房地产法案例习题————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期：ﻩ案情：甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。

经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押,没有办理抵押登记。

后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。

法院拟拍卖甲公司的房产。

甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。

”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。

甲公司将从子公司筹得的10０0万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。

法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。

法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1４00万元。

合同签订后10日内,丁公司应先付给甲公司4０0万元,尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。

甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金７0０万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。

”在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日,丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。

丙公司以1５0０万元的价格将该房产卖给戊公司,尚未办理过户手续。

丁公司见状,拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续,将房产过户到丁公司名下。

甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。

鉴于各方僵持不下，半年后,丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。

经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后,当地房地产市场价格变化不大。

问题：1.乙公司以其现有的及将有的生产设备等动产为甲公司的贷款设立的抵押是否成立？为什么?成立。

因为根据《物权法》规定，经当事人书面协议,乙公司可以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押，无须以登记为设立要件。

2．某银行是否必须先实现甲公司的房产的抵押权，后实现乙公司的现有的及将有的生产设备等动产的抵押权?为什么?不是。

因为甲公司房产抵押与乙公司现有的及将有的生产设备等动产的抵押没有明确约定抵押份额，属于连带抵押。

抵押权人（即银行)可以选择就任一财产实现抵押权。

3.甲公司与丙公司达成的备忘录效力如何?为什么？具有法律效力。

因为在法院依据竞买结果制作裁决书后,甲公司将房产过户给了丙公司，丙公司是房产所有人。

当事人对房产权属作的特别约定,不具有物权效力。

但是该备忘录没有违背法律的强制性规定,具有债权效力,丙公司对甲公司负有合同义务，即依约履行将房产过户给甲公司的义务。

４.丙公司与戊公司签订房产买卖合同效力如何？为什么?有效。

因为丙公司是房产所有权人,有权对房产进行处分,且就同一房产签订多份买卖合同,合同效力既不会仅因为房产没有过户而受影响，也不会仅因为是一物多卖而受影响。

5.丁公司是否有权拒绝履行支付400万元的义务?为什么？有权。

因为丁公司可以行使不安抗辩权。

虽然在甲公司、丙公司与丁公司签订的房产买卖合同中约定,丁公司应先交首付，甲公司后办理房产过户。

但是,房产产权人丙公司在签约次日就和戊公司签订房产买卖合同。

该行为已经明确表明,甲公司有无法履行交房义务的可能。

作为先交首付款义务的丁方,有权行使不安抗辩权。

6．丁公司是否有权请求甲公司在自己未支付4０0万首付款的情况下先办理房产过户手续?为什么?无权。

因为甲公司可以行使先履行抗辩权。

甲公司办理房产过户手续的义务在后。

丁公司享有不安抗辩权,可以拒绝履行自己的先给付义务，但是不能以不安抗辩权要求甲公司履行在后的义务。

7.丁公司能否解除房产买卖合同?为什么？能。

因为甲公司在合同订立半年内没有履行办理房产过户手续的义务，丁公司行使约定解除权的条件已经成就。

8.丙公司能否以自己不是合同的真正当事人为由拒绝向丁公司承担连带责任？为什么？不能。

因为甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同中约定丙公司和甲公司对合同的履行承担连带责任。

该约定属于当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，具有法律约束力。

9.甲公司可否请求法院减少违约金数额？为什么？可以。

因为根据《合同法》和相关司法解释,合同约定的违约金超过造成损失的百分之三十,数额过分高于损失，当事人可以请求法院予以适当减少。

案例分析商品房买卖中惩罚性赔偿与双倍返还赵云梧诉北京海开房地产集团公司商品房买卖合同纠纷案【案情介绍】赵云梧系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户。

1999年7月19日，赵云梧与北京市海淀区房地产经营开发总公司(以下简称海淀房地产公司)签订了《商品房购销合同》。

合同约定:赵云梧购买位于北京市海淀区上地南路6号院2#一4一60３室商品房一套,房屋单价每平方米43５0元。

合同签订后，赵云梧按约履行了付款义务，并人住上述房屋。

海淀房地产公司于20０0年6月2８日变更为海开公司。

200０年6月２８日海开公司取得海淀区上地南路6号院房屋所有权证，20０2年1月7日海开公司与北京市国土资源和房屋管理局签订北京市国有土地使用权转让合同,2002年4月海开公司取得国有土地使用权证。

200２年１0月25日,北京海淀区国土资源和房屋管理局作出关于对上地6号院购房产权性质的答复,答复中确认：“海开公司已经取得国有土地使用权证和房屋所有权证,属于现售商品房”。

2０01年9月３日，海开公司与赵云梧签订了补充协议，该协议约定海开公司在２00２年6月３0日日前为赵云梧办理房屋产权证,海开公司于2002年5月2２日开始在海淀区上地南路６号院内贴办理房屋产权证的通知。

赵云梧未办理房屋产权证。

海开公司将海淀区上地南路六号院的房屋产权中一幢一层及地下室、二幢一层等部分房屋进行了抵押,但赵云梧购买房屋未在抵押范围之内。

【原告诉称】赵云梧诉称：海开公司在房屋买卖前后，采用了隐瞒事实真相、欺骗的手段,即把北京市计划委员会批复其建造的职工住宅当作商品房卖给我。

当我发现海开公司的欺诈行为后，多次找其协商,海开公司又于200１年９月3日与我签订了补充协议,该协议约定海开公司在２0０2年6月30日前为我办理房屋产权证,但时至今日海天公司未办理产权证。

海开公司于2000年6月28日把海淀区上地南路6号院的房屋产权整体抵押给中国银行北京市昌平分行，抵押期限为2０01年4月至2002年4月1４日,海开公司无证据说明该抵押已解除。

因海开公司的欺诈及抵押行为，已经严重地侵犯了我的合法权益,现根据合同法及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定,要求解除《商品房购销合同》，海开公司双倍返还我购房款７６3680元及银行利息１７06０6元。

【被告辩称】海开公司辩称：1997年７月我公司开始在上海南路甲1号进行海开公司职工住宅建设，虽然我公司没有销售许可证,但有房地局的文件，我公司销售的房屋作为商品房出售不需要许可证，我们交了土地出让金。

我公司通知购房人办理房产证，但他们不配合，有的人已经办理房产证。

我公司房屋是进行过抵押，但不是整体抵押，抵押房屋不包括销售的房屋。

我公司没有欺诈行为,根据规定我公司的房子有产权证及土地使用证就可以不再办理销售许可，现不同意赵云梧的诉讼请求。

【问题】一、原告的诉求涉及到商品房买卖合同纠纷案件处理中的什么问题：参考答案：惩罚性赔偿。

本案中，原告主张被告因在商品房销售中存在欺诈行为而要求法院判决双倍返还购房款,亦即适用惩罚性赔偿规则。

惩罚性损害赔偿具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。

２003年最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第八、九两条明确规定了商品房买卖合同中在特定条件下可以适用惩罚性赔偿。

第八条规定：“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

”二、本案的原告诉求能否得到法院的支持?为什么?不能。

因为本案的被告不存在原告所说的欺诈、违约不予办理房产证和抵押等致使不能实现合同目的行为。

三、我国立法和司法解释是否允许商品房先出卖后抵押？又是否允许商品房先抵押后出卖？第一问:商品房先出卖后抵押也称商品房的先卖后抵：是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，为获取建设资金,在尚未转移房屋所有权与买受人之前，又将该房屋抵押给第三人的行为。

根据最高人民法院《关于<担保法＞若干问题的解释》第四十七条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。

也就是说,房地产开发企业以期房或者现房进行抵押的,只要房屋所有权没有转移给买受人前,依法办理抵押登记手续的即可认定抵押合同有效成立。

这样,在同一房屋之上，就可以同时存在着买受人的债权和银行的抵押权。

因此,根据我国现行法律和司法解释的规定，出卖人就同一房屋是可以先卖后抵的《商品房解释》第八条规定,只要先卖后抵的行为导致买受人无法取得房屋的,出卖人就属于恶意违约，要承担惩罚性赔偿责任。

第二问:为了加速经济流转，更好的发挥财产的功能,法律允许财产所有人在抵押期间将抵押物转让，但为了保障抵押权人和转让物的受让人的合法权益，转让财产必须受到一定的限制。

《担保法》第四十九条第一款规定:抵押期间,抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵钾人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。

《关于适用＜担保法＞若千问题的解释》第六十七条规定:抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其余部分债务，使抵押权消灭。

受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任。