工程成本控制和合同管理
第一部分：工程造价分析与成本控制要点
第二部分：合同标准化的实施
2010年7月
郑州
第一部分工程造价分析与成本控制要点•第一章房地产项目工程成本的构成解析
•第二章成本事前控制的方法：目标管理
•第三章开发各阶段对工程造价的影响及过程控制要点
•第四章成本管理数据库的建立与维护
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第一章房地产项目工程成本的构成解析
1.房地产成本与造价的组成结构
2.项目成本造价数据及比重分析
3.影响造价的关键因素分析
4.典型项目的造价对比分析
5.影响工程造价的主要技术经济指标和业务要素
4土地费用前期费用主体建筑安装工程费用室外及环境工程费用公共配套工程费用开发间接费用营销费用财务费用管理费用
项目发展成本（全成本）1.房地产成本的组成结构
序号项目1土地费用2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费
6开发间接费
7管理费用
8财务费用
9销售费用
10开发期税费
11其他费用
12不可预见费
合计1.房地产成本的组成结构
对比分析：项目开发建设投资
2003建设项目经济评价完全成本
1.房地产成本的组成结构
对比分析：建筑安装工程费用项目组成
序号项目
1直接费
直接工程费（实体）
措施费（非实体）
2间接费
规费
企业管理费（施工企业）
3利润
4税金
合计
7注意区别造价与成本
▫财务角度的成本；
▫工程经济范畴的造价
▫二者联系
8 2.房地产项目成本数据及比重分析
▫一级成本科目数据：按费用类型
▫建造成本的数据分析
–人材机构成
–按分部分项工程
–按合同比重
9 3.影响造价的关键因素分析
▫几个层面的成本管理：
▫成本的决定因素和影响因素
▫成本的变动性分析
–全成本的变动性
–建造成本的变动性分析
▫案例分享：标杆企业的成本基准数据表
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4.典型项目的造价对比分析
▫几个品牌企业同类项目的数据对比
▫对比分析：不同企业产品战略的成本状况
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5.影响工程造价的主要技术经济指标和业务要素
▫体现不同侧面的技术经济指标
▫各业务对成本的影响：无效成本的分类与管
理方法
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第二章成本事前控制的方法：目标管理
1.成本目标及目标管理的意义
2.成本目标的内涵与外延
3.成本目标的制定
4.成本目标的分解方式
5.成本动态的跟踪与监控
6.保障目标实现的手段与措施
1.成本目标及目标管理的意义▫动态掌握和控制项目总成本水平
▫保证每个项目的盈利指标
▫实现公司的经营目标
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u 实行目标管理的根本意义：
u
成本目标的作用
–不是上限是基准
–保持心中有数
–“做了再算”转为“算了再做”
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2.成本目标的内涵与外延
▫成本目标的内涵：
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背
后的产品目标
▫成本目标的范围：
目标范围可覆盖全成本、开发成本、建造成
本，是整个项目开发团队的目标；
3.成本目标的制定15
•目标制定的时间：
•目标制定的方法：
•目标制定的要求：
•成本目标的评审与确定：
•案例分享：成本目标全套表格
4.成本目标的五种分解方式及作用
•按合约计划分解：示范表格
•按成本科目分解
•按管理责任分解：示范表格
•按财务核算模型分解
•按现金流出时间分解：示范表格
17 5.成本动态的跟踪与监控
•动态成本的概念与构成
概念：
动态成本= 已发生成本+ 待发生成本
成本发生：
•动态成本的反馈机制：
案例分享：几种成本月报对比
▫控制产品标准，落实到设计、选型与合约中▫技术经济相结合的手段开展各项业务，保证目标实现
▫实行动态监控，及时反馈信息，预测可能变化▫偏差调整与内部平衡，保证总目标
▫过程与结果的全面考核
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5.保障目标实现的手段与措施
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第三章开发各阶段对工程造价的影响及过程控制要点
1.成本控制重点与原则概述
2.立项阶段成本管理
3.策划阶段的成本管理
4.设计阶段的成本管理
5.发包阶段的成本管理
6.施工阶段的成本管理
7.销售阶段的成本管理
8.竣工结算的成本管理
9.维护阶段的成本管理
1.成本控制的重点与原则概述
•成本控制的重点对象
•成本控制的重点阶段
•前期与后期不同的控制方式
•成本控制的责任划分
•案例分享：标杆企业的责任成本管理文件
项目开发成本控制重点对象
Ø投入大、占比重重大的：
Ø客户敏感性强的：
Ø市场不规范的：
Ø技术不成熟的：