环球置地广场商业 部分演示文稿
天津市商业发展概 况及现状分析
－－在商言商
本次演示内容
一、天津宏观商业状况 二、商业地产典型个案分析 三、商铺销售推广模式 四、商业设施对于写字楼的作用 五、招商工作的一般合作模式 六、商业后期营运思路• 一、商圈来自布天津宏观商业发展状况
商圈总结：
1、商圈具有四个必需，决定其日后的潜力。 2、可达性及停车场面积 3、业态的聚集 4、人口的变化 5、商业重心发展呈四周扩散状态，南部最为明显。
城，这里曾 经聚居着12 万人口。
位于河西、 ？？ 和平、河东 三区交界处， 可以辐射到 三区居民。
劝业场、滨 江商厦、中 原公司
百货大楼、 万达商业广 场
国际商场、 伊势丹、津 汇广场、
新世界百货、 滨江购物广 家乐福超市 场、凯旋门
百货
？？
百货、餐饮、 百货、餐饮、 百货、超市、 百货、餐饮、 百货、餐饮、 ？？
• （3）另外，商业地产的政策性调整也直接关系到项目定位的准确性。大规 模的拆迁带来原住居民的大规模转移，同样也会带来新兴的居住区与人口， 但这绝不是一个短期内可实现的情景，而需要一定的周期，或说相当长的周 期。因此，如何在一个新兴的商圈或一个正在整合期内的商圈实现利润的回 报与项目的可持续发展，是一个商业项目前期定位必须要考虑的问题。
• 商业地产中的“人气”更多表现在商业之间的聚拢性上，即本项目所 定位的消费人群是否能与周边配套的商业定位相一致，只有定位相近 或者一致，才能形成规模，从而形成一个商圈，彼此之间才能相互依 存。而女人街却像一个孤立的岛，完全与周围商业不相融合，这也是
其人气不旺的原因之一 。
• 3、定位模煳难聚目标客户
各区人口变化表
1、小白楼商圈因地处和平区、河东区河 西区三区交界处而占有一定的优势。尽 管和平区的人口在减少，但是河东和河 西的人口数量正在逐年增长，其增长幅 度足以弥补和平人口减少造成的缺口。 2、 和平处于劣势，新兴的居民区周边 商业为下一个商业热点
天津商业地产典型个案分析
• 1、成功个案 • 上谷 • 古文化街
商铺销售的推广模式
• 自购自营 • 纯租赁 • 返租 • 带租约销售 • 回购
自购自营
• 在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并 利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理， 并收取一定物业费用。
法国停车场面积与营业面积之比一般为6:1,美国为5:1, 日本为1:1,而我国的老式商场几乎无停车场可言。即便是新 建的大型超市或购物中心,其平均比例也不过0.3:1,可以说差 距甚大。
• 鼎盛时期的滨江道不仅有劝业场和中原公 司等主力百货店，还有戏院、华清池、鸭 子楼、交通饭店、各类书店等休憩功能的 业态。由于功能老化和交通阻隔，一些休 憩业态逐渐被隐退，现在的滨江道业态趋 于同质——百货、珠宝和时装，其“异业 聚集”效应大大地弱化。而新的商圈一般 都由百货、超市、时尚影院、星级酒店等 购物和休憩业态组成，大量的休憩业态增 加了商圈的“异业聚集”效应。
商圈四个必需
交通便利性 人口聚集度
主力百货店 异业聚集度
滨江道商圈 和平路商圈 南京路商圈 东马路商圈 小白楼商圈 海光寺商圈
位于市中心，交通非常便利
与和平路商 位于南京路 圈毗邻，交 与大沽路交 通比较便利。 口，交通非
常便利。
？？
所处的和平区是天津市中心区域，一直以 来聚集着众多的人口。
紧邻天津老
• （1）单面临路（东：棕榈阳光住宅区，舒泊；南：滨江亚飞汽车；北：1928）
•
西：南门外大街，但中间设隔离带
• （2）地段、地段、还是地段。－－商业地产的至理名言，女人街先天不足。
• 2、人气不足是败绩关键
• 从上表的分析看出，在“女人街”周围拥有众多商业是事实，但这些 商业项目所引导的消费群多半是目的性消费，即来此消费的消费者是 为满足某一特定需求才前来消费的，且年龄层普遍偏高，即30～40岁 人群。而女人街的消费对象是年轻的时尚女性，即30岁以内的人群。 因此，从消费人群的年龄上来说，女人街与其周围的商业消费人群不 相符，甚至是相悖的。
• （1）“以女性消费为主体的大型立体室内商业街”、“集休闲、购物、餐 饮、娱乐、住宿于一体。
• （2）而从“女人街”开业后的一系列表现来看，其商业业态过于单一，所 经营商品的品质不够高档，商品定位缺乏细节化的处理，没有主次之分，没 有突出其商业重点。与其大肆宣传的口号大相径庭，不能满足年轻时尚女性 的需求，导致客源逐渐流失。
娱乐、品牌 娱乐、家居 餐饮、娱乐、 娱乐、超市 娱乐、超市
专卖店等等 等等
健身房和写 等。
等
字楼。
由于设计年代久远，和平路和滨江道上的 几大商场都没有停车场，滨江道每百平方米商 场仅有8.27平方米的停车位；同时其周边道路 狭窄，交通极不便利。而新商圈都拥有便利的 道路交通设施，商圈内的百货商场和购物中心 都设计了充足的停车位，这就大大降低了由于 交通拥堵和停车不便所造成的顾客的交通成本 和时间成本。
• 2、失败个案 • 万达 • 女人街
成功的地产都是相同的，失败的地产却各有各的不幸。
成功个案的共性
• 1、开发商的前期定位非常准确 • 2、区域交通网络非常完善 • 3、周边人口密度和消费能力突出 • 4、发挥自身优势，形成区域商业经营差异化
失败案例分析之女人街篇
• 1、地段先天不足埋下失败隐患
•
－－提退铺－－信访办上访－－闹事－－局
•
面无法收拾
• 3、开发商从卖铺－－返租－－加建地下停车场
•
－－仲裁。
• 4、业主认为：按开发商的计算方式，十年内可回收全部 投资，而实际情况是，除少数沿街商铺，其他商铺租不出 去。
• 5、结果，开发商由于返租，支付了大约1.8亿租金，但由 于商场的商业形象受到极大损害，业主手中的商铺已无法 走上良性轨道，从而造成恶性循环。
• 4、运营管理不善扼杀项目生机
• （1）前期重定位，中期重招商，后期重管理。
• （2）综合性不到位。没能将餐饮、住宿、娱乐功能完全发挥，只作为一个购物中心
•
在经营。
• （3）缺乏主力店。商品缺少特色，过于平庸。
失败案例分析之万达篇
• 1、恶炒概念，夸大商铺效能，造成现实与预想存在巨大 差异。
• 2、产权商铺为业主带来巨大威胁，业主从提意见