文本目录第一章总则 (2)第二章改造策略与改造目标 (2)第三章改造用地布局 (4)第四章改造用地设施配建 (8)第五章改造用地道路规划 (9)第六章改造用地设计指引 (10)第七章改造用地强度控制 (12)第八章改造时序与实施措施 (13)第九章附则 (15)附表：各改造单元设施配建要求 ............................ 错误!未定义书签。

第一章总则第一条贯彻落实省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》要求，按照省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见，以建设科学发展惠民之州为总体目标，编制本规划，以积极有效地推动惠城－仲恺区域“三旧”用地的科学改造，实现城市功能更新、土地集约高使用、人居环境优化。

第二条规划主要依据：1.《中华人民共和国城乡规划法》2.《城市规划编制办法》3.《惠州市城乡规划建设管理试行办法》4.《惠州市城市规划标准与准则》5.《惠州市城市总体规划（2008-2020）》6.《惠州市惠城区土地利用总体规划（2006-2020）》7.规划范围的已编分区规划、控制性详细规划8.《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）9.《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤府办[2009]122号）10.国家、省及地方的其他有关政策、技术规范与标准第三条规划年限根据“粤府办[2009]122号”文件，本规划期限为2010-2015年，其中近期为2010-2012年、规划期末为2015年。

为有序推进“三旧”改造，维持土地市场供应的稳定性，并持续性地引导控制城市环境改善和土地集约使用，本规划远期展望到2020年。

第四条规划范围本次规划范围为惠城区行政辖区和仲恺高新技术产业园区范围，即原惠城区行政辖区范围，总规划面积1410.0平方公里。

第二章改造策略与改造目标第五条发展策略1.政府主导，市场运作。

为充分有序的利用当前旧改的优惠政策，在明确市场化改造主体的同时，尤其需要强调政府主导的中心地位，包括：整体统筹规划，以政府战略引导改造意愿；强化组织领导，以政府参与维护主体利益；市场主体运作，以政府投入作为有益补充。

2.突出重点，有序推进。

统筹部署，明确“三旧”改造各类对象的改造规模，做好近期与远期、重点地区和一般地区相结合，控制好旧工业区进行房地产开发的年度投放量，协调与城中村改造的关系，使“三旧”改造规划有条不紊地进行。

3.细分差异，分类改造。

在明确旧城镇、旧厂房和旧村庄三种旧城镇功能地区改造规模与要求的基础上，依据各类旧改地区的城市功能更新要求和发展方向，细分差异，将旧城镇区分为CBD核心区、历史风貌区、综合旧城区、交通枢纽区、交通沿线区、建制镇镇区以及其他零散区等7种类型，将旧厂房区分为中心外围区、景观轴线区、园区集中区、外城零散区4种类型，将旧村庄区分为城中村、城边村、城外村3种类型，制定分类改造指引。

4.系统规划，弹性导控。

按照“规划先行，成片改造；塑造功能，公共优先；成熟一片，改造一片；公众参与，各方共赢”的原则，建立三层次的系统规划体系：以专项规划为指导，明确“三旧”改造地区的基本改造要求；改变以单个地块寻求经济平衡的思路，划分改造单元，建立“单元平衡、区域平衡”的理念，通过单元整体改造、新区地块与旧改地块的联动开发和区域范围内的土地开发运营等弹性改造模式，实现改造资金的平衡，并加强与控制性详细规划的衔接；编制“三旧”地块层面的改造详细规划，切实指导和控制地块改造。

第六条改造重点按照突出重点、有序推进的改造策略，明确惠州中心城区“三旧”改造的重点地区，引导市、区、镇（办）各级政府的配套政策与改造资金投放，增强对项目主体的改造意愿的空间导向，实现并切实提高“三旧”改造的空间实效。

规划惠州中心城区确立“七片四线”的“三旧”改造重点，其中：“七片”为七个重点改造片区，包括：江北南区东片、江东水口西片、桥东东平片区、河南岸片区、火车西站片区、下角旧城片区以及陈江中心片区等。

这七个片区是规划范围内“三旧”改造地块最为集中的地区；同时，这些重点片区也是惠州中心城区最核心的城市功能节点地区，当前正面临设施陈旧、配套不足、功能需要提升优化等问题，更为迫切地需要通过“三旧”改造进一步提高土地集约利用水平，为新设施、新功能的优化配置提供空间。

“四线”为中心城区4条重点改造轴线，包括：仲恺大道沿线、惠南大道沿线、惠州大道沿线、东江两岸沿线等。

这4条改造轴线中，其中3条惠州中心城区最重要的对外拓展轴线，也是联系重要区域性中心城区的进出门户，对于引导城市有序拓展、组织城市功能递进更新、展示惠州城市形象具有重要的意义；东江两岸沿线则是惠州市中心城区最重要的生态景观廊道，重点加强东江沿线的“三旧”改造是塑造惠州城市特色、维育生态环境的重要举措。

第七条 总体改造目标1. 以加快建设科学发展“惠民之州”为总体要求，通过“三旧”改造更新，激活新的经济增长点，促进产业结构优化与调整，改善旧城区及村庄的生活和工作环境，完善城市功能，加强区域性中心城市功能配套，保护历史文脉，促进旧城复兴，塑造惠州独特的城市风貌和区域形象，提升城市综合竞争力。

2. 规划到2015年规划期末，完成“三旧”改造土地面积3438.95公顷。

到2020远景年完成“三旧”改造土地面积6676.17公顷。

第八条 分类改造目标1. “旧城镇”改造的主要目标是：改造中心城区和各镇、办镇区（街区）的旧商铺、旧厂房和旧民宅，提高土地利用效益水平，改善城市居民的居住条件和生活环境，增加居住和城市生产、生活服务设施，保护完善历史风貌街区和风景景观地区，美化重要地区的城市景观风貌，使惠州城市风貌更加迷人、城市景观更加秀美、城镇道路交通更加通畅，土地利用效益有明显提升，生活环境更加舒适。

2. “旧厂房”改造的主要目标是：依据城市总体规划和土地利用总体规划的规划安排，引导旧厂房拆迁并转、退二进三，满足城市居住与综合服务功能的用地空间需求；以工业用地的合理布局，搭建中小企业产业与技术结构优化升级的空间载体，推动城市现代化产业集群的培育；推动零散工业企业迁转入园，实现土地集约利用、产业集聚提升，建设节约集约生态化、集群式的现代化工业厂区；整治重要交通沿线工业企业景观风貌，塑造现代化、清洁型、富有活力的区域性产业基地名城形象。

3. “旧村庄”改造的主要目标是：依据城市功能更新要求和城市空间拓展需要，推动城中村向现代化城市居住社区转变；引导城边村集体物业改造，推动农民公寓建设；整治城外村村容村貌，建设与城市功能扩张相适应的，功能配套、祥和安康的社会主义“示范村居”。

在保障村民合法权益的前提下，实现村庄建设用地的集约节约使用，提高村民设施享用水平，改善人居环境。

第九条 分区改造目标按照规划区的“三旧”改造总体目标，针对各片区的主要问题和未来城市功能更新的规划安排，将总体目标分解至各行政片区，以此作为各镇、办推进各片区“三旧”改造的总纲领。

第三章 改造用地布局第十条 改造用地总体布局根据城乡规划的城市用地功能安排，全部“三旧”改造用地将主要调整居住用地、绿地和公共服务用地，三项功能占地面积约4722.20公顷，占全部旧改用地总规模的70.73%，充分反映了“旧改”满足了城市功能更新、建设惠民之州的发展要求。

同时，旧改用地中还有383.73公顷用地属于生态返还用地，也是落实建设生态城市的具体体现。

全部旧改用地中，仅有623.15公顷用于工业及仓储用地，且多分布于城市中心区外围，体现了集中园区建设、满足内城“退二进三”的发展要求。

第十一条旧城镇改造用地布局旧城镇改造用地功能调整也以居住、绿地、公共服务三项用地为主，三项功能占地规模为1289.42公顷，占旧城镇改造用地总规模的79%，与内城区和各城镇提升综合竞争实力、建设宜居城市的要求一致。

绿地用地功能主要沿滨江、滨湖、重要城市交通轴线以及大型居住区内布置。

耕地、林地、园地等生态用地返还主要布置于广惠高速公路的小金口出入口附近。

少量工业用地主要布置于小金口、马安东部以及火车西站工业区。

第十二条旧厂房改造用地布局旧厂房总体改造用地规模1452.20公顷。

这些旧厂房多数位于内城区的边缘或者城市主要联系轴带的两侧，这些地区都是城市核心功能拓展的主要地区，因此绝大多数旧厂用地改造成为居住用地、公共设施用地、绿地等。

这三类功能用地规模达到1011.40公顷，占旧厂总体改造规模的69.65%。

这些功能更新要求是中心城区生活、生产服务功能生长升级的需要。

旧厂改造用地中有132.86公顷用地或因工业地块面积较小，或因局部用地满足城市整体功能优化需要调整为绿地、道路等功能，而需要进行建设功能的完善整治。

第十三条旧村庄改造用地布局旧村庄总体改造用地规模3601.46公顷，其中有1004.37公顷改造为各类城市居住用地，占旧村庄总体改造规模的27.89%，反映了农村居民城市化的发展趋势。

相应有780.51公顷调整为绿地、473.54公顷调整为公共设施用地、206.20公顷调整为道路广场用地，都为城市综合功能的跃迁提供了空间。

而为适应工业园区化的逐步外迁，有364.62公顷用地用于发展集约型工业生产功能，主要集中分布于东江科技新城、小金口北部生产基地、三栋数码工业园二期扩园部分等。

同时有219.23公顷旧村庄用地保留为村居建设用地，但要求结合城市功能的综合发展要求和宜居环境的建设要求进行完善整治。

依据改造前后的用地性质变化和建筑构筑物的变化差异，规划按照三种类型推进中心城区内的“三旧”改造：1.拆除搬迁：对零散分布的“三旧”项目以及部分沿主要道路、滨江地区、西湖景区周边分布的“三旧”项目因复耕还林、保育生态环境、创建公共开放空间、建设滨水公共绿带、满足道路加宽改扩建等原因，要求拆除已建项目的，采用拆除搬迁的改造方法。

规划中心城区需要拆除搬迁的“三旧”改造用地规模约2331.82公顷，占“三旧”改造总体规模的34.93%。

2.拆除更新：对处于城市功能快速更新地区或城市中心区外围拓展方向的“三旧”项目，因其现有功能与城市发展要求不相吻合或者现行粗放土地利用方式无法满足城市土地集约利用要求，要求进行拆除，重新按照现代城市运营方式安排建设新的城市功能。

规划中心城区需要拆除更新的“三旧”改造用地规模约3623.38公顷，占“三旧”改造总体规模的54.27%。

3.完善整治：对属于展示城市历史文化风貌的“三旧”项目或处于城市远郊地区、对城市功能格局影响很小的“三旧”项目，要采取保留整治的方式予以改造。

要求对现有整体空间格局、主要建筑予以保护、保留，对影响整体空间环境、不属于历史文化风貌类的建筑可以采取拆除；同时可以通过公共设施供给、内部道路网络梳理、小型绿地空间营造、建筑立面整饰等措施优化布局格局与空间环境。