温江项目前期调研及市场定位分析报告(doc 27页)温江项目前期调研及市场定位分析报告目录第一节房地产市场宏观环境分析 (2)一、2007年1-6月金融政策分析 (2)二、2007年1-6月税收政策分析 (2)三、2007年1-6月土地政策分析 (3)四、2007年1-6月全国房地产市场政策分析 (4)第二节成都房地产市场分析 (7)一、成都市2007年1-7月土地市场分析 (7)二、成都市2007年1-6月商品房市场情况 (8)三、成都市房地产市场发展趋势展望 (8)第三节区域结构调查与城市发展规划调查 (10)一、地理位置及概况 (10)二、公共设施状况 (10)三、交通道路体系状况 (10)四、区域性质与功能特点 (10)五、规划展望 (10)第三节区域个案调查 (11)第四节市场需求及消费者分析 (19)第五节项目运营思路 (22)第六节项目整体定位分析 (23)一、项目定位之基准 (23)二、项目市场定位原则 (23)三、市场定位（开发档次） (23)四、价格定位 (25)五、客户定位 (25)六、功能定位 (27)七、户型定位 (28)第一节房地产市场宏观环境分析一、2007年1-6月金融政策分析1、上调金融机构人民币存贷款基准利率根据决定，活期存款利率由0.72％上调至0.81％，上调0.09个百分点,为近年来首次上调。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06％提高到3.33％；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57％提高到6.84％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

□政策解读：这是央行自2007年以来在连续两次上调存款准备金率后，首次上调银行基准利率。

央行的加息也给房地产市场传达了一个明确的信号，即抑制过热的房产投资行为，打击房产投机者。

贷款利率的上调则使想购房者压力增大，亦可能减少购房需求，使得一部分购房者靠后需求，客观上对楼市供需起到了调节作用，这样的调节将有助于房价稳定化趋势的发展。

但另一方面，地产商开发项目的资金压力也将随之增大，他们可能以转嫁成本为借口造成房价短期内上涨，短期内希望房价下降的可能性很小。

2、个人住房公积金贷款利率上调0.09%自5月19日起，国内个人住房公积金存贷款利率实施调整。

其中，个人住房公积金贷款利率将上调0.09个百分点。

五年期以下（含五年）从 4.32%调整为4.41%，五年期以上从4.77％调整为4.86%。

根据建设部《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》，从5月19日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.98%调整为2.07%，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。

3、存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5%央行4月底宣布，决定从2007年5月15日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

本次上调存款准备金率，是央行今年第4次动用这一货币政策工具，也是自2006年以来第7次上调存款准备金率。

这次调整后，普通存款类金融机构将执行11%的存款准备金率标准。

□政策解读：针对近来物价上涨过快，投入股市资金大量增加，固定资产投资增长过快等情况，央行近年来频施提高银行存款准备金率政策，以减少货币流通，收缩银根，有效地缓解经济过热的状况。

新的财政年度刚开始就上调存款准备金彰显了央行回收流动性的决心。

以往央行都是在问题发生后才去采取补救措施，而这一次是未雨绸缪。

0.5个百分点的小幅上调，在我国当前流动性充裕的条件下并不是一剂猛药，而是适量微调。

但无疑又加重了房地产企业的融资难度。

二、2007年1-6月税收政策分析1、国家清算土地增值税中央强化楼市调控决心元月中旬，国家税务总局正发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，通知要求从2月1日起清算房地产开发企业的土地增值税。

此政策的征税对象是取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

而土地增值税税率采用四级超率累进税率。

其中，最低税率为30%，最高税率为60%。

□政策解读：对于长期经营房地产业务的企业而言，这部分成本的增加在可以承受的范围之内；而供求关系依然是影响房价的决定性因素，未来房价走势还要从后期的供求情况来看，对于房价不会有直接影响。

这一政策将会抬高开发商成本，进一步缩小房地产企业盈利空间。

此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同。

如果完全按照规定的累进税率计算，对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。

由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。

2、印花税上调《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》去年年底开始实施，房地产公司进行一手房买卖时，销售合同的印花税税率，由0.3‰调整为0.5‰。

□政策解读：普遍而言，印花税率此次上调仅0.2‰对整个楼市影响不大，而且征收范围只在一手市场，影响面更窄。

但会向购买豪宅的消费者发出增加成本的信号，造成心理压力，令购房者的信心不足。

3、职工低价获单位售房应缴个税财政部和国家税务总局日前联合发布通知，明确单位低价向职工售房有关个人所得税问题。

单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

三、2007年1-6月土地政策分析1、国土部：严抓系统内部监管2007年，监察部将会同国土资源部等部委继续加强对土地市场秩序的监督检查，继续组织开展查处土地违法违规案件专项行动，督促地方和有关部门认真贯彻落实中央宏观调控政策，切实加强土地管理和调控。

国土资源部：新增用地三大禁区须严控国土资源部日前下发《2007年全国土地利用计划》，该计划中，新增建设占用农用地与耕地量与去年持平，并再次强调禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。

2、严控土地成片出让防止企业圈地4月初，国土资源部副部长贠小苏国家八部委房地产市场秩序专项整治动员部署电视电话会议上表示：将严格控制土地出让的地块面积，对成片土地，由政府统一规划，统一进行基础设施建设后分块出让，防止企业圈地、囤地；同时将进一步调整土地供应结构，严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地，增加民生用地；要加大闲置土地处置力度。

□动向解读：“严格控制土地出让的地块面积”这一政策在成都三环内早已实施，若全面实施的话，未来动辄上千亩的“地王”将不会再现，届时竞争项目将会增加，市场竞争将会加大。

3、中央“收紧地根”工业用地将成为新调控重点针对工业用地低成本过度扩张造成土地利用的反调控走势，国土资源部和监察部今年将联合在全国开展工业用地执法监察，范围是2006年国务院31号文件下发以来，各地工业用地招标拍卖挂牌出让情况。

避免工业用地过度扩张造成土地隐性闲置和浪费，实现中央的房地产调控目标。

□动向解读：虽然政策对用地成本的影响不大，但却给市场一个明确的信号——严控新增用地，调控根本宗旨在于进一步紧缩“地根”，土地新政的出台实施，将从预期上减少新增建设用地供应量。

但是长远来看，企业取得工业用地的成本增加，将促使企业提高工业用地效益，从而抑制企业的圈地冲动，降低工业用地的需求。

4、国务院新一轮土地规划修编死守18亿亩耕地底线新一轮土地规划（从2006年到2020年）修编，目前正按照国务院领导提出的“用地要一分一厘算，而不是一分一亩”的要求加紧编制中，围绕着如何守住18亿亩耕地底线，各方正群策群力。

要确保这一底线，意味着从目前到2020年我国耕地减少量必须控制在2700万亩以内，其中包括相当比例的生态退耕和农业结构调整，这个数字不及“十五”期间耕地减少量的1/3；也意味着基本农田不能动，建设用地规模要压缩。

四、2007年1-6月全国房地产市场政策分析1、国务院强调：增加有效供给抑制过旺需求稳定房价中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎在听取北京市房地产市场调控情况的汇报会议上指出：要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展。

2、建设部：区别收税遏制大户型建设部部长汪光焘1月２３日在北京召开的全国建设工作会议上表示，将全力扭转当前住宅供应与消费中的“贪大求阔”现象，通过“有区别的税收政策”等遏制盲目消费。

3、政府工作报告谈楼市在今年的温总理的政府工作报告中，房地产方面提出了四项楼市调控要点和五条土地管理内容。

土地：经济行政“两手抓”保障土地资源、引导资本流向；楼市：建立具有中国特点的住房建设和消费模式、重点发展普通商品住房、科学调控，平抑房价、强化房地产市场监管。

同时要求特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。

4、商品房预售款专户管理正在酝酿权威人士日前透露，相关部门正在考虑对商品房销售的预售款进行专户管理，但是政策最终出台和落实时间，“目前尚不明确”。

所谓预售款专户管理，是指将开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出，如建筑工程款的支付。

□政策解读：对预售款进行专户管理可以有效维护单个项目工程款的按期发放，保证不因此出现农民工工资拖欠，也防止个别开发商挪用预售款后出现资金链断裂，延期交楼、延期办证，甚至工程烂尾，而使广大购房人蒙受损失。

同时这一政策一旦落实并在全国推广，会对过早预售楼盘、“快速滚动开发”的开发商资金链带，这对开发周期和市场供给都会带来影响。

也将涉及到银行等其他关联行业的业务发展。

可能政策有鼓励市场现房销售的意图。

5、国家趋于重视中小户型建设建设部部长汪光焘昨日表示，要把满足居民自住需求的中低价位住房建设，纳入城市规划编制。

汪光焘表示，各地方政府要按照国务院的要求，重点满足当地居民自住需求的中低价位中小套型的普通商品房住房。

住房建设规划要纳入“十一五”发展规划和近期建设规划中。

6、央行发布信贷投向指引严控外商投资内地房市继商务部今年3月发文要求严格限制外商投资房地产后，央行上海总部5月底公布的《上海市信贷投向指引（2007年修订）》提出，金融机构要控制对外商投资国内房地产的信贷支持，这是央行首次以文件形式发表这一观点。

除要求银行把好信贷关外，央行公布的《指引》还一口气给商业银行提出了规范房地产开发贷款、严格审核借款人的购房用途、严格把握资金流向、严格限制超出偿付能力的贷款需求等5项针对房贷业务的要求。

□政策解读：央行的上述表态，是源于以大摩、德银为代表的国际投行也开始把投资触角伸向二线城市的房地产市场，在外资源源流入之时，国内房地产价格也呈现出水涨船高的攀升态势。