房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
课堂练习5
评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取
的可比实例中有个可比实例的成交日期为2010年10
月1日、成交价格为3500元／平方米，另获知该类
房地产的市场价格2010年6月1日至2011年3月1日
平均每月比上月上涨1.5%，2011年3月1日至7月1
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第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格的处理——交易情况修正
甲
乙
两宗面积过小的土地合并为一宗面积适当的土地
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第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格的处理——交易情况修正
甲、乙两宗地相邻，面积过小，使用不方便，价值不高，目前市场价格
分别为50万元、30万元； 合并后面积增大，方便利用，价值提升至120万元，增值40万元； 若土地甲拥有者购买土地乙，土地乙最后的成交价可能为30－45万元。
日平均每月比上月上涨2％。对该可比实例的价格进
行市场状况调整。
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第3章 房地产估价方法——市场法
课堂练习6
某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元 ／平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动 平均每月比上月上涨0.2%，假设人民币与美元的市 场汇率2011年1月30日为1美元＝6.8450元人民币， 2011年9月30日为1美元＝6.7050元人民币。将该 可比实例的价格调整到2011年9月30日。
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第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准
①统一付款方式
课堂练习1
某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%， 余款于6个月后一次性支付。假设月利率为0.5%, 计算在成交日期一次性付清的价格。
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第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准
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第3章 房地产估价方法——市场法
课堂练习4
某宗房地产2011年6月1日的市场价格为2500元 ／平方米，现需要将其调整到2011年10月1日。已 知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格 指数分别为99.6、98.7、97.5、98、99.2、101.5、 101.8（均以上个月为）。请计算该房地产2011年 10月1日的市场价格。
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第3章 房地产估价方法——市场法
课堂练习7
某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元 ／平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动 平均每月比上月上涨0.3%，假设人民币与美元的市 场汇率2011年1月30日为1美元＝6.8450元人民币， 2011年9月30日为1美元＝6.7050元人民币。将该 可比实例的价格调整到2011年9月30日。
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第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格ห้องสมุดไป่ตู้处理——房地产状况调整
➢直接比较法：以估计对象房地产状况为基准，将 可比实例房地产状况与它逐项比较、打分；
➢间接比较法：设定一个标准，将估计对象及可比 实例的房地产状况均与它逐项比较、打分。
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第3章 房地产估价方法——市场法
格为基准来确定！
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第3章 房地产估价方法——市场法
课堂练习3
某宗房地产2011年6月1日的市场价格为3800元 ／平方米，现需要将其调整到2011年10月1日。已 知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格 指数分别为110.61、110.0、109.7、109.5、 108.9、108.5、108.3（以2009年1月1日为100）。 请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。
8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准
④统一面积内涵：
面积价格换算公式
⑤统一单位面积：
面积单位换算公式
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第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格的处理：
1公顷＝10000平方米＝15亩 1亩＝666.67平方米 1平方英尺＝0.09290304平方米 1坪＝3.30579平方米
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第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格的处理——交易情况修正
交易情况修正方法
关键点： 修正系数以正常价格为基准确定！
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第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格的处理——交易情况修正
交易情况修正方法
交易税费修正公式
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第3章 房地产估价方法——市场法
②统一价格表示单位 •建筑面积、套内建筑面积； •土地单价、楼面地价；
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第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准
③统一币种和货币单位 •美元、港币与人民币之间的换算，一般采用可 比实例成交日期的汇率进行换算；
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第3章 房地产估价方法——市场法
9、比准价格的综合估算与求取 ➢算术平均法：简单算术平均、加权算术平均 ➢中位数法 ➢众数法
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第3章 房地产估价方法——市场法
课堂练习
1、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比 实例成交价格为2500元／平方米，成交日期为2004年1月末， 该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％， 2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元 ／平方米。该可比实例在2004年10月末的价格为多少？
房地产估价理论与方法
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
7、选取可比实例：
①可比实例房地产应是估价对象的类似房地产;
➢ 区位相近
➢ 用途相同
➢ 权利性质相近
➢ 档次相当
➢ 规模相当
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第3章 房地产估价方法——市场法
7、选取可比实例： ②可比实例的交易类型应与估价目的吻合; ③可比实例的成交日期应尽量接近估价时点； ④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。
课堂练习2
某宗房地产的正常成交价格为2500元／平方米， 卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应 缴纳的税费为正常成交价格的5％。请计算卖方的 实得金额和买方的实付金额。
房地产估价理论
第3章 房地产估价方法——市场法
8、可比实例成交价格的处理——交易日期调整
关键点： 交易日期调整系数应以成交日期时的价