商品房买卖合同纠纷案件审判实务探析近年来，随着城市建设进程的加快和住宅商品化的发展，人民法院受理的商品房买卖合同纠纷案件逐年增多，案件类型日趋复杂的同时，涉案标的也不断加大，呈现出诉讼的群体性特点，不稳定性较强，处理不善极易造成众多购方户与开发商之间的矛盾激化。

现结合笔者所在法院审理商品房买卖合同案件的情况，对当前商品房买卖纠纷的特点、类型及成因进行分析和探讨。

一、受理商品房买卖合同案件的概况及特点2005--2007年，笔者所在法院共受理商品房买卖纠纷案件132件，2008年商品房买卖纠纷案件数量上升至221件，2009年达到308件，案件诉求也呈现出由最先以要求办理产权证书为主，演变为多方位追究开发商违约责任的复杂趋势。

通过对五年来商品房买卖合同纠纷案的类比分析发现，2008—2009年度受理的商品房买卖合同案件不仅仅为数量的单纯增长，还呈现以下特点：（1）案件标的数额大，社会影响较大。

例如，2008年受理的几十名购房人诉被告王某商品房买卖合同案，至今尚有买受人提起诉讼要求被告继续履行合同义务。

（2）集体诉讼增多，法律关系复杂。

随着小区开发规模的增大，纠纷的共性导致诉求具有同一性，一案进入诉讼程序往往导致其他购房人的连续诉讼处理难度较大。

（3）买方承担的风险较大。

在商品房预售过程中，购房人将房款分期或一次性交付于开发商，但一般不能立即取得房屋，甚至存在房屋尚未动工建设的现象，购房人承担的交易风险较大。

二、商品房买卖纠纷的成因（一）房地产市场机制不成熟、开发混乱。

城市现代化进程的加快，大量的集体土地被征收为国有土地。

由于制度方面的原因，我国土地使用权的最初受让取得没有实现市场化，而是要通过国家行政审批的方式，即大量的集体土地被征收为国有，由国家行政权力而非市场配置土地使用权资源，这导致我国房地产业无法实现真正的市场化。

我国的房地产市场受供求关系不正常、资本市场不完善等因素影响，商品房预售不仅是房地产的主要融资手段，也成为目前房地产市场最常见的流通方式。

在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于开发商，特别是财力雄厚的房地产出卖人，广大商品房消费者明显处于弱势地位，大部分商品房消费者不具备风险防范意识和处理能力，其合法权益容易受到侵害，因而导致了大量纠纷产生。

（二）房地产市场监管不力我国工商行政管理部门对公司法人的登记实行程序审查登记制度，不对公司登记的注册资金进行实体性审查，公司法人登记时，可以不出足注册资金，在公司成立之后的一定期限内再缴足，由此导致我国的公司法人注册资金不实、抽逃注册资金的现象相当普遍，法人没有承担或完全承担与其注册资金额相当的民事责任的能力。

监管部门对开发商资质审查不严，监督缺位，个别行政部门甚至对房地产开发商违法违规操作予以放纵，对房地产总体开发市场的情况缺乏了解，只为追求地方经济发展而实施的地方保护主义。

（三）开发商的守约意识淡薄。

一些开发商利用政策优惠，在未取得相关手续的情形下先行开发建设，边开发边办理手续，在根本不具备相应条件的情形下，即进行商品房预售，导致其无法履行合同。

部分开发商在利润最大化的驱使下，不严格按照法律规定经营，违背社会诚信欺瞒购房人，甚至打出一些具有欺诈性的广告或宣传资料，甚至降低施工标准，以节省成本换取利益，这些都导致商品房买卖纠纷居高不下。

（四）购房人相关法律知识的缺乏。

由于房价上涨，买房困难，面对大量的繁琐手续，购房人仅经过简单的、一知半解的咨询即不假思索的按照开发商的指示签订合同，未对合同条款进行准确的判断和审查，甚至轻易相信销售人员的承诺，为自身的合法权益埋下隐患。

三、审判实践中存在的问题及处理（一）商品房买卖合同与房屋买卖合同关系房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付给买受人，买受人支付相应价款的合同。

按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称品《商房买卖解释》）第1条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

由此可见，商品房买卖合同系房屋买卖合同的一种常见形式，与房屋买卖合同共同隶属于买卖合同之中。

日常生活中存在诸多房屋交易类型，是否属于商品房买卖合同应以商品房买卖合同的两个要件予以衡量：一是商品房买卖合同中的商品房的开发建设者须为房地产开发企业；二是商品房买卖合同中商品房的销售须向社会公开。

两个条件同时具备、缺一不可。

(二)商品房买卖合同成立的形式及效力认定根据《商品房买卖解释》第1条对商品房买卖合同所具要件的规定，可见商品房买卖合同买卖的标的物既可以为房地产开发企业尚未建成的房屋，也可以为已竣工的房屋，因此商品房买卖合同的类型依购买时房屋的状态可区分为对尚未建成房屋销售的“商品房预售合同”及对已竣工房屋销售的“现房销售合同”两种。

目前商品房的预售成为商品房买卖市场的主导，在进行房屋预售时，房地产开发企业通常会先与购房人签订认购书、意向书，并收取买受人的房屋定金后再行签定正式的预售合同。

出卖人印制的宣传资料、销售广告成为吸引公众购买的主要形式，因而买卖双方因认购书的约定与实际合同不符、宣传资料失实发生纠纷的情况也就在所难免。

（1）认购、订购、预订等协议是否能认定为商品房买卖合同2008年我院受理了原告王某与被告某房地产开发公司商品房买卖合同纠纷案，原被告签订了认购书，约定商品房的位置、结构、价款、价款的给付方式、房屋的交付时间，原告王某并按总价款的20%向交付了首批购房款。

因在双方欲签订正式合同文本时王某发现房屋面积多于认购书约定的面积，遂以认购书已构成买卖合同内容为由对面积增大的部分不予给付房款。

认购书能否视为商品房买卖合同，《商品房买卖解释》第5条规定：“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。

《商品房销售管理办法》第16条规定：“商品房销售时，房地产企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方法；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。

如何确认“主要内容”，“交付购房款”又应如何认定，应当确定统一的尺度。

合同的主要条款应是构成合同的基础条件，对于商品房买卖合同而言应当包括：买卖双方的自然情况，标的物的状况，买卖方式，标的物的价款，付款方式、时间，标的物的交付时间。

因此《商品房销售管理办法》第16条规定中第（1）（2）（3）（4）（5）项应属必要条款，也是认定认购书为商品房买卖合同的前提。

由于购买房屋需交付首付款已是商品房交易的惯例，且首付款的数额一般不低于房价总款的10%，因此在双方当事人签订的认购书具备了构成商品房买卖合同的基本条件后，买受人的交款数额也不应低于签订正式合同文本时应当交纳的房屋首付款，即为总价款10%的标准。

因此对于原告王某所诉，合议庭作出了认购书即为商品房买卖合同的认定。

（2）商品房销售广告和宣传资料所作的说明和允诺是否能视为合同内容对于销售广告、宣传资料的性质，《合同法》15条第1款规定：“……寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”；《商品房买卖解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应承担违责任。

”由此可见商业广告及宣传资料在一般情形下只能作为要约邀请处理。

2009年我院受理了原告黄某诉被告上海某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案。

黄某以被告擅自将宣传资料中显示的带护栏落地阳台改建为水泥体普通阳台构成违约为由，要求解除商品房买卖合同并赔偿损失。

庭审中原告提供了被告散发的宣传彩页，其中除几幢住宅楼的外观画面外，还有一些如“楼房质量一流”、“小区管理一流”之类的宣传词，未对房屋户型、设计作详细说明。

如何认定“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”，笔者认为应当是对房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸、设备品牌等部分的具体说明。

而对“商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响”，应当指足以导致他人作出购买意思的重大心理诱因。

在处理黄某所诉案件时，合议庭认为黄某提供的宣传广告彩页未对房屋结构作详细说明，更未许诺此图为实景图样，对其作出购买行为不应构成重大影响，对原告的主张未予支持。

（3）商品房预售许可证明与商品房买卖合同效力的认定在我院受理的诸多商品房买卖合同案件中，出现了部分开发商为逃避承担违约责任，以其无商品房预售许可证明，因而与购房人所订立的商品房买卖合同无效为由对抗原告诉求的情形。

2008年我院受理的刘某等人诉被告王某、被告渤海新区某房地产开发公司商品房买卖合同纠纷的十七个案件即是典例。

关于房产开发公司是否具有商品房预售的资格问题，《城市房地产管理法》第44条规定：“商品房预售必须符合以下条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

”。

对于房产开发公司有无商品房预售资格与商品房预售合同的关系，《商品房买卖解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

”。

两部法规对商品房预售资格的审查标准不一，但从两部法规的性质来看，《城市房地产管理法》属行政管理法律范畴，是国家建设行政主管部门对房地产开发企业的审查依据，购房者个人无法对此进行审查，只要房产开发公司取得了《商品房预售许可证》，购房人当然有理由相信房产公司销售行为的合法性。

因此笔者认为在商品房买卖合同中对商品房预售许可证与合同效力的认定应当依据《商品房买卖解释》进行认定。

四、商品房买卖合同纠纷卖方违约的常见类型及处理。