4. 公寓营销思路
整体思路：主要针对刚需及初级投资客，采用低总价 低首付的形式网罗目标客户。
价格让利：成交价格超具市场竞争力，以片区较低的价 格销售，达成快销。 垫付首付：针对目标客户群首付能力有限，可通过首付1 成，其他首付分期还的方式，降低置业门槛，吸引更多的 客户
通过5大核心动作，凸显超具煽动力性价比吸引过 渡型刚需客户 1） 核心动作1：简明直白的传递最具煽动力低价
物业性质 商业40年
周边配套 雨花区政府、喜乐地购物广场
本体配套
百货购物中心、甲级写字楼、时尚建材家具生活馆、连 锁大卖场，精装奢华酒店公寓、影视城、酒吧休闲街、 休闲餐饮、金融中心、下沉式环绕型商业步行街
项目热销分析： 该项目本身拥有百货购物中心、甲级写字楼、建材家 居、影视城等配套，推广中主要放大其配套，打造国 际化市场商业航母，市场占位高端，通过商业形象塑 造，确保投资潜力，客户较为认可；
公寓面积
41-81平米
公寓价格 9000-10000元/平米
物业性质 住宅70年
周边配套 洞井小学，红星美凯龙、融程花园酒店
本体配套
大型商业中心、五星级酒店、甲级写字楼、主题商业 街、电视直播大厅、环球影视城
项目热销分析： 该项目本身商业配套完善，推广中突出红星商圈核心 地段+城市综合体综合配套，商业价值得到客户认可， 公寓投资价值高。 开盘采取低首付策略，首付仅6万，且以低于客户预期 的价格入市，折后9000-10000元/㎡，低门槛高配套的 产品接受度高。
怡海星城
I DO 爱都 草莓街区
1-3 0-2
9-10 7-8 2-3
目前公寓热销个案分析 德思勤（月均去化：55套）
基本指标
德思勤广场
地址
雨花区韶山南路与湘府东路交汇处
基本指标
占地：373476平方米，建面：1417400平方米，容积 率： 5.00 ，绿化率： 19.10%
产品
A1、A2、A3栋为1-3层群楼商铺，A4栋1-2层为商铺， 3-7层为住宅。TASKIN四季汇购物中心、900米苹果时 尚步行街、国际五星级酒店(凯悦酒店)等
保利麓谷林语（月均去化：50套）
保利·麓谷林语
地址
岳麓区桐梓坡西路408号中联重科斜对面
基本指标
占地：790042平方米，建面：1380545平方米，容积 率：2.1，绿化率： 36.2%
产品
普通住宅、多层洋房、联排别墅、五星级酒店、大型商 业中心、九年制学校等多种物业类型
公寓面积 28-40平米
公寓价格 元/平米
0.8
0.2 6350 5% 7000
喜盈门范城 6000 0.9 0.1
德思勤城市 广场
6200
0.85
0.2
香樟兰亭 6000 0.95 0.05
德庆水韵山 城
5600
1.05
0.05
价格（元/ 首付比例 公积金贷款利率 平）
7000
公积金贷款 20%
基准利率4.5%
年限 面积区间 30年 39
物业性质 商业40年
周边配套 麓谷明德学校，30个班精英教育幼儿园
本体配套
2万平米综合商业中心，五星级酒店、保利高尔夫会 所、保利高尔夫练习场，330亩保利麓谷体育公园
项目热销分析： 该项目本身属于成熟大社区，目前主推林语中心，整 合了城市中的商业、办公、居住、旅行、餐饮、会 议、文娱于一体的功能性项目，为麓谷高新区内唯一 的综合体，客户比较认可未来升值潜力； 首次开盘推出买公寓送明德学位，客户认可度较高， 去化100多套，后期转而主打首付一成，进一步去化 100套左右，现阶段低首付、送名校学位取消后，主打 返租18个月，效果逐步递减。
60%
以红星商圈和高桥商
2
过渡性刚 先自住，换 圈及周边写字楼的的 总价、首付 需客户 房后此小公 年轻白领为主，经济 等价格因素
20%
寓出租或转 实力一般,能够承受 以及交通的
手
20-30万的总价和5- 便利性
10万元月供的居多
以红星商圈和高桥商
3
商务型客 户
小型办公 （工作室、 办事处等）
圈及周边的企业为 主，由于业务上对形 象、经营等方面的要 求，对商务办公环境
3. 目标客群分析
当前公寓市场最为活跃的三类客户：投资客 （60%）+过渡性刚需客（20%）+商务客户 （20%）
序 号
客户类型
置业目的
基本特征
关注因素 占比
1
来源广泛，主要以高 投资型客 家庭理财的 桥商圈、红星商圈的
户 一种，主要 客户为主，多为初次 考虑出租 投资，经济实力一般
投资保障、 升值潜力以 及付款方式
公寓面积 40/65/70平米
公寓价格 14000-15000元/平米
物业性质 住宅70年
周边配套 体育新城，华雅国际大酒店
本体配套
购物中心、白金五星级至尊豪生酒店、甲级写字楼、地 下超市
项目热销分析： 该项目本身拥有五星级酒店、购物中心等配套，并且 推广力度大，市场占位高端，公寓作为温德姆豪生酒 店的套房进行销售，有稳定的投资收益； 开盘推出返租政策，返租回报率为8%，且业主还可拥 有2%的酒店抵用券以及免费入住酒店12天的权限，投 资回报率高 ，因此市场反响良好。
办公基本条 件的满足、
价格
20%
有需求
A、 投资客 基本特征：来源广泛，主要以高桥商圈、红星商圈的客 户为主，多为初次投资，经济实力有限
关注点：此类客户主要关注投资保障、升值潜力以及付 款方式等因素
B、 过渡性刚需客户
基本特征：以红星商圈和高桥商圈及周边写字楼的的年 轻白领为主，经济实力一般,能够承受20-30万的总价和 5-10万元首付的居多
2） 核心动作2：赋予产品更高的性价比价值 建议提供1万元左右/套简单装修，提高产品性价比
3） 核心动作3：现场强化居住感体验 多套精装样板房+清水样板房展示 主题建议：满足青年目标客户群的国际化先锋主题
4） 核心动作4：线下多渠道大力拓展客户 3大直效举措全面网罗青年目标客户 直效举措1：大兵团巡展派单：针对雨花区、天心区专 业市场、企事业单位及购物中心进行循环式巡展派单 直效举措2：网络&微博话题炒作：通过参与性的活动进 行炒作，引发青年客户群参与 直效举措3：全城大团购：线上线下全渠道配合进行全 城大团购
环球村（月均去化：60套）
环球村
地址
雨花区劳动东路与花侯路交汇处往东100米
基本指标
占地：810亩，建面：1800000平方米，容积率： 2.5， 绿化率： 41%
产品
公寓 39-48平米 ；住宅：二居室 69-119平米，三居室 111-133平米；商业、写字楼等
公寓面积 37-80平米
公寓价格 5300元/平米
关注点：此类客户主要关注总价、首付等价格因素以及 交通的便利性
C、 商务客户 基本特征：以红星商圈和高桥商圈及周边的企业为主， 由于业务上对形象、经营等方面的要求，对商务办公环 境有需求
关注点：主要关注满足办公所需的条件（交通便利、昭 示性、产品硬件）、价格
客户小结：结合项目自身情况及各类客群关注 点，建议本项目公寓主抓刚需及初级投资客，以 低总价低首付形式吸引目标客户，同时传递地铁 口等今后升值潜力。
月）
新领地公 寓
10-15
北辰三角洲 （新）
15-20
雨花区
银轩铭誉 曙光领峰 东塘瑞府 汇达国际
公寓 铂金国际
公寓 嘉斯茂广
场 西子一间 高桥国际
公寓
高升金典
芙蓉区
伟晖东方 芙蓉
东方银座 锦泰东环
公寓 恒大金都 湘域城邦 先锋东外
滩 金烨融府 凯通国际
喜盈门范城（月均去化：35套）
喜盈门·范城
地址
雨花区万家丽与木莲路交汇处西北角
基本指标
占地：64484.94平方米，建面：480000平方米，容积 率： 5.45，绿化率： 30.44%
产品
商铺20-1000平米，公寓30-104平米，写字楼110-1900 平米
公寓面积 30-104平米
公寓价格 8500元/平米
首付（万 元）
5.46
月供 （元）
1106
5. 推售节点建议
1. 重大节点情况：
预售证节点：2014年1月可达到开盘条件。
活动节点：5月春季房交会。
2. 配套情况：
2013年，湘府路预计将通车 2014年上半年，城际轻轨将初具成型。
3. 销售情况：
2014年初，住宅预计将清盘，后续可直接进入公寓蓄 客，以便缩短整个项目的销售周期
城 I尚国际 蓝湾国际
(新)
8-10 8-10 5-7 10-11
2-4
1-2 1-2 0-2
0-2
15-20 10-12
2-4 2-3 2-3 1-3 0-2 0-2 0-2 10-15
极目楚天 观园 第一湾
开福区
藏珑 山语城
四方小区 名富公寓
铂宫 万科城市花
园 恩宇红公馆
像素汇 米兰春天 像素汇 长房时代城 岳麓区 九龙领仕汇 恒万西溪里 兰卡威国际 百合湖滨 金麓国际
华晨世纪广场（月均去化：40套）
华晨·世纪广场
地址
万家丽路与长沙大道西南侧
基本指标
占地：55925平方米，建面：350000平方米，容积率： 5.52，绿化率： 21.10%
产品
购物中心C1-3层为商铺，5-28层为公寓，此外还有白 金五星级酒店（温德姆旗下至尊豪生大酒店）、甲级写 字楼、地下超市、大型数码购物广场等
10-15 5-7 6-8 0-2
0-2
0-2 0-2 0-2