２０２１年昆明房地产市场分析报告CONTENTS 目录01PART ONE 行业环境02PART TWO 土地市场03PART THREE 商品房市场04PART FOUR 典型房企布局01行业环境PART行业政策城市发展宏观政策分析疫情未改楼市调控总基调促进行业健康发展是未来关键词政策回顾•坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位•因城施策，促进房地产市场平稳健康发展“两会”对房地产的定位十四五规划房地产远景目标•坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；•有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给；•推动金融、房地产同实体经济均衡发展；11月3日，“十四五规划建议及2035愿景目标”发布，其中明确指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
预计未来5-10年内，房住不炒定位仍不会改变，“稳”在未来一段时间内仍是政策调控的关键词。
政策回顾“三道红线”的出台，避免资金流入高负债房企，短期客观上为房企投资降速，实现防风险目标。
长期来看，使楼市防火墙更规范化，减少房企挤占社会融资规模，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
红线一红线二红线三剔除预收账款后的资产负债率>70%净负债率>100%现金短债比例<1倍“三道红线”高压房企投资被迫降速政策回顾2021年1月起，央行开始对银行业金融机构房地产贷款集中度管理，对金融机构房地产贷款余额占比上限提出明确要求。
随着新规实施，企业融资成本将进一步分化，且无法达标三道红线的要求的房企面临更大压力。
银行业金融机构分档类型房地产贷款占比上限个人住房贷款占比上限第一档：中资大型银行中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行40%32.5%第二档：中资中型银行招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行27.5%20%第三档：中资小型银行和非县城农合机构城市商业银行、民营银行22.5%17.5%大中城市和区域农合机构第四档：县域农合机构县域农合机构17.5%12.5%第五档：村镇银行村镇银行12.5%7.5%房地产贷款集中度管理要求银行类别银行名称房地产贷款个人住房贷款占比上限占比2020H1增速占比上限占比2020H1增速中资大型银行工行40%35.8% 6.0%32.5%30.5% 6.2%建行38.0% 6.5%34.0% 5.4%农行35.9%7.1%30.5% 6.2%中航35.5% 6.6%30.9% 5.8%交行26.5%8.4%20.9% 5.4%储蓄35.2%8.8%33.6%8.5%中资中型银行招行27.5%33.2%9.2%20.0%24.7%8.3%中信27.7% 5.5%20.4%7.2%民生25.8%9.2%12.5%13.2%浦发27.9%9.7%19.3%10.6%兴业33.7%9.4%25.7% 6.5%光大23.0%7.6%15.1%7.4%华夏20.0%14.4%12.0%13.8%……目前各银行房地产贷款规模占比政策回顾按照“政府指导、银行监管、专户专款”进行资金监管•12月1日，昆明，监管资金额度为项目预售总额的30%•12月7日，成都，监管资金额度不低于预售挂牌价款总额的25%•12月8日，唐山，监管资金额度为项目总预售资金的100%•12月2日，太原，监管资金额度为项目总预售款的40%•11月23日，江西省，监管资金额度不得低于预售项目楼栋完成房屋初始登记并达到购房人可单方办理房屋转移登记条件所需资金12月末，全国各地开始加强项目预售资金监管，逐渐形成趋势性政策，整体上呼应了中央“促进房地产市场平稳健康发展”的主基调。
随着此类政策实施，叠加三道红线限制，未来房企现金流将进一步承压。
政策回顾各地进一步调控信号强烈，12月3日，住建部在建设工作简报中刊载文章，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予了充分肯定，并准备向全国推广经验。
长沙模式楼市调控全国最严，“反炒房”态度最为坚决•限售4年。
商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易•二套限购。
购买二套房，必须在首套房拿证4年之后。
•二套征收重税。
个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。
•堵住人才购房漏洞。
专科及以上学历人才，须满足在长工作生活24个月。
土地供应呈现井喷之势，供求不存在人为制造的短缺•从2015年到2019年，长沙土地供应面积接近9000万平方米，仅2019年就供应了2600多万平方米；政策回顾回顾整个2020年昆明房地产政策主要涉及公积金、商办去库存、加强规划审查等方面，无重大调控政策出台。
4月，昆明市政府:应对疫情保障房地产市场平稳，共11条通知。
其中包括，调整土地出让价款，优化商品房预售许可审批4月，昆明市公积金中心:开户满6个月且缴存6个月以上，可申请公积金贷款4月，昆明市政府:《鼓励省外高校毕业生在昆就业创业实施办法（试行）》，实施“零门槛”人才落户政策7月，《昆明市土地储备管理办法（修订）征求意见稿》，土地储备机构应对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿、土地权利等情况进行审核，不得为了收储而强制征收土地6月，昆明住建局：住建部门将对商品房装修项目进行全过程监管，加强工程建设质量安全管理11月，省自然资源厅：《云南省征收农用地区片综合地价》昆明市五华、盘龙、官渡、西山4区片区最高标准为25.55万元亩，呈贡区最高为21.89万元亩11月，市自然资源规划局：《关于进一步规范建筑工程项目审查的实施意见》有关商务办公建筑的审查规定，将对昆明大量开发的商办LOFT产生重大影响12月，省政府：《云南省人民政府关于统筹推进城市更新的指导意见》“坚持规划引领，产城融合；坚持政府推动，市场运作；坚持以人为本，改善民生；坚持保护优先，历史传承；坚持因地制宜，量力而行”5条基本原则12月，市政府：《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》推进商业、商务办公用房去库存工作2月，昆明市政府:土地尾款可申请缓缴，缓期最长不超过60天12月，市政府：《关于加强商品房预售资金监管工作的通知》实行分阶段、按比例动态监管，监管资金额度为项目预售总额的30%重点政策解析2021年1月起昆明开始执行加强预售资金监管，首先能够保障项目资金运转的安全性，防范行业的金融风险，同时减少因企业资金挪用产生的烂尾风险，整体上印证了中央“促进房地产市场平稳健康发展”的主基调。
执行范围•本市五华、盘龙、西山、官渡、呈贡区及三个国家级开发（度假)区范围内预售资金范围•购房人按合同约定支付的定金、首付款、一次性付款及包括预售商品房按揭贷款在内的后续付款等预售资金，应当全部存入预售资金监管账户预售资金归集•购房人凭商品房预售资金交款通知书，通过银行网点柜台或者商品房预售资金监管专用POS机将首付款或一次性付款直接存入监管账户；•房地产开发企业应当授权按揭银行在审批放款后10 个工作日内将款项划转至预售资金监管账户；预售资金范围•在项目竣工验收备案前，只能用于支付本项目的工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项、法定税费和到期的银行贷款。
房地产开发企业可在预售资金中提取5%的办公和管理支出；•商品房预售资金按照专款专用原则，实行分阶段、按比例动态监管，监管资金额度为项目预售总额的30%；重点政策解析房企规避办公风险的开发手段进一步减少，平层公寓产品供应继续扩大。
未来将传导至土地市场，住宅商业混合用地流拍率上升，溢价率缩减。
11月16日，昆明市自然资源规划局印发《关于进一步规范建筑工程项目审查的实施意见》,在此次《实施意见》中，昆明市自然资源规划局按照《办公建筑设计标准》，对昆明的办公建筑进行了两点重要调整。
调整内容•未来除已纳入土地出让合同的规划条件明确规定可配建公寓的情形外，昆明将不再审批公寓项目；•严格控制办公项目层高。
开放式或半开放式办公建筑面积占所在标准层面积50%以上时，层高不得＞4.5米；其他类型办公建筑层高不得＞4.0米城市发展高铁西客站落地，马街片区迎来跳跃式发展契机计划5年内完成城改，释放天量土地内外交通进一步完善，辐射能力进一步加强城市重点规划昆明西客站选址马街，站城一体化开发达3200亩。
10月，融创联合体拿下首次片区首次供地，以昆明西高铁新城的建设拉开序幕。
昆明西客站选址马街片区，总投资209亿，围绕TOD开发•昆明西客站综合交通枢纽项目选址马街获批，西客站站城一体化开发面积达到3200亩，总投资209亿元。
整个区域将以“站城一体化”的模式开发，在核心区打造一个铁路西客站、城市轨道、长途客运、城市公交、出租车等社会交通和静态交通等多种方式为一体的综合交通枢纽，同时围绕TOD核心区开发商业、商务、居住等多种功能区，成为一座以昆明西客站为中心的新兴“高铁城”。
融创联合华发、云南取得片区首次供地•片区5宗317亩首次供地，被由华发、融创、云安置业联合创立的昆明华创云房地产开发有限公司以底价竞得，成交价约53亿，成交土地单价约1675万元/亩，楼面价约4568-6143元/平米。
西客站综合交通枢纽大致范围城市重点规划昆明计划完成3年拆迁剩余城中村，5年完成改造。
若按照目前计划实施，未来5年土地市场将形成天量供应，为稳定房价将起到积极作用。
•2020年完成拆迁29个、693万平方米。
2021年完成拆迁87个、2283万平方米。
2022年完成拆迁107个、1436万平方米。
•2020年完成改造项目3个(含1个微改造项目)，2021年完成改造项目8个，2022年完成改造项目26个，2023年完成改造项目51个(含11个微改造项目)，2024年完成改造项目70个(含2个微改造项目)，2025年完成改造项目129个。
三年完成拆迁223个城中村五年完成改造287个项目9月25日，在全市城市更新改造工作推进会上，昆明编制了《昆明市城市更新改造行动计划》），有计划、大力度加快推进城市更新改造，不断完善城市功能、改善城市形象、提升城市品质，彰显昆明城市特色魅力。
地铁•昆明地铁4号线及6号线二期于9月23日开通试运营；•安宁轨道交通进入实质选址阶段，中铁开投与安宁市、昆明轨道交通集团太平片区轨道场段选址、昆钢片区轨道规划情况并举行会谈；123公路•加快推进昆石复线（福宜高速）建设工作，6月18日，福宜高速经开区到昌宏路段发布拆迁拆除工程公告，计划开工拆除多个专业市场的部分建筑；•滇缅快速路一期最快明年底建成昆楚高速复线有望同期通车;铁路•中老昆万铁路第一长隧安定隧道贯通，全线92座隧道已贯通86座，确保全线2021年底开通；•昆明拟建3条城际铁路直达武定、元谋、陆良、罗平和澄江，目前正进行前期工作；城市重点规划2020年，昆明地铁4、6号线开通运营，目前已形成初步形成网格化的地铁网络系统。