目录一、邓州市房地产市场特征二、项目SWOT分析三、区域竞争个案分析Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.1邓州市概况邓州市地处豫、鄂、陕交界，素有“三省雄关”、“豫西南门户”之称，是省委省政府批准的重点扩权县（市）和对外开放重点县（市）。
全市辖28 个乡镇（办、区），户籍人口157万人，总面积2369 平方公里，总耕地面积244 万亩。
一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.2宏观经济持续向好，人均收入和消费不断提高历年GDP走势对比图历年人均可支配收入对比300 250 200 150 100 50 亿元16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2007年GDP 165.25 2008年205.48 2009年225 2010年250 元0 0 2007年10217 2008年11823 2009年12988 2010年14302 人均可支配收入2010年，邓州市国民生产总值突破250亿元大关，较2007年增长了51.29%，年均增幅12.81%，产业结构于2009年首次实现“二、三、一”的局面，第三产业发展势头强劲，产业结构的占比首次超过农业产值比重位居第二。
2010年，人均可支配性收入为14302元，较2007年增长了39.98%，年均增幅近10%。
2010年邓州市消费品市场实现快速增长，全年实现社会消费品零售总额70.4亿元，较09年增长18.9%。
随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，邓州市批发零售、住宿餐饮业蓬勃发展，行业规模和经营领域日益扩大，发展型、享受型、升级换代型商品逐步成为市场消费亮点。
持续向好的宏观经济，人均收入和消费的不断提高，为房地产市场的发展奠定市场基础。
一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.3城市发展向东，产业集聚区南北两向发展，城市框架不断拉大邓州市新城区建设主要集中在东部的东一环，人民路，北京大道，北环路围合而成的东部区域及道路沿线周边，而老城区湍河以北片区，南环路以南片区则为规划建设当中的邓州市产业集聚区。
城市发展向东，产业集聚区南北两向发展，城市框架不断拉大。
2010年，邓州市中心城区建成面积达到35平方公里，城镇人口53.89万人，其中城区人口35万人。
根据发展规划，到2020年，邓州市建成区面积将拉大至50平方公里，城区人口将超过50万人。
按照2009年公布的邓州市城镇居民人均住房面积35.8平方米计算，未来十年邓州市建成区15万人新增理论住房需求面积将达537万平方米。
一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.4城市建设用地供应不足，房地产开发建设秩序混乱250 200 150 100 50 亩0 2007年194.95 2008年35.35 2009年22.55 2010年128.32 商品房建设用地2007年至2010年年底，邓州市商品房建设用地投放总面积381.17亩，年均投放土地面积只有95.29 亩。
而从上表实际投放量分析，2008年和2009年连续两年不足40亩，2008年邓州市商品房建设用地供应面积35.35亩，2009年全年商品房建设用地投放面积更是跌至22.55亩。
根据中国土地市场网公布的成交数据显示，2007年至2010年年底，邓州市共计成交商品房建设用地22 宗，成交平均宗地面积17.33亩，其中个人购买土地自行开发建设用地成交共计8宗，成交宗地面积合计26.88亩，分别占比36.36%和7.05%，成交时间主要集中于2008-2009年。
土地市场连续两年供应不足，供不应求的市场态势造成了邓州市近年房地产开发建设秩序混乱：私人开发项目增多，建设规模小，建筑质量参差不齐，缺乏统一规划，商品房交易秩序极不规范。
一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.5小高层，高层项目成为新城区住宅主要物业形态项目名称财富名家名门盛世和谐广场物业形态小高层高层小高层高层高层楼层数11,16,17, 20 12,16,18, 26 28 项目名称书香华府财富世家半岛帝城物业形态多层高层高层多层高层楼层数7,13,16 15,17,18, 23 6.5,19，30 根据我司连续两天的市场摸排调研，邓州市新城区，特别是东一环沿线，北京大道沿线，北环路线沿线已开工或即将开工的项目均为高层，小高层住宅。
甚至位于文化路北段的半岛帝城项目三、四期规划也由原来的七层多层物业规划而变更为19层、30层的高层住宅。
一方面，受土地出让规划条件的硬性要求，高层住宅既体现了集约利用土地，又能在有限的土地面积上增加产品套数以缓解市场需求，更是有效降低了过高的土地成本；另一方面，供不应求的市场态势，住宅单价的急剧拉升，对于利润的追求使得高层物业成为了目前邓州新城区房地产开发的首选物业类型。
而高层物业的建设也对邓州市新城区整体形象的树立具有较大促进。
一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.6新城区商品房市场均价跳涨，上涨态势依旧强烈项目名称价格区间一期2700-3200元/ ㎡二期预计3400-3500 元/ ㎡预计3000-3200元/ ㎡一期2900-3200元/ ㎡二期预计3400-3500 元/ ㎡均价项目名称价格区间一期2700-2900元/ ㎡二期3300-3340元/ ㎡3000-4000元/ ㎡前两期1700-2700元/ ㎡三期2900-3400元/ ㎡四期价格预计3500元/ ㎡左右均价财富名家3400元/ ㎡书香华府3300元/ ㎡名门盛世预计3100元/ ㎡财富世家3500-3700元/ ㎡和谐广场3300元/ ㎡半岛帝城3200元/ ㎡邓州市新城区商品住宅价格受供不应求市场态势影响，进入2011年之后，新城区商品房市场均价跳涨至3300-3500元/㎡，而回顾新城区2010年商品住宅价格也仅仅维持在2700-3100元/ ㎡的市场价格区间。
相对于邓州市其他区域住房价格来说，新城区目前的市场预期价格已超出约1000元/㎡，而凭借新城区高标准的市政配套及丰富齐全的教育配套资源，新城区商品房市场价格上涨预期依旧较为强烈。
从上表可以看出，新城区各个标杆性楼盘价格区间主要集中在3100-3500元/ ㎡左右。
（财富世家因其项目额外增加的可选装的200元/ ㎡的地温中央空调配套费用而有所变动）一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.7户型以三房为主，两房为辅的主流设计，兼具创新项目名称户型两房两厅一卫面积范围98-103 ㎡129 ㎡140-145 ㎡171 ㎡102-107 ㎡110 -128㎡，142-143 ㎡90-99 ㎡118 ㎡-125 ㎡130-140 ㎡160-170 ㎡项目名称户型面积范围两房两厅一卫书香华府三房两厅两卫三房两厅两卫财富世家四房两厅两卫两房两厅一卫半岛帝城三房两厅两卫96-103 ㎡财富名家三房两厅两卫三房两厅子母套房两房两厅一卫136 ㎡119㎡，144-149 ㎡166 ㎡90-100㎡125-135㎡146-151㎡名门盛世三房两厅一卫三房两厅两卫两房两厅一卫和谐广场三房两厅四房两厅两卫从上表对比分析可以看出，目前邓州市中高端项目主力户型为两房和三房，两房面积多集中在95-105㎡，三房面积设置主要集中在115-135㎡，140-150㎡，兼有少量四房户型，面积设定在160-170㎡；市场上开始出现面积为171㎡的亲情子母套房创新；从调研项目的户型套数比重来看，多以三房两厅为主力户型，配以两房两厅或者四房两厅。
值得一提的还有金川置业的美景天城项目，据现场人员介绍，美景天城项目在户型设计上推出了87㎡的三房两厅一卫户型，实际为平层送面积的市场首个创新户型。
这也是美景天城项目前期认购热销的原因之一。
相比较同期认购的名门盛世项目的传统户型设计，平层赠送面积的户型创新更为市场所接受和追捧。
一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.8基础市政配套相对落后，成为房地产项目价值提升一大障碍受基础市政建设投入资金匮乏的影响，邓州市房地产项目水、电、气基础性市政配套条件较差，不完善。
目前邓州房地产市场项目当中，除财富置业的财富世家项目自行配备液化气加压供应项目住户使用，兼有地温中央空调配置（冬季室温仅能维持在15℃左右）之外，其余的项目或配备液化气管道入户而无液化气可供使用，或无液化气管道配置，采暖设施更是匮乏。
根据统计数据显示，2009年邓州市城区住房配套有厕所浴室的比例仅有87.1%，且较2008年提高 3.9个百分点。
绝大多数的城镇居民独立使用自来水，占98%，使用公用自来水、井（河）水和其他水源的居民仅占2.0%。
另外，电话线，有线电视，宽带网络的配套也不尽完善。
基础市政配套的不完善，一方面降低了项目本身的居住使用性，另一方面也间接增加开发投入成本，拉高了小区入住后居民的生活使用成本（财富世家地温中央空调使用费约合1000元/年）。
成为邓州市商品房项目价值提升的最大障碍。
一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.9未来城市建设用地放量供应，供不应求态势有所缓解（1）土地市场供应的不足，导致了邓州市正规的商品房开发建设总量在2008年和2009年几乎停滞的背景下，同时城区人口改善居住环境及外来人口增加带来的住房需求持续增长，自2010年开始，正规的社区化商品房市场呈现较大的供不应求态势：和谐广场，财富世家等一批在08年陷入滞销的楼盘，在2010年成功实现逆转，并且财富置业在新城区的第二个开发项目财富名家在2010年只用了半年时间成功推售一期约3万平方米的住宅面积（相当于财富世家一期2年完成的市场销售面积），开盘当天销售率逾95%；中原房地产开发公司的书香华府项目，二期未动工即销售完3-12层的住宅，销售率逾80%；于最近开始内部认购的金川置业的美景天城项目，100套房源两个小时被一抢而光，而项目目前仍旧一片空地，售楼部也刚刚开始建设！对于正规建设住宅产品的俏销，一方面反映了邓州市城区居民更加注重居住品质的市场消费变化，另一方面也使得邓州较大规模的开发企业和个人对于市场盲目乐观，最直接的表现为不同程度的未动工即开始收取购房预付款，而新城区范围内的高层住宅价格也由2010年不到3000元/㎡的区域市场均价而一跃至目前区域市场的3300-3500元/㎡价格，财富世家项目更是将项目二期一批住宅均价拉升至最高价近4000元/㎡的邓州市住宅价格新高！而这一切，还只是发生在开发商有意推迟后期项目入市节奏的捂盘惜售心态之上的楼市疯狂一幕而已！一、邓州市房地产市场特征Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.9未来城市建设用地放量供应，供不应求态势有所缓解（2）2010年12月30日，河南省邓州市人大在市委招待所餐厅楼会议室召开十三届人大常委会第31次会议，对城区房地产市场建设和管理工作进行专题询问。