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成都万科魅力之城对面地块提案
2006上半年成都房地产状况分析
o 土地市场供应分析 楼盘开发供应分析
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•土地市场供应分析—总体供应情
况
2006年上半年成都土 地市场共发布拍卖和 挂牌宗地130宗， 共 计9082.44亩。 其中 主城区（五城区和高 新区） 有40宗， 共 1385.61亩； 其余90 宗分布在各郊（区） 县， 共7696.83亩， 约占上半年土地总供 应量的85%。
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户型组合
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•建筑风格建议 现代时尚
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95%
成都千和物业
三环外大观立 交旁
95% 成都天地置业 红河大道
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•竞争楼盘开发特征
o 开发规模较大，品质将不断得到提升，现代风格为主； o 房地产的整体价位提升，三环内超过4000元/平米，三
环外侧整体逼近4000元/平米； o 中大户型在一段时期内仍将成为市场主流； o 各种新政的出台对整个市场的销售有一定的考验； o 城东房地产销售仍将持续火爆； o 电梯公寓以成为区域开发主流； o 外来客户的比例会继续加大。
定位 以生活居住、休闲旅游、教育科研等功
能为主的生态型城市新区
核心 核心区规划面积1.38平方公里，是集办 公、综合性商业服务、大型金融设施等
为一体的综合性服务中心
配套 ３座污水处理厂、两座２２０ＫＶ的变 电站、１２座天然气配气站、１２个电
信交换局规划也已布局城东
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•楼盘开发供应分析—区域供应情
况
•□ 主城区供应分布 • ——集中于城西和城 东
•□ 环线分布 • ——新增供应整体外 移
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•楼盘开发供应分析—小结
受去年新政所带来的对楼市冲击的影响，06年1-6月成都市主城 区新增住宅总体供应量仅为299.86万㎡，较05年1-6月总供应502.54 万㎡大幅减少约202.68万㎡， 而05年留下的大量的需求则在06年爆 发， 从而导致楼市供不应求的状况屡有发生。可以看出开发商对于 06年市场的信心还不是很足，加上6月份新政的实施，上半年有所复 苏的市场又蒙上一层阴影。
购房者重视因素
o 以文化为导向社区氛围，较为完善的小区功能配套； o 对住宅、环境的细部人性化设计更加注重； o 重视高性价比； o 对楼盘形象品质及生活品质更加注重； o 对建筑希望在现代中融入一定的文化内涵；
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第二部分 产品定位
•·项目状况分析 •·物业定位
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地块SWOT分析
优势（S） ◆区位：城东副中心核心区域，临三环 ◆交通：紧邻三环，地铁二号线，沙河堡客运
中心站 ◆环境：中产城东，人均绿地13.6平米 ◆景观：临10平方公里森林公园、塔子三公园 ◆配套：享万科魅力之城近10万平米商业配套 ◆规模：规模较小，销售周期短 ◆1774平米待征绿地，弥补小区内环境劣势
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竞争楼盘基本状况
项目名称 卓锦城 蓝谷地4期
万科魅力之城 上东阳光3期
雅郡 领域 大观城市花园 千和·意境 晨光丽景3期
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建筑 形态 电梯 多层
电梯
电梯
多层 景观 电梯 电梯 多层
电梯
多层
多层
户型 占地 建筑面 销售 销售 （M2） （亩） 积（M2） 价格 率
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•楼盘开发供应分析—供应总体情
况
1—6月，成都新开住宅 楼盘92个，新增供应面 积596.63万㎡。其中主 城区新增楼盘54个，面 积299.87万㎡，占总体 供应的50%， 郊区住宅 供应量略少于主城区随 着主城区土地的稀缺， 郊区市场所占比例份额 将越来越重。
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劣势（W） ◆心理距离＞实际路程 ◆项目整体规模较小，不利做高品质社区 ◆三环路半封闭的隔断影响 ◆社区景观有限
机会（O） ◆政府规划 ◆增值空间 ◆当地市场需求 ◆周边同质竞争楼盘的缺乏 ◆区域影响力提高
威胁（T） ◆周边地块开发时期与本案重合 ◆区域市场竞争激烈 ◆国家调控不断加强 ◆开发商无品牌优势及客户积累
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•土地市场供应分析—主城区供应情
况
城东土地供应量最多的 区域大，占上半年主城 区土地供应总量的44%。 其他4 个区域土地供应 较少，供应面积均未超 过300亩。 城区总体供 应量与去年上半年1561 亩土地供应量相比下降 了11%， 下降幅度不大 基本与去年同期供应量 持平。
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项目周边环境
o 生活：位于东部新城核心区域，充分享受万科魅力之 城近10万平米的商业配套；
o 交通：紧邻城市交通动脉三环路，及规划的地铁二号 线，相邻的驿都大道、老成渝路直达城市中心，并紧 邻五桂桥客运站；
o 教育：四川师范大学等多所高校环绕；
o 景观环境：中产城东人均绿地面积13.6平米，绿地率 30%，同时紧邻10平方公里的十陵城市森林公园、塔 子山公园。
公务员及金 融、学校、 医务人事
向往健康、幽静、安全的郊区生 活，要求性价比比较高
经济型三房为主，面积 在90—110平方米左右
40—50万 35—45万
约20% 约20%
大型企业及 生活及交通便利，对楼盘品质和内 小三房，两房为主，面
学校的职工
外环境有一定的要求
积在80-100平方米左右
30-40万
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目标客户层分析
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目标客户的构成
客户类型
消费心理
需求单位和面积
可承受总价 比例
附近区域生 意人和商贩
想改善目前居住条件，提高居住质 量；喜欢本项目高品质生活社区， 对该片区有感情，二次置业者居多
大三房；面积在100— 130平方米左右
城东房地产市场概述
随着政府向东发展的规划出台，沙河改造完工， 东调工的程启动城东成为房产开发最为火热的区域。 众多品牌开发商入住带动整个区域品质的提升，开发 量成为成都最大的区域。
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向东发展规划
成都市向东发展规划区范围一共226平方公里，其 中外环路以内上是76平方公里，外环路以外是150平方 公里， 范围是西至沙河成仁公路，南至三环路成龙路 南侧控制界，东至龙泉驿东侧成环路， 北至成南高速 公路。
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•土地市场供应分析—主城区交易情况
区域 数量 (宗)
主城区
36
郊区
42
总计
78
比例 面积（亩）
46% 54% 100%
1343.81 4731.27 6075.08
比例 22% 78% 100%
平均土地规模 （亩） 37.33
112.65
77.89
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2020/11/18
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房地产市场总体状况
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成都房地产市场综述
o 成都房地产从2000年后进入飞速发展的时期，特别是2003年 底至今，市场开发量俱增，众多品牌开发商入住，在带动整 个产品品质和房价的大幅提升；
4000
4100 3600 4500 多4000 电3800 3500
3100 3000
70%
融创集团
成龙路与三环 路交汇处
3期 70%
万科房产
成渝高速与三 环路交汇
80% 宏信/达义房产 红河大道
95%
成都汇成房产
成龙路川师斜 对面
1批 80%
加贝置业
老成渝路，三 环内侧
70%
成都经典房产
三环外大观立 交旁
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项目地块情况
项目地块规模较小 净用地4822. 85平米（7.2343亩）
地形较为方正，地势平坦。
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项目地块指标
建设净用地面积：4822.85平方米(7.2343亩) 待征地面积:7869.7平方米 (道路待征地6095.29平方米,待征绿地1774.41平方米) 建筑密度:25% 绿化率:不小于30% 容积率:5.0
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物业产品定位
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总体定位 城东 品质 精致 时尚
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档次定位 中高档次，精致社区！
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功能定位 住宅+临街底商
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向东发展规划—城东副中心
规划 面积76平方公里， 规划人口73.5万人
分区 总体结构包括一个副中心、一个片区 中心、六个片区、十五个居住区，五
纵五横的干道系统