市场
2015年 完成B+轮融资，华 平追加1.4亿美元投 资
自如网上线，第一个
2012年
自如客入住
租
开通网上交租金功 能；友家2.0正式上
赁
线；第一栋将府公
业
园自如寓开放
2013年 “在线预定”功能上
务
线；推出入住、保洁、
2014年
免费保洁服务升级 为每月2次；自如友
维修服务；第四栋华 侨城7号工场自如寓 预售
家月租产品上线，
产品“资益+”上
线，业主房源交付 四步即可实现
图1：中国住房租赁市场人口
图2：中国住房租赁市场
消费额
3
(亿人) 50000
(亿元)
2.5
40000
2
集 中
30000
与
1.5
1
20000
分 散
0.5
10000
并
0 2015 2020E2025E2030E
0
行
2015 2020E2025E2030E
集中式
平台
• 金融机构、互联网公司 （建设银行、、阿里、 腾讯、京东等）自如 • 家庭维修服务
• 生活家居物品购 •
买，可定制房间
搭配方案
•
• 日常、深度、开荒
、消杀、民宿等， 三天不满意可返工
•
相寓 泊寓 青客 爱上租 魔方 红璞 冠寓
运营数据
已布局9个城市，在13个扩大租赁住房供给 新政试点城市中占7个 为20万业主管理50多万间房源，管理资产 价值超6000亿元 累计服务自如客120万人
▪ 城镇化水平不断提高，人口向一线及核心二线城市集
聚，这些区域高企的房价使得部分刚需受抑制，购房 需求外溢至租房市场
▪ 多主体纷纷进军住房租赁市场，包括房企、房地产中
介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公 司
社会
▪ 当前我国租赁住房发展还处于初步阶段，多主体参与、多
模式并存。在市场细分的前提下，增值服务的提供将成为 住房租赁市场发展的关键
2016年4月
宣布完成C轮3亿美元融 资，在全国中大型城市 拥有百家直营门店，运 营房间超过2万套
2017年 魔方通过增资扩股对 深圳V客青年公寓进 行战略投资
产品线
魔方 公寓
• 针对都市白领，受众面最广 • 单人间，设施齐全，增值服务 • 占70-80%
公
魔尔 • 针对精英人群
寓
公寓
• 区位优势明显，品质更高 • 占10-15%
运营模式
轻资产模式（55%）
• 万科泊寓已将重点从 “散租”转向集中租 赁，通过从国企、政 府等机构处租得废旧 厂房、办公楼或住宅 楼进行改造、装修进 行整体出租
重资产模式（45%）
• 通过收购获得物业产 权或长期使用权，并 负责装修改造及公寓 运营管理
• 得益于国家税收、土 地等优惠政策，但项 目整体回报率较低
自如平台服务体验研究
流程体验
找房 • 用户通过选择租住方式、位置、入住日期对房源
进行筛选，在线浏览房屋详情，决定是否预约
预约 看房
•
填写相关信息预约看房，线下实地看房
签约
•
用户确认租房提交合同，缴纳房租；管家确认合 同闭环管理，系统管理合同流程并归档
住户 服务
•
预约搬家、预约维修、双周保洁，客户满意提交 服务评价
▪ 缺乏确定成功路径，面临周边生活服务、智能家居、社区
社交等业务的竞争对手
技术
住房租赁市场
住房租赁
个人出租
中介租房
长租公寓
多主体参与，多模式并存
• 大型房企（万科、旭辉、
重资产 龙湖、碧桂园、招商蛇口、
金地等）
多 主 长租 体 公寓
• 地产中介、专业租赁机构、
轻资产 酒店集团（自如、青客公
寓、铂涛、如家等）
• 增值服务：帮助房企获取大量准 确性高的客户信息，完善客户大 数据，有利于打通房地产上下游 资源
• 业务转型：白银时代众多房企实 施战略转型，长租公寓成为布局 新业务的重要战场，同时也为企 业带来可观收入，扩大资金面
5. 总结
长租公寓行业前景
消费者需求和发展困境
长期趋势
便利性 舒适性 经济性 安全性
各住房租赁平台功能体验研究
目录
1 住房租赁行业总观 2 自如:分散式住房租赁平台 3 魔方:集中式住房租赁平台 4 万科泊寓:地产开发商系长租公寓 5 总结
1. 住房租赁行业总观
通过PEST分析，住房租赁行业市场广阔
政治
▪ 土地和房源：加大租赁用地供给、利用集体用地建设租
赁住房等；鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业 化住房租赁企业
• 资料来源：迈点研究院
代表平台
分散式 TOP 10 集中式 TOP 10
1
自如
魔方
2
相寓
冠寓
3
青客公寓
泊寓
4
优客逸家
YOU+
5
爱上租
红璞
6
寓见
领寓国际
7
美丽屋
窝趣
8
水滴
V+SPACE
9
蘑菇公寓
麦家
10
蛋壳公寓
自如寓
2. 自如:分散式住房租赁平台
自如：分散式长租公寓行业龙头企业
发展路径
2011年
• 部分三四线区域住房空置率高，租金较 低，但热点城市局部地区可租赁房源少， 租金波动幅度大，租期不稳定
需求端 不充分
• 住房解决方案往往局限于提高居民的人 均居住面积，对居民的其他住房相关服 务需求考虑较少
• 出租房装修品质差，小业主不太可能提 供附加服务给用户
• 我国市场化租赁模式仍是以传统的C2C模式为主，该模式 下房屋租赁较为分散，标准化程度低，价值有限
• 集成了8条产品线的全部产品及功能，且使用体验
良好，搜索功能设置与其他租房APP相比是最全、
产
最直观的
品 特
• 感情色彩浓厚，以不同场景下不同人员的“故事” 为纽带，强化品质租住生活、人性化服务，树立
色
品牌形象，营造温暖氛围
• 兼顾房主和租客两种模式，可一键切换
盈利模式分析
租赁
• 包括自如友家、自如寓、自如驿三块业务， 租金差价是最大的利润来源
融资
• 通过资产证券化获得了资本市场的支持， 实现前期投资到资本市场融资的转变
பைடு நூலகம்
成本控制
• 标准化体系，业主收房就开始招租，从收房到 装修仅需两周，从收房到出房最多1个月
• 与业主约定1~2个月的空置期，在空置期内快速 装修、迅速出租
3. 魔方:集中式住房租赁平台
魔方：集中式连锁长租公寓平台
发展路径
• 到上班地的距离、交通的方便程度、 周边餐饮购物休闲设施情况等
• 装修的豪华程度、装修的风格、空 间的大小、家具家电卫生间洗浴情 况等
• 需要付多少房租、房租多长时间支 付一次、是否能做租房贷款等
• 周边商圈环境、邻里人文环境、安 保、物业等
发 • 参与主体众多，竞争激烈 展 • 资源与价格之间的矛盾，难以协调
困 • 国内法律、法规体系不健全，消防验收困难 境 • 投资回报周期长，盈利困难
单一的房屋 租赁
业主房屋资产 管理
集中包租
房屋托管
单一区域 经营
传统租赁 收入
区域经营
租赁消费升级 和金融产品融
合型收入
• 分布型和集中式经营方式融合，逐渐走 向以社区为单位分布式集中管理，并渗 透到物业行业
• 开发商和公寓运营商合作共建创业公寓 ，未来公寓只有产品的差异，不是业态 的差异
• 企业通过包租、独立开发、收 购或与持有物业方合作的方式 取得整栋物业，然后通过标准 化装修与改造并对外整体出租
分散式
• 房源来源较为分散，是企业从 分散的房东处获取物业经过标 准化装修后对外出租
住房租赁平台
住房租赁平台产生背景
供给端 不平衡
• 商品房部分狂飙突进，保障房适当发展， 但适合城市新居民的可租赁品质住宅供 给严重不足
▪ 旅游消费 (+) : 文化部和旅游部发布数据，2018年“五
一”期间全国共接待国内游客1.47亿人次，同比增长 9.3%，实现国内旅游收入871.6亿元，旅游消费升级趋 势明显
▪ 消费升级，消费主体向85后、90后转变，租房者对居
住的品质要求提高，传统住房租赁服务与新兴需求之 间的矛盾凸显，传统模式难以满足需求
9号楼
• 针对企业员工及收入较低群体 • 包括单人间、两人间、八人间 • 占10-15%
公
• 搬家、洗衣、用车、健康、保险、保洁
寓
、票务演出、二手回收、维修、社保代
+
缴
• 门店覆盖深圳、上海、北京、广州、南京等15 所城市，数量超200家，房量约3万间，为近5万 名住户提供租住生活服务
运营模式
与开发商多元化合作
• 长租公寓为代表的B2C租赁模式：采用统一标准化的装修 设计以及周到、全面的物业服务，致力于向租住人群提供 较好的居住体验