个人护理店 展示
屈臣氏、千色店、万宁 车行
目前如希望招商租金达到返还租金水平， 难度很大。
本报告是严格保密的。
试算假设前提：
招商盈利计算
计算方法说明
1、2层全部招商出租完 毕，并且目前整体租金收 开发商收益=招商租金收益--返还业主租金（--商业维护成本） 益均能达到返租水平。 返还业主租金按每年1% 递增考虑。 总收益 3年：85.4万 5年：290.5万 10年：1374.4万 15年：3373.5万
需考虑规避政策风险； ►招商工作前置，降低发展商成本； ►金融支持保障，解决小商铺按揭问题。
►
优劣势：
统一返租可对销售价格起到支撑作用，并保证项目形象； ►如招商出租收益小于返租金额，则发展商需承担该差额费用； ►如统一经营，需承担经营费用及维护成本； ►承担风险较大，一旦经营不善，则需承担巨额亏损。
1 F
各持有年限收益
时间 3年 5年 10年 15年 3年 2 F 招商收益 （元/m2） 8741 14863 31272 49390 6206 返还金额 （元/m2） 8654 14568 29880 45973 6145 收益金额 （万元） 49.7 168.9 799.2 1961.5 35.8
品牌/业态示意
西湖春天/王子厨房 中航、浩沙健身会所健身会 （大部分以合作方式经营） 西武/马莎百货/欧尚等 华润万佳、百佳
租金范围
60-80 ≤50 50-70 40
需求面积
>3000m2 1000-5000m2 >3000m2 >5000m2
各业态价格承受范围
根据项目返租租金，若保 证盈利，本项目的招商租 金1层整体平均不应低于 238元/m2 ，2层整体平均 不应低于169元/m2。
眼镜行
化妆品 一线服装名牌店、时装店 麦当劳（肯德基）
从右表可知，需求面积较 大的商家（本项目主要承 租对象），租金承受能力 较低；而符合本项目租金 要求的业态需求面积较小， 并且对位置有较高要求， 若需大量引进，则需付出 高额招商成本，且日后统 一经营管理难度较大、成 本较高。
►
餐饮
面点王 品牌咖啡厅
a:月收益 V:销售价格 r:收益率 n:收益年限(50年）
月返租金额
45000×6% 1F每月返还租金= 32000×6% 12×[1-1/(1+6%)50] 12×[[1-1/(1+6%)50] =238元/m2
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2F每月返还租金=
=169元/m2
本报告是严格保密的。
招商租金收益计算
业态类型
大型餐饮 商务配套
►
本报告是严格保密的。
返还租金计算
说明：本报告数据以 提交的价格测算为依据进 行试算，并非最终确定销 售价格。 一层商铺均价取45000 元/ m2，2层商铺均价取 32000元/ m2 商铺的投资回报率一 般在5%-7%之间，本项目 取6%的投资回报率计算 返租金额。
应用公式说明
a= Vr 12× [1-1/(1+r)n]
10345
21217 32645
121.6
575.3 1412
►
大型主力店 品牌超市
珠宝、手表
休闲时尚 商业街
200-500 100-200
300-600 200-400 200-300 100-200 200-300 100-250 100左右
30-150m2 30-150m2
≤50m2 100-500m2 ≤ 500m2 ≤ 500m2 ≤ 500m2 100-500m2 >1000m2
商业返租售后统一经营 可行性分析 --招商返租赢利试算
本报告是严格保密的。
销售后返租经营分析
手段——零售产权、整体经营
开发商销售小产权商铺以回收资金，然后通过定期返还租金回报，将 经营权从投资者手中取回，并成立或委托专业的商业管理公司进行物 业的管理和经营，获取租金，回报投资者，赚取差额。
实现前提：
不考虑商业经营风险，商 业经营状况良好。
暂以利润最大计算，不 计入维护成本。
招商租金的年增长率一般是按照CPI(消 费价格指数)，一般在2%—3%，CPI值为 1.7% 本报告按照2%执行，即每年招商租金收 益增加2%。
本报告是严格保密的。
5年
10年 15年
10554
22206 35071