高租金区域
低租金区域
项目名称：龙之梦购物中心 位 置：上海市长宁路1018号 占地面积：2.59公顷 建筑面积：32万㎡ 商业面积：22万㎡ 开 发 商：上海长峰房地产开发有限公司 设 计：美国ARQ建筑设计事务所
酒店：约4.4万㎡ 办公：约2.4万㎡ 商业：约22万㎡
物业组合：B3-B4: 地下停车库 B2-9F: 购物中心 塔楼13F-23F:甲级写字楼 塔楼25F-58F:五星级酒店 容 积 率：6.7 地下车库停车位：860个 竣工时间：2005年
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PART 2 项目基本概况
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PART 1 中山公园商圈分析
中山公园商圈发展的外在优势——人口辐射
中山公园以其独特的地理位置、完善的交通条件、优越的景观资源吸引了多种类的消费人群。 周边居住人群
包括：本地居民；附近校园人 口（华政和东华大学），普陀 区、静安区等周边区居民，尤 其是曹家渡区域的居民 居民区
龙之梦购物中心 龙之梦大厦 酒店&办公 兆丰广场（办公） 新时空商务大厦 酒店&办公 巴黎春天大酒店 巴黎春天百货 多媒体生活广场
中山公园商圈内商业、酒店、办公三大行业的 比例分配与其发展商业型、休闲式的商圈规划定位 基本符合。
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PART 2 中山公园商圈物业分析
中山公园商圈商业租金对比
龙之梦 B1：25 F1：30-40 F2：15~20 玫瑰坊 B1：15 F1：15~30
凯德商用简介
2007年8月新加坡嘉德置地集团成员公司——凯德商用收购了龙之梦50%股权及100%经营权，并且由其 主导龙之梦的整体业态调整和重新招商工作。 凯德商用在上海收购多个商业项目：
嘉茂购物广场
龙之梦购物中心 上海来福士广场
1月20日凯德置地投资有限公司宣布，与东方海外有限公司签署 协议，以22亿美元(约合150亿人民币)的价格收购后者全资子公司东 方海外发展有限公司的全部股权。 东方海外发展有限公司目前在上海、昆山、天津拥有7个房地产 项目, 其中约半数为住宅，其余则为办公楼、商场及服务公寓／酒店， 总建筑面积约达148万平方米。
配套性生活消费 专业性商务消费 综合性生活消费 体验型旅游消费
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商务办公人群 交通枢纽过境客 外来旅游人群
PART
1 中山公园商圈分析
中山公园商圈发展的外在优势——交通网络
中山公园商圈临近虹桥机场，快速道路、公交与轨道交通完善，已成为上海市重要的交通枢纽之一。 公交与轨道交通枢纽
主干道长宁路 虹桥机场
3.0-8.0
定 西 路
宣化路
江 苏 路
9.0
主干道沿街商铺租金较高， 多数在20元/㎡/天。 支马路、小马路租金较低， 在3-10元/㎡/天。 整体租金水平由于商铺较为
5.0-11.0
安化路
5.0-9.0
分散等原因，相比其他区域 中心商圈，租金并不高。
武夷路
10~20 5.0-15.0（视物业档次而定）
龙之梦
交通枢纽过境客
公共交通换乘人群与来自虹桥机 场人群，每天有40万人次的人流 经过此地。 居 民 区
外来旅游人群
包括：一般旅游购物者，主要 是从长三角来到上海的旅游人 口；中山公园旅游区吸引来的 外来旅游人群
居 民 区
办 公
商务办公人群
本地办公人群—未来商务总面积 将达43.9万平方米，按每个入驻 人员拥有10平方米推算，约集聚 4.4万；外来商务人群培训人员。
90年代进入上海房地产之 初便在闵行区西侧、肇家 浜路等上海中心外围区域 大规模低价拿地做住宅。
Hale Waihona Puke 徐汇区4PART 1 开发商简介
开发商简介
长峰地产1992年进入房地产行业后，专注于住宅项目的开发，先后在长宁、徐汇、黄浦等区规划并建造 多个居民小区，包括长峰亚太名城、畅园、衡园、佳信都市花园、东安花苑等十多个楼盘。并于2000年左右开 始转型商业地产，目前持有物业包括中山公园龙之梦在内的3个大型集中商业，2座酒店及2座写字楼。
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PART 2 龙之梦，项目概况
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PART 2 项目基本概况
龙之梦所在商圈的未来发展方向
龙之梦作为中山公园商圈架构的核心区域，成为整个商圈发展的制动引擎。 中山公园商圈的发展方向为“商业型+休闲式+数字化”的上海西部新型综合商业功能区
龙之梦
休闲商业功 能区
中山公园商圈规划形成“核心区域、主体功能区和周边特色商业街”相结合的整体架构。以龙之梦为核心区域，东 面区域以华宁国际广场、巴黎春天新宁购物中心以及周边百货店、专业店为依托，形成文化休闲商业功能区，西面以 贝多芬广场、多媒体生活广场、东方海外项目为依托，形成主体商业商务功能区。
5.0-10.0
长宁路
多媒体广场 B1：15 F1：15~30 巴黎春天 B1：13 F1：15~30
作为中山公园商圈的龙头商
15-22 12-15 4.0-7.0 8.0-14.0
业，龙之梦租金远高于周边 其他商业。
中 山 西 路
凯 旋 路
汇 川12-17 路
定 川 路
巴黎春天 B1：8 F1：10-15
加快业态调整步伐
百货业比例缩小，餐 饮、娱乐、服务业比 例大幅增加 2006年10月 引进主题玩具城 开店率达到80%
永乐电器进驻龙之梦
经营管理权。
2005
2006
2007
2008
2009
2010
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PART 1 运营管理公司简介
龙之梦开发节点
龙之梦商业综合体开发经历了开发初期的惨淡经营后，通过改变经营模式、调整业态比例、引入专业管理 公司，进一步完善城市综合体功能，最终实现项目的盈利。其开发历程可分为：起步期、困境期、转型期、稳 定期。
北京嘉茂购物中心 北京来福士中心 上海来福士广场
嘉德商用产业有限公司
嘉德置地集团是亚洲最大房地产 公司之一，核心业务包括房地产、服 务公寓以及房地产金融服务，业务遍 布全球20多个国家超过110个城市。 总物值达226亿新元，总面积达780 万平方米的91个商业地产项目。
成都嘉信茂广场
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PART 1 运营管理公司简介
投资近30亿元、完全自主经营百货、超市、书城等八大业态。
起步期
由民营企业长峰地产集团投资建设并管理经营，因其优越的地理交通优势，家乐福、沃尔玛等 外资巨头均主动要求进入，但却均被拒之门外。
缺乏运作经验、经营遇冷、招商面临困境、开业率不足一半。 困境期
长峰地产集团缺乏商业运作经验和资源，自营的百货、超市运营管理较差，无法起到主力店的作 用，在优越的地理条件下未能解决招商问题，导致经营状况惨淡。龙之梦开始着手业态调整。
区域交通体系，吸引
不少企业入驻。 2007年3月 租金实现翻番，日均 客流量量超过8万人 随着写字楼企业的不 断入驻，办公人群的 增加，以及通过品牌 调整，实现租金翻番 2007年12月 嘉德商用收购中山公 园龙之梦50%股权， 并取得该上海项目的
业投入运营
2008年12月 龙之梦购物中心实现 销售营业额19.3亿元 ,比上年16.4亿元销 售额增长11.76%。
居民区
周边居住人群
消 费 需 求
综合性购物娱乐休闲、聚会、餐饮、生活服务 商务酒店、酒店式公寓、会议中心、大型正餐及商务餐饮、 时尚品牌购物，以及银行、快递、租赁、中介等专业服务 综合性购物餐饮、生活服务、体育、文化、休闲娱乐服务 宾馆、商务酒店、时尚品牌购物、特色美食、旅游纪念 品、银行、邮政等服务
PART 2 中山公园商圈物业分析
中山公园商圈重点商用物业分布
中山公园商圈的大型商业物业建筑面积体量约35.2万平方米,高度集聚在长宁路（凯旋路至定西路段）的两边
,占整个商圈内商业的85.98%。在整个商用物业建筑面积体量中，商业：办公：酒店物业比在5:3.5:1.5。
绿地商务大厦
联通新时空
玫瑰坊
Cloud Nine Urban Complex
——龙之梦 城市综合体 案例研讨
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目录
PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 PART 5 龙之梦·圆梦之路 龙之梦·项目概况 龙之梦·内部交通 龙之梦·外部交通 龙之梦·业态分析
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PART 1 龙之梦，圆梦之路
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PART 1 开发商简介
投资30亿，自营
龙之梦购物中心总 投资将近30亿左右 ，面积达32万平方 米，由民营企业投 资建设并管理经营 2005年12月18日 开业，零租金 龙之梦开业，采用 零租金的捆绑式招 商，其中超市、百 货、书店以及美食 4大业态为开发商 自主经营。
开业面积不足一半
经营不善，开始转型 经过3个月的惨淡经 营，龙之梦宣告购物 中心品牌开始调整。 签约家乐福 放弃自营龙盛超市， 引进零售家乐福。 2006年9月
长宁来福士广场
凯德中国收购的东方海外资 产包中的第一个开发的综合 性商用项目。
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PART 1 项目开发周期分析
龙之梦开发节点
商业租金：
0租金，扣点 2003年 餐饮租金4元/㎡/天 2006年3月 餐饮租金8元/㎡/天 一楼零售租金30元/㎡/天 2007年 龙之梦国际大厦开始 投入运营 “龙之梦大厦”凭借 2008年 2008年与时代华纳 签约，引进5星级电 影院，并增加购物中 心的休闲娱乐设施。 2008年12月 龙之梦万丽大酒店开 2009年 步入相对平稳期 嘉德商用掌握龙之梦 经营管理权，专业的 商业运营管理公司对 龙之梦进行进一步的 品牌档次调整、主力 店更替、以及更为鲜 明的功能区域划分。 餐饮租金12元/㎡/天 一楼零售租金40元/㎡/天 2010年 平稳发展期 品牌档次继续调整、 主力店更替。
开发商简介
长峰在上海开发的主要物业
虹口商城 长峰中心 瑞峰公寓酒店 长峰大酒店