2021/3/10
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例证2：深圳地产发展历程 88年-96年 深圳地产第一个质变期 万科地产从134种户型减为3种主力户型；同样 深圳地产即使小楼盘同样户型一样优秀；
96年-99年 深圳地产第二个质变期 益田花园带动立面变化，同时深圳发展商开始 有真正实效的整体规划、景观设计、物业管理
5、湖景会所：健身房、桑拿浴、乒乓球、桌球、棋牌室、医务室…... 6、栋梁计划：国际双语幼儿园、（清华附小）、外语学院、江汉大学 7、管家服务：香港新港物业管理公司60多种特约服务
◆ 据相关了解，代表中国地产顶尖级实力派的金地（新批3家上市公司之一）、东海（深圳第一 高尚豪宅区）、万科等第一流的地产商也准备进入武汉市场，其同样代表地产专业最强的攻 击力；
判断：1、 武汉地产已经开始苏醒，市场发展速度开始加快；新一轮的市场竞争即将全面爆发；
金色港湾一定需要尽快抢先建立自己的核心竞争力，在优秀地产商尚未全面启动市场 的空隙，抢占致高点，用深圳高点封杀市场；
3、人和：发展商与开发区良好的界面及周边关系（可直接带动销售），策划大师王志纲 老师、实力派王刚、杀手派博思堂推广，金色港湾高点的营销手法，已经具有 非常好的领导品牌实现的保证；
天时、地利、人和均在，领导品牌指日可待，关键是我们能不能把指标建立起来。
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三、我们面临的竞争局面如何？
2021/3/10
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2、未来的竞争局面如何？
成熟定律： 当1个市场60%-70%的发展商经过1-2个项目，市场成熟速度会非常之快，同时，地产 的质变性周期也越来越短，竞争总是在高层面率先质变；
例证1：香港地产36年的发展历程
时间
年限 时代
质变点
指标
63年-83年 84年-90年
◆ 在经过了长达4年（华银城、同成、国贸新都、常青花园）的第一轮市场铺垫阶段，武汉市场 从2000年开始，真正进入市场化，第二轮市场竞争全面开始；
◆ 武汉本地的发展商已经觉醒，外界地产优秀配置：建筑设计柏涛（世界排名第8）、环境设计 贝尔高林（世界排名第7）、物业管理金地等均与本地项目开始合作；优秀的专业水准即将全 面提升；
佐证1深圳：万科四季花城、深圳蔚蓝海岸、振业星海名城工程速度赶不上销售速度； 佐证2武汉：新世界常青花园、丽岛花园、城开系列项目、蓝湾俊园等销售比竞争对手
要好得多； 佐证3汉阳：天鹅湖花园销售在早期汉阳当数第一；
判断： ◆ 由于我们的共同目标非常明确，一定要实现利润，一定要更快并更长久地实现利润，
而实现利润最好的方式是指标性领导品牌，因此，金色港湾一定要成为领导品牌，一 定要建立领导品牌的指标性；
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二、我们够不够领袖的条件？
金色港湾
天生丽质 规模最大 水准最高
配套最好
2021/3/10
◆ 送200万平米无敌湖景 ◆ 送4000米长生态赏湖堤
◆ 50万平米意大利湖畔小镇 ◆ 单栋别墅118栋；联排别墅253栋；花园洋房3232套；
◆ 世界级规划：澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司（世界排名第8） ◆ 世界级环境：奥亚（香港）园境师事务所 ◆ 大师级生活：王志纲全程设定生活概念 ◆ 规划：以一条贯穿南北的生态轴联系各空间，以中心绿地、水体为空
间主题； ◆ 引入湖水，形成3个大型游艇港湾； ◆ 人车分流；
◆ 内部配套：意大利风情商业街、国际双语幼儿园、双语小学、水上高 尔夫、沙滩游泳池、园林网球场、游艇会；
◆ 香港新港物业管理公司管家服务 ◆ 6重保安系统：1、湖景天然屏障；2、红外线监控系统；3、24小时保 安巡更；4、闭路电视监控系统；5、楼门对讲系统；6、户门防盗系统； ◆ 购物、交通、健康、家政、休闲60多种特约服务； ◆ 智能化：全面e时代 ◆ 周边配套：江汉大学、最好的中学外国语学校、武汉最大的体育中心
99年-2000年 深圳地产第三个质变期 大地产配套设施出现：住户专车、名校、主力 商场、会所
2001年
深圳地产第四个质变期 品牌地产时代；万科地产/振业地产/招商地产/ 华侨城地产/天健地产/建设控股地产6大发展商
成熟定律意义：市场的竞争局面是由成熟定律决定的，成熟定律同样会带来市场竞争的威胁（如 果我们自己没有预见的话）；武汉市场相当于深圳地产96年-99年状态，随着顶尖 级地产商的介入，第3阶段很快来临；金色港湾一定要领先市场；
◆ 湖景会授所课：：健X身X房X、桑拿浴、乒乓球、桌球、棋牌室、健康顾问中心3
判断：1、天时：湖景在武汉而言是3个景观之首（湖景、山景、高尔夫景观），金色港湾从项目
本身的条件来看，天生丽质，三角湖无敌景观+路边便捷的位置，已经具有非常 好的领导品牌的前提；
2、地利：柏涛规划、奥亚环境等世界级优秀公司的介入，让金色港湾具有世界级的水准， 已经具有非常好的领导品牌的内涵；
2021/3/10
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四、我们的核心竞争力在哪里？
金色港湾
主题
◆ 50万平米意大利湖畔小镇
主题广告语 ◆ 牵动一生浪漫
支持点
◆ 10大选择理由：1、世界级规划：澳大利亚柏涛（世界排名第8） 2、超大规模：50万平米小镇 3、无敌自然生态：200万平米无敌湖景/奥亚/4000米生态赏湖堤 4、配套齐备：意大利风情商业街、水上高尔夫、沙滩游泳池…...
20年 7年 3年
地产规范时代； 地产成熟时代； 大地产时代； 社区地产时代；
地产品牌诞生
新鸿基、长江实业出现
5大地产领导品牌出现 新鸿基、长江实业、恒基兆业、九龙仓、 惠德丰
领导品牌规模性开发；
品牌地产
长江实业嘉湖山庄、海逸半岛；太古康怡花园
注：1、深圳目前相当与香港地产第三阶段《大地产时代》，未来将进入社区地产时代；
金色港湾
整合市场攻击策略
Strategy Ad. Planning
[领袖时代]
2021/3/10
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一、为什么一定要做领导品牌？
1、地产第2定律：随着市场竞争的加剧，对于楼盘销售将会出现两极分化，领导品牌由于其指标 性非常强、代表地产热点、能满足卖家要选就选最好的心理（相对而言，毕竟 买房是件大事），因而成为首选，销售业绩都非常好；其它第2阵营的项目销售 就是不好； 地产第2定律无论在深圳还是武汉都非常明显地得到佐证；